Kim hayallerindeki evde yaşamak istemez? Maddi olanağınız varsa, bu hiç de düşündüğünüz kadar zor değil. İlk yapmanız gereken uygun bir arsa satın almak. Tabii satın alırken dikkat etmeniz gereken önemli noktalar var. Öncelikle arsanın konumu, imar durumu, altyapısı, topoğrafik özellikleri, hisse durumu, civardaki tesislere ve önemli merkezlere olan uzaklığı ve ulaşım koşullarını öğrenmeli ve değerlendirmelisiniz. Daha sonra evinizin yapı ruhsatı işlemlerini, su, elektrik, doğalgaz bağlantılarını tamamlamalısınız. Sırasıyla hangi işlemleri yapmanız gerektiğini, işin uzmanlarından öğrendik.
Arsa seçerken...
Her şeyden önce almak istediğiniz yerin tapuda gösterilen yer olduğuna emin olmalısınız. Bunun için tapu dairesine giderek, kadastrodan bir memura arazinin sınırlarını tespit ettirin.
Arazinin önceki durumu hakkında bilgi edinin. Kadastronun geçmediği yerler risklidir. Bunu öğrenmek için belediyeye başvurabilirsiniz.
Arsanın toprağının inşaat yapımına uygun olup olmadığını araştırın. Buna en iyi yanıtı, evinizi inşaa edecek olan müteahhit ya da mimar verecektir. Unutmayın, arazi eğimli ise sondaj çalışmaları için yüklü miktarlar ödemek zorunda kalabilirsiniz.
Alacağınız arazi hisseli mi, araştırın. Hisseli bir arazi aldığınız takdirde ileride hisse sahiplerini ikna etmekte güçlük çekebilirsiniz. Tapuyu almadan önce kesinlikle ödeme yapmayın.
Kırsal kesimden arsa alacaksanız, buralarda köy tapulu, tapu tahsisi belgeli ve hazine arazisi olmak üzere üç tip arazi olduğunu unutmayın. En sağlıklı olanı köy tapulu arazileri satın almaktır. Çünkü şahıs tapulu arazilerde tapu tahsis belgeleri, daha sonra belediye tarafından iptal edilebilir. Hazine arazilerinin ise, bir süre sonra elinizden alınabileceğini bilmelisiniz.
Yapı ruhsatı alınması..
İmar durumu alınır: Üzerine konut yapılacak parsele ait tapu ve çap örneği (kadastro planına göre taşınmazın geometrik konumunu gösteren belge) ve dilekçe ile müracaat edilerek belediyeden imar durumu alınır. Ancak bu müracaatı yapabilmek için, ilgili parselin sahibi veya hissedarı olmanız şarttır.
Röperli kroki alınır: Tapu Kadastro Müdürlüğü’nden röperli kroki alınır.
Röleveler tanzim edilir: Belediye Harita Müdürlüğü’nden imar durumuna uygun inşaat istikamet rölevesi ile arazi ve yol kotlarının belirlendiği kot kesit rölevesi tanzim edilir.
Jeoteknik rapor alınır: Parsele ait, bir jeoloji mühendisi ya da üniversite tarafından hazırlanan, zemin jeoteknik raporu alınır.
Trafo belgesi alınır: Parselin bağlı bulunduğu elektrik dağıtım müessesesinden trafo belgesi alınır.
Parselde eski eser varsa: Üzerinde tescilli eski eser bir yapı bulunan, veya planında kurul kararı alınması şartı olan parsellerde “Kültür ve Tabiat Varlıkları Bölge Kurulu” kararı alınması ve teklif projelerinin kurulca onaylatılması gereklidir.
Projeler hazırlanır: Belirtilen belgeler esas alınarak serbest mimar ve mühendislerce mimari, statik, kalorifer, elektrik ve ısı yalıtım projeleri hazırlanır. Hazırlanan projeler belediyeye verilmeden önce; sığınak için Kaymakamlık Sivil Savunma Müdürlüğü, kanal bağlantısı için Belediye, yangın tedbirleri için ise İtfaiye Müdürlüğü’nden onay alınması gerekir.
Projeler belediyeye sunulur: Edremit Belediye Başkanlığı tescil bürosundan vize ettirilen projeler tasdik için belediyeye sunulur.
Parselde eski yapı varsa yıktırılır: Yapı ruhsatı verilmeden önce parselde boş durumdaki eski mevcut yapının yıkılması gerekir. Bunun için ilgili idarelerce elektrik, su bağlantıları kesilir. Yatırılmayan emlak vergileri yatırılarak mesul mühendis veya mimarın sorumluluğunda yıkım ruhsatı düzenlenir.
Yapı ruhsatı düzenlenir: Belediye İmar İşleri Müdürlüğü’nce onaylanan mimari statik, elektrik, kalorifer, ısı yalıtımı projelerine bağlı kalınarak Fen İşleri Müdürlüğü harcı, inşaat ruhsatı harcı ile, parsel veya bina bünyesinde otopark yeri yoksa otopark bedeli tahsis edilerek, serbest mimar veya inşaat mühendisinin sunacağı teknik uygulama sorumluluk belgesine göre imzası alınarak, yapı ruhsatı düzenlenir.
Hisseli parsellerde inşaat koşulları
Özel ifraza tabi hisseli parsellerde imar planına uygun kadastral imar parseli oluşmadan, inşaat müsadesi verilmez. İmar planına uygun oluşmuş parsellerde birden fazla hissedar bulunması durumunda, yapı ruhsatı verme aşamasında tüm hissedarların muvaffakatı, yani izni aranır. Bunun için de her hissedarın belediyeye; noterden tescilli olmak üzere muvaffakatı, arsaya hissedar olduğunu kanıtlayan tapu senedi ve arsaya ilişkin çap örneği ile birlikte başvurması gerekir.
Altyapı hizmetleri için...
Altyapı hizmetleri kanal, su, PTT, elektrik, doğalgaz ve yol olarak sıralanabilir.Edremit Belediyesi Fen İşleri Müdürü Parsel ilgilisi tarafından atıksu projesi hazırlanarak ESOS İşletme Müdürlüğü’ne onaylatılır. Onaylı projeye göre bina atıksu bağlantısı yapılacağı zaman, Belediye Fen İşleri Müdürlüğü’nden kazı izni alınarak işlem yapılır ve sonuçlandırılır.
Yol: Yol, kadastrol yol belediye tarafından, imar yolu ise yola cepheli parsel sahiplerince yaptırılır. Belediye Fen İşleri Müdürlüğü’nce kontrol edilir. Söz konusu yolların araziye uygulanışı Belediye Harita Müdürlüğü’nce hazırlanan yol profiline göre yapılır. Parsel sahiplerince yaptırılması gereken yollar, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 23. maddesine tabi yollardır. Ancak belediyece yapılması gereken yollar için, yola cepheli parsel sahiplerinden iştirak payı alınır. İştirak payının yarısı yolun bir tarafındaki parsellerden, diğer yarısı ise diğer tarafındaki parsellerden alınır. Açılacak yol 2960 sayılı Boğaziçi Yasası kapsamında kalıyor ise her parselden tam bedel alınır, yani iki kat uygulama yapılmış olur.
Su: İnşaat sahipleri ESOS İşletme Müdürlüğü ile su sözleşmesi yapmak zorundadır. İnşaat devam ediyorsa ESOS Şebeke Şefliği geçici olarak binaya su bağlantısı yapar. İnşaat bitince abone olunur.
Elektrik: İnşaat sahipleri onaylı elektrik sözleşmelerine göre, TEK ile karşılıklı olarak sözleşme yapar. Sözleşme sonrasında Belediye Fen İşleri Müdürlüğü’nden kazı izni alınarak TEK denetiminde olmak üzere gerekli bağlantı uygulamaları yapılır.
PTT: İlgili kurum yani PTT, kendi teknik koşullarına göre işlem yapar. Altyapı tesisleri için kazı yapılacaksa, belediyeden kazı ruhsatı alınmak zorundadır.
GAYRİMENKUL DANIŞMANINIZI DOĞRU SEÇİN
Türkiye'de yatırım araçları içinde çoğu zaman rakipsiz olarak önde gelen araç gayrimenkuldür. Getirisi bu derece yüksek olan, ama bir o kadar da yüksek miktarda tasarrufun yönlendirildiği gayrimenkulde doğru yatırımı gerçekleştirmek de büyük önem taşır. Yanlış bir yönlendirme ile sahip olacağınız gayrimenkulün üstünüze yükleyeceği risk ve zararı çoğu zaman telafi etmek mümkün olmaz. Gayrimenkul yatırımınızı gerçekleştirirken gayrimenkul danışmanınızı en doğru kriterler içinde seçmek sizi yüklü zararlardan kurtaracaktır. Gayrimenkul danışmanınızı seçerken dikkat etmeniz gereken pek çok husus bulunuyor. Bunları gayrimenkul danışmanınızın eğitim seviyesi ve sektörel birikimi, teknik altyapısı ve alım-satım sonrası hizmet kalitesi şeklinde üç başlık altında toplayabiliriz.
Sektörel birikimin vazgeçilmez değeri
Türkiye'de gayrimenkul alanındaki hukuki yapı çok zayıf. Gayrimenkul yatırımlarında tasarruf sahipleri, kendilerini bir anda tahmin edilemeyecek sorunların içinde bulabiliyorlar. Bu nedenle, gayrimenkul sektöründe yatırım gerçekleştirirken öncelikle dikkat edilmesi gereken husus, bu alandaki yasal kargaşadan sıyrılmanızı sağlayacak şekilde, gayrimenkul alanındaki yasalara ve mevzuata hakim bir danışman bulmanızdır. Gayrimenkul alım-satımında halk arasında emlakçı olarak adlandırılan gayrimenkul danışmanınızın hukuki birikimini ölçmenizde yarar var. Hukuk alanındaki sorularda sizi tatmin etmeyen cevaplar veren bir danışmanla çalışmanız, sonradan tapuda, belediyede yeni sıkıntıları gündeme getirebilir. Gayrimenkul danışmanlığı faaliyetine yeni başlamış olan şahıslar ve kurumlar çok başarılı çalışmalar sergileseler de, bu alanda tecrübenin de büyük bir önem arzettiğini unutmamak gerekir.
Gayrimenkul sektöründe henüz gayrimenkul danışmanlarının faaliyetlerini organize eden çağdaş bir yasa mevcut değil.Halen gayrimenkul danışmanlarının kurumsal yapıyı oluşturmak konusunda çalışmaları var. Sektör çalışanları yeminli mali müşavirlik benzeri bir kurumsal yapının oluşturulmasına, gayrimenkul alanında danışmanlık izni almanın belirli koşullara bağlanmasına, sektörde bir eğitim hamlesinin başlatılmasına ve diplomalı gayrimenkul danışmanı kadrolarının oluşturulmasına çalışıyorlar. Bu konuda, Colliers International'ın Türkiye temsilcisi Global Gayrimenkul A.Ş.'nin başlatmış olduğu ticari ahlakla ilgili etik değerleri belirleme çalışması ve sektörü bu etik değerler altında toplama mücadelesi söz konusu. Bunun dışında, Birleşmiş Emlakçılar Derneği'nin uzun bir mücadeleden sonra Milli Eğitim Bakanlığı onaylı olarak başlatmış olduğu Gayrimenkul Danışmanlığı Eğitim Programları, sektörün nitelikli ve etkin elemanlara kavuşma olanaklarını hızlandırmıştır. Sektörde verilen hizmetin dejenere olmaktan kurtulması bu faaliyetlerin başarıya ulaşmasına bağlı.
Tüm bu bilgilerin ışığı altında, sektörde belirli bir süre çalışmış ve mesleki birikim ve tecrübeye ulaşmış gayrimenkul danışmanı ile çalışmayı tercih etmek büyük yarar getirecektir. Bu konuda yasal prosedürün zayıflığı müşteri ile gayrimenkul danışmanı arasında bir güven ortamının oluşmasını gerekli kılmaktadır. Bu durumda, gayrimenkulle ilgili olarak soracağınız sorulara verilen tatminkar cevaplar danışmanınızı seçmede size yardımcı olacaktır. Cevaplarını iyi bildiğiniz sorulara verilecek muallak cevaplar ise size doğal olarak o danışmanla çalışmamanız sinyalini verecektir. Ayrıca, çevrenizden alacağınız olumlu tavsiyeler doğrultusunda hareket etmek halen geçerli olan bir yöntemdir.
Gayrimenkul danışmanınızı seçerken öncelikle, ne aradığınızı iyi belirlemelisiniz. Aksi taktirde, kararlı bir tutum içerisinde olmamanız sizi seçiminizi yaparken zorlayacaktır. Bu nedenle, en çok dikkat etmeniz gereken husus, ilgi gösterdiğiniz gayrimenkul türünde spesifikleşmiş bir gayrimenkul danışmanı bulmaktır. Arsa işinde uzmanlaşmış bir gayrimenkul danışmanına villa için başvurmak nasıl yanlış bir tercih olacaksa, güveninizi kazanmış bir gayrimenkul danışmanına kendisine yabancı bir bölge için başvurmak da o derece yanlıştır. Öncelikle aradığınız türü iyi belirleyip, bu konuda portföyü zengin olan bir danışmana yönelmelisiniz. Eğer bir bölgeye odaklanmışsanız, o bölgede sosyal ilişkileri güçlü olan ve iyi tanınan bir gayrimenkul danışmanı ile çalışmayı tercih etmelisiniz. Bu sayede, danışmanınız size yeni olanak kapıları açabilir. Gayrimenkul danışmanlarının kültür birikimi de önemlidir.
Güçlü teknik altyapı
Günümüzde medya ile iyi ilişkiler içinde olan gayrimenkul danışmanları daha etkin hizmet verebilmektedir. Gazete ilanlarından internet’e kadar çok geniş bir medya yelpazesini kullanarak gayrimenkulü tanıtabilen bir danışmanın sağladığı avantajlar yüksek olacaktır. Ayrıca, bilgisayar ortamında çalışan, ilgilendiğiniz bölge ile ilgili ayrıntılı rakamlara ve bilgilere sahip, sizi ilk etapta çeşitli broşür ve resimli kataloglarla bilgilendirebilen gayrimenkul danışmanlarına ağırlık vermek yerinde olacaktır.
Gayrimenkul danışmanınızın çalıştırdığı kadronun sayısı ve nitelikleri, sunulan hizmet kalitesi, güleryüzlülük ve sıcak ilgi, güven unsurunun çok büyük bir önem taşıdığı bu sektörde, tercihinizi kolaylaştıracaktır.Bu önemli ayrıntıların yanı sıra, çeşitli danışmanlarla yapılacak ilk temasta, önce faksla gayrimenkulle ilgili ilk bilgilerin toplanması ve bu bilgilerin ışığı altında seçim yapıldıktan sonra müşterinin daha bilinçli olarak hareket etmesi de tavsiye ediliyor.
Satış sonrası hizmete dikkat
Türkiye'de gayrimenkulde en çok ihmal edilen konulardan birisi alım ve satım sonrası hizmettir. Bu konuda, müşterilere de önemli sorumluluklar düşmektedir. Yatırım sonrası karşılaşılan sorunlar gayrimenkul danışmanına iletilmeli, konuya gösterdiği hassasiyet ve çaba en azından bir sonraki yatırım için sağlıklı bir ipucu olarak değerlendirilmelidir. Sektörün pek çok dürüst ve etkin gayrimenkul danışmanı, bugünkü gayrimenkul alıcısının yarınki satıcı olduğunun idrakine varmıştır.
GAYRİMENKUL KİRALARKEN DİKKATLİ OLUN
Türkiye'de gayrimenkul üretiminin talebin ihtiyaçlarına cevap vermeyecek ölçüde düşük kaldığı bir ülke. Son 20 yıldır kronik enflasyonun pençesindeki ekonomide, halkın satın alma gücünde görülen dalgalanmalar, gayrimenkul sektörüne yönelik potansiyel talep büyüklüğünü olumsuz yönde etkiliyor. Peki, gayrimenkul kiralamak istediğinizde nelere dikkat etmeniz gerekiyor.
1. Gerçek mal sahibini araştırın
Öncelikle bir gayrimenkulü kiralamaya karar verdiğinizde, kira sözleşmesini imzalayacak olan kişinin gerçekten evin sahibi olup olmadığını kontrol etmeniz gerekiyor. Bunu, tapu kayıtlarını inceleyerek tespit etmek mümkün. Ancak, son zamanlarda gayrimenkul işlemlerinde vekil kullanma moda haline geldiğine göre, yine sözleşmeyi imzalayacak kişinin mal sahibinin yasal vekili olup olmadığını çok iyi araştırmanız gerekiyor. Ayrıca, tapu incelemesinde gayrimenkulün birden fazla sahibi söz konusu ise, mal sahibi olarak karşınızda bulunan kişinin diğer taraf ve tarafları da temsil edip etmediğini, bu kiralama işlemini diğer sahiplerin de onaylayıp onaylamadığını iyice araştırmakta yarar var.Böyle durumlarda mutlaka tapu fotokopisini ve vekil tayin edilmişler için ise noter tasdikli vekaletin orijinalinin görülmesini tavsiye ediliyor. Çünkü, vekaletin fotokopi örneklerinde bazı sahtekarlıklar yapılabiliyor.
2. Kiralayacağınız gayrimenkul ile kontratı yapılan aynı mı?
Gayrimenkulü kiralayacak mal sahibinin medeni kanuna göre ehil olmasının teyid edilmesinin yanı sıra kiralanan yer ile görülen yerin aynı olduğunun mutlaka teyid edilmesigerekiyor. Bu konuda da yine bazı sahtekarlıklar yapılabiliyor. Bu nedenle, yine tapu kayıtlarına bakarak, kiralayacağınız gayrimenkulün kapı numarası ve adresi ile sözleşmedeki kapı numarası ve adresinin uyuştuğunu tespit etmekte büyük yarar var.
3. Kapıcı ile küçük bir söyleşi
Apartmanın hidroforu, su deposunun hacmi, evin ısınma probleminin olup olmadığı ve her şeyden önemlisi yakıt ve genel giderler için aylık olarak ödenen meblağların ne tuttuğu konusunda yeterince bilgi alınıp ve mümkünse bu bilgileri bir de apartmanın yöneticisi ile konuşup teyid etmek gereklidir. Eğer, kiralanacak gayrimenkul bir site içerisindeki apartman dairesi veya villa ise site yönetimi ile ön bir görüşme yapmak yararlı olacaktır. Bir işyeri kiralama amacıyla yapılıyorsa, kapıcı ve yönetici ile yapılacak bu tür bir söyleşinin sonunda yapılması düşünülen iş için apartman sakinlerinden izin çıkıp çıkmayacağının, belediyeden izin alınması gerekip gerekmediğinin rahatlıkla tespit edilebilir . Bu tür bir araştırma yapmadan işyeri amacıyla yapılan kiralamalar, diğer apartman sakinlerinin itirazları çerçevesinde hüsranla bitebiliyor. Özellikle işyeri kiralanmasında yerin kat irtifakındaki statüsünün iyice araştırılmasını tavsiye edilir.
4. Kira sözleşmesinin detayları
Bu konuda kiracının büyük bir titizlik göstermesi lazım. Bu konuda ciddi maduriyetler oluşmaktadır.İlk öneri, kiralanacak gayrimenkulün elektrik, su ve varsa doğalgaz sayaçlarındaki rakamların mutlaka kira akti veya sözleşmesine yazılması. Böylece, hangi rakama kadar mal sahibinin, hangi rakamdan sonra kiracının sorumlu olduğu tespit edilmiş olacak. Ayrıca, kiralanan gayrimenkulün içi iyi gezilerek, gayrimenkulün hangi koşullarda teslim edildiğinin (boya, badana ve doğramaların durumu dahil), gayrimenkul ile birlikte teslim edilecek muhteviyatın sağlam ve işler durumda olup olmadığını tespit etmek ve sözleşmeye eklemek daha sonra kiracının zor durumda kalmasını önleyecektir. Yine, kiralanacak gayrimenkul bir apartman dairesi ise apartmanın yönetim planında eğer belirlenmiş ise kiracıya ve mal sahibine düşen gider ve ödemelerinin kira sözleşmesine geçirilmesi, eğer böyle bir tespit yoksa, bir mutabakat sağlanarak, bunun kira sözleşmesine yazılmasında büyük yarar var. Eğer kiralanacak gayrimenkul için bir depozito veriliyorsa, bu depozito bedelinin mutlaka sözleşmeye yazdırılmasında ve mal sahibinin bu depozitoyu döviz cinsinden kabul etmesinin sağlanmasında yarar var.
5. Kira sözleşmesini imzalarken...
Sözleşmenin ayrıntılı ve hukuki açıdan sağlam olmasına dikkat etmekte yarar var. Kira sözleşmesinin noter huzurunda yapılmasının ve yapılabiliyorsa tapu kaydına bu konuyla ilgili şerh konmasının yararı çok önemli.Düzgün bir kira sözleşmesinin hazırlanmasında ciddi ve sistemli çalışan bir gayrimenkul danışmanlık firmasının da büyük önemi vardır.
6. Kira artışının sözleşmede belirtilmesi
İkinci yıl için uygulanacak kira artış oranının önceden tespit edilerek kontrata yazılmasının, kiracıyı mağduriyetten kurtarır. Bu konuda, eğilim İstanbul Ticaret Odası’nın özel bir endeksi iken, son yıllarda yüksek enflasyon ve Yargıtay’ın bazı birbirine zıt kararları nedeniyle, bir sonraki yıl için artış değerini tespitte ciddi bir sorun yaşanmakta. Bütün bu işlemlerden sonra kiracının, mümkünse kirayı elden vermek yerine bankaya yatırmasında, işyeri ise stopajları yatırmayı unutmamasında yarar var. Elden yollanan ve kira kontratına işletilmeyen kira bedelleri sonraları ciddi sorunlar yaratabiliyor. Bu nedenle, banka dekontunun kiracıyı koruyan bir belge olduğu unutulmamalıdır.
GAYRİMENKUL KİRALAMADA KEFİL DÖNEMİ
Günümüzde ekonomideki arz-talep dengesizliğine bağlı olarak uzun zamandır en iyi yatırım araçlarından birisi olan gayrimenkul, sahibi olan yatırımcıya belirli yükümlülükler ve külfetler de getiriyor. Eğer ev sahipleri bu gayrimenkullerini atıl tutarlarsa, apartmanın işletme projesi ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun işaret ettiği pek çok masrafı karşılamak zorunda kalıyorlar. Bu nedenle, konut veya dairelerin kiraya verilmek suretiyle değerlendirilmesi, mülkiyeti kullanan kiracının, daha önce ev sahibinin ödemekle yükümlü olduğu pek çok masrafı üstlenmesi ve ev sahibinin yükünün azalması demek.
Son yıllarda bazı kiracıların “kiraladıkları mecura” kimi zaman büyük zararlar vermeleri, kiracının tahliyesinde, kiraların düzenli ödenmesinde ve kira bedellerinin artırılmasında karşılaşılan sorunlar ev sahiplerini hukuki bazda yeni arayışlara yönlendirmiş gözüküyor. Bu durum da eski adıyla kira kontratosuna, yeni ismiyle taşınmaz kira sözleşmesine yeni maddelerin eklenmesi ile kiralayan ve kiracı dışında 3. bir taraf olarak kiracının kefilinin de imza atması gibi bir koşulu gündeme getirdi.
Kefaletin avantaj ve dezavantajları
Kefalet, hukuki anlamda, kira sözleşmesinin geçerli olduğu dönem boyunca, kiracının yanı sıra 3. bir kişiye sorumluluk getirmesi açısından ev sahipleri tarafından tercih edilmektedir. Birkaç yıl öncesine kadar yaygın olmayan bu uygulama, giderek daha fazla tercih ve talep edilir hale gelmiştir. Ancak, bu uygulamanın her gayrimenkul sahibi tarafından uygulanmaması, kefil aramayan ev sahiplerinin tercih edilmesi yönünde bir riski gündeme getiriyor. İkinci bir sorunlu konu ise, bürokratik işlemlerden bıkmış olan Türk toplumu için kira sözleşmesinin hazırlanması aşamasında kefil talebinin de yine bürokrasi olarak algılanması. Kefil, hangi özelliklere sahip olmalı ve bu özellikleri nasıl kanıtlamalı noktasına gelindiğinde, ortaya çıkacak bürokratik evrak talepleri yeni sorunları gündeme getirebilir. Bu nedenle, kefil konusunda ısrarlı gayrimenkul sahiplerinin, gayrimenkullerinin kiralanması sürecinde belirli bir zaman kaybını dikkate almaları gerekiyor.
Kontratsız kiralama büyük tehlike
Ev sahiplerinin üzerinde titizlikle durmaları gereken konu, taşınmaz kira sözleşmesi hazırlamadan asla gayrimenkullerini kiraya vermemeleri. Çoğunlukla kira gelirinden devletin kesmekte olduğu yüzde 25 stopajdan kurtulmak için tercih edilen bu durum, ev sahibinin mağdur olmasına yol açıyor. Bu nedenle, sözleşmede yer alan hükümler de ayrıntılı olarak hazırlanmaya başladı. Yine vergi stopajından kaçmak amacıyla ev sahibi ile kiracı arasındaki kira ödemeleri elden yapılmakta. 1999 yılında Maliye Bakanlığı’nın Yeni Vergi Yasası’na bağlı olarak denetimlerini yoğunlaştıracağı dikkate alınırsa, ev sahiplerinin vergi kaçırmaktan dolayı ağır bir ceza almamak için kira ödemelerini banka aracılığı ile yaptırmalarını önermekteyiz.
Önemli ayrıntılar...
Öncelikle kiracının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereği, kiralayacağı gayrimenkulün yer aldığı apartman veya sitenin işletme projesinde öngörülmüş olan yönetim avansının ödenmesinden sorumlu olduğu ve elektrik, su, doğalgaz gibi ürünlerin kullanılmasından kaynaklanan faturaları karşılayacağı belirtilmeli. Ayrıca, kiracının yaptığı ödemeler 3’er aylık olarak fotokopileri istenerek takip edilirse, ileride gayrimenkulün boşaltılması sonrası ev sahibi olarak birtakım birikmiş faturalarla karşılaşılması riski de azaltılmış olur.
Kiracının bir kira dönemi içerisinde iki ay üst üste kirayı ödememesi durumunda, dairenin tahliyesine esas teşkil eden bir hukuki durumun doğacağı mutlaka sözleşmede vurgulanarak, kiracının bu durumu bilmesi ve buna göre titiz davranması, ayrıca böyle bir durumun gerçekleşmesi halinde hukuki prosedürün hızlandırılması açısından yararlı olacaktır.
Ev sahiplerinin dikkat etmeleri gereken en tehlikeli konu, kiralanan eve verilebilecek zararın tazmini veya geride kalabilecek ödenmemiş faturaların tahsili için alınan depozito veya teminatın, kontrat hükümleri içerisinde yer almamasıdır. Bu nedenle, ev sahibi aldığı depozito veya teminatı gösterir bir belgeyi taşınmaz kira sözleşmesi dışında bir belge olarak düzenlemelidir.
Ev sahibinin dikkat etmesi gereken bir diğer husus, ev adresinin resmi tebligat adresi olarak mutlaka belirtilmesi. Hukuki ihtilaflarda sorun yaşanmaması için de kiracıdan en geç iki yıl sonrası için tahliye taahhütnamesi alınmalı. Tahliye taahhütnamesi alınırken, tahliye tarihinin sözleşmenin bitiminden 25 gün sonrasına olacak şekilde alınması, kiracıyı da mağdur etmez.
Ev sahibinin mağdur olmaması için dikkat etmesi gereken husus, dairenin her türlü demirbaş ve benzeri unsurlarının bir dökümünün ayrıntılı şekilde sözleşmeye ek olarak yazılması ve kiracının bu unsurları sağlam olarak aldığının mutlaka sözleşmede belirlenmesidir.
Sözleşmede yine atlanmaması gereken bir husus her yıl yapılacak zam oranının önceden belirlenmesidir. Bu konuda DİE veya İTO’nun tüketici veya geçinme endeksi artış oranları kullanılmaktadır. Bunun dışında belirli bir dolar veya mark bedeli standartlaştırıp, her kontrat başında o an kaç TL ediyorsa, onu aylık kira bedeli olarak tespit etmek yöntemi de görülmektedir.
ARSAYA YATIRIM YAPARKEN
Arsa günümüzde Türk halkının en çok tercih ettiği yatırım araçlarından biri. Bunun birkaç nedeni var. Her şeyden önemlisi arsa, bitmiş bir gayrimenkule göre daha ucuz ve Türkiye’de farklı gelir gruplarındaki her kesime hitap edebiliyor. Ayrıca arsa, birçok etkene bağlı olarak, gayrimenkul yatırım araçları içerisinde çoğunlukla en hızlı prim yapan grubu da oluşturuyor. Bu nedenle, arsaya olan ilginin yoğun olmasından hareket ederek, arsaya yatırım yaparken dikkat edilmesi gereken püf noktalarını tespit etmeyi hedefledik.
Bir gayrimenkulün arsa olarak adlandırılması için gerekli koşullar neler?
Bir gayrimenkulün arsa niteliği taşıması için öncelikle 3194 sayılı İmar Yasası’nda belirtilen şartlara göre, ifrazı yapılmış, resmi yolları ayrılmış her türlü altyapısının oluşturulması gerekmektedir. Bu şartları taşıyan gayrimenkul, “arsa” vasfını taşımaktadır. İlgili belediyece 634 sayılı kat mülkiyeti kanunlarına göre dikey ya da yatay kat irtifakı uygulaması ile arsalar üzerine yapılacak olan yapılaşmanın şekli belirtilmiş olur.
1980 sonrası hisseli tapu uygulamasının kaldırılması gibi uygulamalara ne tür örnekler eklenebilir?
Ülkemizde 1980 öncesi imar uygulaması olduğu halde, yasanın boşluklarından faydalanılarak bilhassa metropol şehirlerde çarpık bir şekilde, gelişigüzel özel parselasyonlara izin verildiği ve bu işlemlerin bir haritaya bağlanarak gayri resmi olarak muhtelif şahıslara satıldığı gözden kaçmamaktadır. Bu yapılan çarpık parselasyonlar neticesinde belediyeler, bu konuya oy kaybı riski ile göz yumdular ve neticede büyük kentlerde altyapısı olmayan (yol, su, elektrik vs.) gelişigüzel yapılaşmalar oldu. Burada en büyük zararı devlet gördü; çünkü bu yıllarda devletin mülkiyetinde bulunan meralar, ormanlık alanlar ve vakıflara ait yerler adeta yağmalanarak bilinçsiz bir şekilde yeni, fakat sorunlu yerleşimler meydana getirildi. Ancak, 1980 sonrası çıkarılan 2981 vb. geçici imar yasaları ile devlet, özel yeminli aracılığı ile bu bölgeleri müstakil parseller oluşturarak, hazine ve belediyelere ait yerlerin dahi üzerinde binası bulunan ve 400 m.2’yi aşmayan yerleri, zilliyet sahiplerine belirli bir ödeme planı içerisinde, belediyelerin marifeti ile tapu sahibi yaptı. Geçici olarak çıkarılan bu yasalar, işyerleri hariç tutularak uygulanmıştır. 1985 yılında çıkarılan 3194 sayılı yasa, hisseli parselasyonları daha doğrusu hisseli satışları tamamen yürürlükten kaldırmıştır. Tapuda aynı gayrimenkul üzerinde değişik tarihlerde ayrı ayrı hisse alan şahısların hisselerini bir arada toplamıştır. 3194 sayılı yasa, çıktığı günden itibaren belediyelerce halen uygulanmakta olup, en küçük arsanın yola cephesinin 10 metre, en küçük parselin yüzölçümünün ise 200 m.2’den kesinlikle küçük olmaması şartını getirmiştir.
Yatırımcının arsaya yatırım yaparken dikkat etmesi gereken hususlar neler?
Yatırımcının bir arsaya yatırım yaparken dikkat etmesi gereken en önemli husus, bağlı bulunduğu il ve ilçede bulunan Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvurarak gayrimenkul üzerinde herhangi bir takyit olup olmadığını (satışına herhangi bir engel) öğrenmeli, Kadastro Müdürlüğü’ne giderek resmi yoldan tespitini yapıp gayrimenkulü zeminde mutlaka görmeli, Kadastro Müdürlüğü’nden bu yere ait planın örneğini temin edip, bu plan örneği ile gayrimenkulün bağlı bulunduğu belediyenin İmar Müdürlüğü’ne müracaat ederek bu gayrimenkulün imar planındaki konumunu mutlaka öğrenmelidir. Yatırımcıya, yukarıda zikrettiğim kurumlara uğramasının faydasını bir örnekle noktalamak gerekirse: Yatırımcı, gayrimenkulü sanayi yeri olarak almak niyetindeyse, imar planında mesken yeri olarak ayrılmış bir yeri sanayi amaçlı herhangi bir tesis yapamaz. Bu nedenle ilgili belediyeden mutlaka bu arsanın imar durumunu araştırdıktan sonra satın almalıdır. Ayrıca bu gayrimenkulü hangi amaçla almak istiyorsa, altyapının olup olmadığını mutlaka araştırmalıdır. Arsanın yola terki mevcut imar planına göre yapılıp yapılmadığını da mutlaka öğrenmelidir.
Türkiye’de hangi bölgeler halen arsa yatırımı açısından cazip?
Ülkemizde arsa alımında en cazip bölgeler: Marmara, Ege ve Akdeniz olup, bu bölgeler arasında en çok yatırım yapılan yerler ise: Marmara Bölgesi içinde yer alan Çatalca, Silivri, Büyükçekmece, Çorlu, Yalova, Sapanca ve beldeleri; Trakya bölgesinde Çorlu, Lüleburgaz, Marmara Ereğlisi, Çerkezköy, Tekirdağ, Gelibolu ve beldeleri. Ayrıca Çanakkale ile İzmir ili arasındaki bölgeler de gayrimenkul yatırımı için halen en cazip bölgelerdir. Ancak 3. köprü yapımı nedeniyle Marmara Bölgesi’nde bence yatırımcılar için rant geliri çok yüksek olan en cazip yerlerin başında Çatalca, Büyükçekmece ve Silivri ilçeleri ve bu ilçelere bağlı köyler geliyor. Bu yerlerin İstanbul’a yakınlığı nedeniyle ulaşımı kolaydır. İkinci havalimanının Anadolu yakasında bulunan Kurtköy’de yapılacak olması nedeniyle Kurtköy ve civarı da gayrimenkul yatırımcıları için cazip bölgeler arasına girmiştir.
Arsaya yatırım yapmak isteyenler aracı firmayı nasıl seçmeli?
Aracı firmayı seçerken dikkat edilmesi gereken en önemli husus, firmanın güvenilirliğinin mutlaka araştırılmasıdır. Firmanın, kendisine önerdiği gayrimenkul veya gayrimenkullerin fizibilite raporlarının ilgili kurumlardan tasdikli olmasına dikkat etmeli. Tapu Sicil Müdürlüğü, Kadastro Müdürlüğü ve Belediye Başkanlıkları’nın İmar Müdürlükleri’nden alınan belgelerin hepsinin bu fizibilite raporunda mevcut olması gerekir. Firmanın daha önce hangi yatırımcılara, nerelerden yatırım amaçlı yer aldığı ve bu alınan gayrimenkullerin yatırımcıya kazandırdığı kazancı göz önünde bulundurmalıdır. Her şeyden önemlisi, aracı firmanın yatırım yaptığı firmalara devamlı olarak her türlü hizmeti verip vermediğini mutlaka araştırmalıdır. Ülkemizde arsa kavramı tam anlamıyla insanlarımız tarafından bilinmemektedir. Bir gayrimenkulün arsa vasfını kazanması, o gayrimenkulün imar planında yapılaşmaya hazır bir yer olmasıyla ve bu yerin üzerinde mevcut imar planına göre, bölge itibariyle arsa vasfı altında eğitim, sağlık, ticaret, sanayi veya konut inşaatı yapılmasına bağlıdır. Bu nedenle, yatırımcıların arsa alırken, o yerin niteliğine mutlaka dikkat etmeleri gerekir. Zira, bir gayrimenkul tarla niteliğini taşırken, belediyelerce imar uygulamalarından geçirilerek cins değişikliği yapılmak suretiyle arsa vasfını kazanmaktadır. Bu nedenle, satın alınacak arsanın vasfını iyi takip etmek, bu konuda uzun vadeli deneyimi olan bir kurum vasıtası ile, arsanın vasfında ortaya çıkabilecek değişikliklerin hangi gelişme ve prosedüre bağlı olduğunu öğrenmek önem kazanmaktadır. Aksi takdirde, arsa ile ilgili yeterli bilgiye sahip olmayan bir aracı kuruluşla yapılacak yatırım hüsranla sonuçlanabilir.
EMLAK ALIRKEN
Türkiye'de pek çok alanda bireyler gerçekleştirmek zorunda oldukları işlerini, faaliyetlerini çoğu zaman konunun uzmanına gerektiği şekilde danışmadan, kulaktan dolma bilgilerle kendileri halletmeyi tercih ederler. Ancak, bu tür amatör davranışlar yine çoğunlukla hüsranla sonuçlanır ve kimi zaman ortaya çıkan zarar veya ziyanın da telafisi mümkün olmaz. Nitekim, gayrimenkul alanında yapılan yatırımlarda da bu tür bir eğilim geçerli.
Bireyleri, özellikle emlak ile ilgili yatırımlarda tek başına, uzmanlara danışmadan hareket etmeye yönlendiren unsurlar; güvensizlik, emlak alım-satımında profesyonel olarak aracılık eden gayrimenkul danışmanlarına yapılan ödemeleri yüksek bulma veya bu tür komisyon ödemelerinden kaçınma ve hatta kimi zaman bu yollara başvurmanın gereksiz olduğu düşüncesidir. Bu nedenle kulaktan kulağa dolaşan bilgiler, fısıltı gazetesi ve gazetelerde yer alan seri ilanlar dikkate alınarak aracılar atlatılmaya çalışılır. Seçilen bu lkel yöntemler sonucunda da akla gelmeyecek olaylarla karşılaşılır. Bu nedenle, emlak alımında öncelikle yapılması gereken, doğru gayrimenkul danışmanını seçmektir. Çünkü, emlakçılar veya çağdaş deyimiyle gayrimenkul danışmanları emlak piyasasındaki iniş çıkışları yakından takip eden uzmanlardır.
Gayrimenkul alım-satımı esnasında dikkat edilmesi gereken püf noktalarını üç ana grupta toplamak mümkün: Emlak ve emlakçı seçimi, emlağın fiziki durumu ve nihayet gayrimenkulün tapu durumu.
Emlak ve emlakçı seçerken
Emlak seçiminde öncelikle satın alınmak istenen gayrimenkul için yatırımcı olarak hedefinizi veya amacınızı tam olarak belirlemeniz gerekiyor. Emlak, yatırım amaçlı olarak mı alınıyor, yoksa ikamet amaçlı olarak mı alınıyor? Bu konuda net bir tespit yapılması gerekiyor. Yatırım amaçlı olması durumunda gayrimenkul ile ilgili seçilecek bölge konusunda esnek olunabilir. Oysa, konu ikamet edilecek bir gayrimenkulün satın alınması ise bölgenin çok doğru seçilmesi gerekiyor. İstanbul gibi şehirlerin kozmopolit dokusu, giderek artan ölçüde belirli dünya görüşüne sahip bireylerin aynı bölgelerde ikamet arayışlarını gündeme getiriyor. Ayrıca, etrafınızdaki aile yapısının uyumu dışında, trafik sorunu nedeniyle, işyeri ile ikametiniz arasındaki en uygun mesafeyi de tespit etmeniz gerekiyor.
Taşınmayı düşündüğünüz bölgedeki işyeri-konut oranını dikkate almanız. İstanbul'un bir çok mesken ağırlıklı semti son beş yıl içerisinde yüzde 70'e varan oranlarda işyeri yoğunlaşmasına maruz kaldı. Bu nedenle, işyerlerinin ağırlıklı olduğu apartman, site veya bölgelerde ortaya çıkabilecek sorunları dikkate alıp, konut seçimini halen konutların yoğun olduğu semt veya bölgelere kaydırmak yararlı olacaktır. Örneğin, işyerlerinin ağırlık kazandığı apartmanlarda kimi zaman aidatların toplanması veya ısıtma sisteminin yakılma ve söndürülme saatleri ile ilgili olarak ciddi sorunlar çıkmakta, apartmanı konut amacıyla kullananlar ciddi anlamda maddi ve manevi açıdan mağdur durumuna düşmekteler.
İster mesken amacıyla, ister yatırım amacıyla gayrimenkule ilgi duyulsun, dikkate alınması gereken bir diğer önemli nokta da aldığınız gayrimenkulün arsa payını ve hisse miktarını iyi kontrol etmektir. Çünkü, özellikle eski ev ve apartmanlar yıkılıp yerine yeni inşaat yapılırken, mütaahitler daha yüksek katlı apartmanlar yapmak için arsa payı yüksek gayrimenkule ihtiyaç duyuyorlar. Ayrıca, arsa payı yüksek olan daire, sahibine bu tür durumlarda daha geniş olanaklar tanıyor. Birçok gayrimenkulde dairelerin veya dükkanların arsa payları, metrekareleri aynı olsa da, birbirine eşit olmayabiliyor. Bu nedenle, arsa payını tapudan kontrol ettirmeniz ve ileride mağdur duruma düşmemeniz çok önemli.
Gayrimenkul satın alırken, yine amacınız ne olursa olsun, dikkate almanız gereken bir diğer püf noktası, size mülk satan kişinin kısıtlı olmamasıdır. Gayrimenkulü satan gerçek ve tüzel kişi ile ilgili araştırmalarınız yararlı olacaktır.
Amacınıza göre, mesken veya yatırım amacıyla gireceğiniz doğru bölgeyi seçtiniz. Bu noktada, konunun uzmanı bir gayrimenkul danışmanı ile bir araya gelmeden önce, kısa bir süre için seçtiğiniz bölge ile ilgili gazetelerde yayınlanan seri ilan ve bilgilerdeki fiyatları izlemek ve zihninizde bölgenin alt ve üst fiyat limitleri ile ilgili bir takım rayiçler belirlemek doğru olacaktır. Bu rayiçleri belirledikten sonra profesyonellerle ilişkiye girmek yararlı olacaktır. Ayrıca, seçtiğiniz bölgenin rayiçleri ile bütçenizi karşılaştırıp dengelemelisiniz. Aksi taktirde, bütçenize uygun olmayan gayrimenkulleri incelerken kaybettiğiniz zaman içerisinde tam aradığınız bir gayrimenkulü göz göre göre kaçırabilirsiniz. Yani, gayrimenkul yatırımında ayaklarınız yere basmalı ve gerçekçi olmanız şart. Bu arada, tam aradığınız koşullara yüzde 100 uyan bir gayrimenkulü bulmak konusundaki aşırı ısrarınız sizi ideal bir yatırımı kaçırma riski ile karşı karşıya bırakabilir. Bu nedenle, hedefinize yüzde 70 yaklaşan bir gayrimenkulu sakın kaçırmayın. Bir süre sonra yüzde 100 sizi tatmin ettiğini göreceksiniz.
Artık konunun uzmanı bir emlakçı veya gayrimenkul danışmanı ile bir araya gelmeye hazırsınız. Bu noktada, profesyonel yardım alacağınız şahıs ve kurumu seçerken tecrübelerinize ve sizin nezdinizde uyandırılan ciddiyet, sorumluluk ve güvenirlilik duygusunu dikkate almak zorundasınız. Türkiye'de halen yeminli mali müşavirlik kurumuna benzer bir yeminli gayrimenkul danışmanlığı veya müşavirliği müessesesi olmadığından, hislerinize ve tecrübelerinize güvenmek zorundasınız.
Bir diğer püf noktası da gayrimenkul danışmanının size sunduğu portföyün zenginliğidir. Eğer, danışmanınıza sunduğunuz koşullara uygun tek bir emlak seçeneği size sunuluyor ise, emlakçınız gizliden gizliye size bunu mutlaka satma eğilimi içindedir. Bu nedenle, bol seçenek sunan bir emlakçının daha sağlıklı ve objektif olduğu söylenebilir. Mutlaka talep etmeniz gereken bir diğer unsur, satın almak istediğiniz emlak için bir ekspertiz yapılmasıdır.
Gayrimenkul danışmanı ile çalışmaya karar verdiğinizde, verilecek hizmet karşılığında alınacak ve verilecek komisyon ve masraflar için önceden anlaşıp, sözleşmenizi yapın. Verdiğiniz kapora ve ödemeler için mutlaka Maliye Bakanlığı'nın onayladığı bir makbuz alın. Mal sahibini mutlaka nihai durumda karşınıza çağırıp gayrimenkul danışmanınızın size sunduğu verileri ve fiyatı son kez daha teyid edin.
Son bir husus, gayrimenkul danışmanınızın size gösterdiği emlakta halen kiracı olup olmadığı, satan kişi veya kurumun halen emlağı kullanıp kullanmadığıdır. Eğer, emlak boş değilse mutlaka kiracıdan veya satıcıdan boşaltılacağına dair noter tasdikli taahhüt alın. Aksi taktirde, ciddi bir mağduriyet söz konusu olabilir.
Emlağın fiziki durumu
Türkiye'de emlak satın alırken insanın başına akıl almaz olaylar gelebiliyor. Bu nedenle, hedef emlağınızı tespit etttikten sonra en ince ayrıntısına kadar emlağınızı araştırın. Öncelikle, emlağınızın bulunduğu bölgeyi, semti, sokağı gezin. Farklı günlerde gidin. Etrafı inceleyin. İlgilendiğiniz emlağın sokağına pazar kuruluyor olabilir. Bundan habersiz iseniz ve bölgeye yabancıysanız haftanın bir günü apartmanınıza istediğiniz saatte arabanızla girip çıkamama, gürültü, kirlilik gibi şaşırtıcı sorunlarla karşılaşabilirsiniz.
İkinci önemli konu, gayrimenkulünüzün içinde bulunduğu apartmanın koşullarını incelemektir. Su, elektrik, doğalgaz, telefon hattı durumları önemlidir. Apartmanın ısıtma sistemi, hidrofor, asansör, yedek su deposunun olup olmadığı, kapıcı ve özellikle komşularınızın tipi son derece önemlidir.
Bir diğer ihmal edilen konu, site veya apartmanlarda daire alırken ödenen düzenli aidatların incelenmemesidir. Oturduğunuzda veya boş bıraktığınız da ödemekle yükümlü olduğunuz aidatları araştırın. Aksi taktirde, dudak uçuklatıcı bir aidat yükü ile karşı karşıya kalabilirsiniz.
Emlağın ışıklandırma, otopark ve güvenlik durumları, son kat veya giriş katı olmasından dolayı olası rutubet sorunlarını inceleyin. Son kattan daire alıyorsanız, çatının durumunu araştırın. Daire'deki inşaat kalitesini, elektrik aksamını, su tesisatını kontrol edin.
Son olarak da, içinden kiracı çıkmışsa, satıcıdan tüm elektrik, su, doğalgaz ve aidat borçları ile ilgili bilgileri isteyin. Eğer, borç varsa alım esnasında nasıl olsa siz ödeyeceğiniz için, borçların toplamı kadar meblağı, ödeyeceğiniz alım miktarından düşün. Tüm ödemelerle ilgili bir makbuzu almayı ihmal etmeyin.
Tapu durumu ile ilgili püf noktaları
Belki de, emlak alım-satımındaki en vurucu noktadasınız. Bu noktada göstereceğiniz ayrıntılı titizlik ileride sizi büyük bir zarardan kurtaracaktır. Her şeyden önce, satın alma noktasına kadar getirdiğiniz emlağın tapudaki aynı emlak olup olmadığını kontrol edin. Hatta, tapu kaydının olup olmadığını araştırın. Gayrimenkulün tapuya uygunluğun inceleyin. Bunun için tapu üzerindeki bilgileri, ada, pafta, parsel, bağımsız bölüm numarasını ve hatta kapı numarasını dahi kontrol edin. Bunun yanı sıra, tapu üzerinde kayıtlı vergi borcu (emlak, veraset, intikal) ve mahkeme kararı ile bağlantılı haciz, şerh, ipotek ve icra gibi işlemlerin olup olmadığını, arsa şuyulandırma cetvelini, mülkiyet üzerindeki irtifak ve intifa haklarını inceleyin. Ülkemizde binaların büyük bir bölümünde yapı kullanma izin belgelerinin ihmal edildiği ve alınmadığı dikkate alınmalıdır. Bu ihmal, kat mülkiyetinin tahsisinde de sorun çıkarmaktadır. Bu nedenle, aldığınız emlakta yapı kullanma izninin olmamasının ileride çıkarabileceği hukuki sorunları unutmayın.
Emlağın imar ve iskan izinlerini, arsa ise imar planının olup olmadığını, imar planına aykırı unsurlarının mevcudiyetini, özellikle imar planında satın almayı düşündüğünüz gayrimenkul üzerinde bir kamulaştırmaya gidilip gidilmediğini mutlaka kontrol edin. Arsada ayrıca Kadastro'dan yer tesbiti, çap, röperli kroki ve ilgili belediyeden (eğer aranıyor ise) yazılı imar durum belgesini talep etmeyi ihmal etmeyin. Eğer, yatırımınız topraktan girdiğiniz bir inşaat ise Tapu Dairesi tespbiti ile ilgili belediyeden ve diğer merciilerden inşaat projesinin tasdikli olup olmadığını, projeye uygun bir inşaatının yapılmakta olup olmadığını ve inşaatın kalitesinin projedeki kaliteye uygun olup olmadığını kontrol edin. Konu eğer bir tarihi eser ise, kaçıncı grup eser olduğu, yine inşaat müsadesinin olup olmadığı, Anıtlar Yüksek Kurulu'nun birtakım yükümlülükler belirleyip belirlemediği ve ilgili belediyelerdeki kayıtlar ile ilgili hususları göz önüne alın. Eğer faaliyet halinde bir yer, örneğin bir fabrika veya market satın alıyorsanız hukuk ve mali müşavirlere mutlaka danışın. Kooperatif ortaklığı alıyorsanız, kooperatif kanunlarına ve devir işlemlerine uygunluğunu kontrol edin.
Tüm bu işlemlerden sonra, herşey olumlu ise alımınızı mutlaka Tapu'da yapın. Tapu dışında bu tür satışların hiçbir hukuki geçerliliği olmadığını vurguluyor. Noterde yapılan alımlarda satıcı sonradan gidip satışı iptal ettirilebiliyor. Ve, siz tüm tasarrufunuzu kaybediyorsunuz. Bu noktada, dikkat edilmesi gereken diğer bir püf noktası, alıcı ve satıcı adına vekaleten işleri yürütecek olanlar varsa, bu vekaleten işi takip edeceklerin önceden anlaşılarak tespit edilmesidir. Bu işlem sonrası hazırlanacak ön akdi inceleyip, özellikle satış tarihini belirterek ve ona göre kapora vererek bir ön satış akti imzalayın.
Tapuda son olarak, imza anında alım-satım vergi makbuzlarını mutlaka uhdenize alın. Tapu harçlarının gösterilen değere göre hesap edilmesi suretiyle, gerçek değer üzerinden gösterilip gösterilmediğini son kez kontrol edin. Emlağı satan şahıs veya kurumun gerçek değerinden aşağıda göstermesi, bazen alıcının da işine geliyor gibi gözükse de, ilerideki yıllarda bu defa siz satmak istediğinizde hukuki boyutlarda ciddi sorunlar gündeme gelebilir. Bu nedenle mülkün, Tapu’da gerçek değerinin altında kaydettirilmesinden kaçının.
EMLAĞINIZI SATARKEN
Sahip olduğumuz emlağı satarken, emlak alırken gösterdiğimiz titizliği çoğu zaman göstermeyiz. Ancak, gayrimenkulü sattıktan sonra ortaya çıkan problemler, satış esnasında da gereken özenin gösterilmesinin şart olduğunu bir kez daha gözler önüne seriyor. Her şeyden önce, gayrimenkul her zaman için, ne kadar karlı bir fiyata satılsa bile, satan açısından bir zararı ifade eder. Bu nedenle, lüzumlu haller dışında satış yapmamak en iyisidir. Özellikle, Türkiye'de gayrimenkul fiyatlarındaki gelişmeler dikkate alındığında bu durum daha da önem kazanmaktadır. Eğer, içinde bulunduğunuz koşullar nedeniyle satış yapmak zorunda iseniz, gayrimenkul satışında dikkat etmeniz gereken ipuçlarını iki konu başlığı altında toparlamamız mümkün. Bunlardan bir tanesi gayrimenkul danışmanın seçimi; diğeri ise ödeme şekli ve planı.
Ekspertizi ihmal etmeyin
Satış esnasında dikkat etmeniz gereken öncelikli husus, koşullarınızın size izin verdiği ölçüde sabırlı olmaktır. Gerek seçeceğiniz gayrimenkul danışmanı, gerekse alıcı taraf sizin sabrınıza bağlı olarak farklı bir muamele içinde olacaklardır. Yine bu çerçevede öncelik vermeniz gereken bir diğer önemli husus, gayrimenkulünüzü çok sayıda gayrimenkul danışmanı tarafından pazarlamanızın büyük bir hata olacağıdır. Böyle bir yöntem, hem gayrimenkulünüzün satışı esnasında konu üzerindeki hakimiyetinizin zayıflaması, hem de gayrimenkulünüzü arzu ettiğiniz bedelin altında satmanız sonucunu gündeme getirir. Bu nedenle, çok sayıda firma ile çalışmak yerine, firmalarla görüşmeler yaptıktan sonra, sabırlı ve itinalı davranarak en güvendiğiniz gayrimenkul danışmanını seçip, tek bir firmada yoğunlaşmanız size büyük avantaj sağlayacaktır. Bu seçiminizi yaparken, seçtiğiniz gayrimenkul danışmanının müşteri profilini incelemeniz ve gözlemeniz yararlı olacaktır. Satmayı arzu ettiğiniz gayrimenkulünüzü satın alabilecek müşteri gurubuyla çalışmayan bir firma, size sadece zaman kaybettirir.
Seçilen gayrimenkul firmasının kalitesi, satıcı tarafa sunacağı ekspertiz hizmeti ile kendini gösterir. Gayrimenkulünüzü satmaya karar verdiğinizde size vakit kaybettirecek en problemli konu, kabul edilebilirliği mümkün olmayan bir fiyatta ısrar etmenizdir. Böyle bir problemin ortaya çıkmasında en önemli faktör ise çevrenizde satılan veya satılmaya hazır durumda olan gayrimenkullerin satış değerleri ile ilgili kulaktan dolma bilgilerdir. Uzun süredir satılmayan bir dairenin fiyatı yüksek demektir. Bu durumda, o gayrimenkulun fiyatını kriter almak size zaman kaybettirir. Bu nedenle, bölgenizde satışı kısa sürede gerçekleşmiş gayrimenkullerin fiyatlarını araştırıp bu fiyatların bir ortalamasını almak daha yararlı olacaktır. Bu ön çalışmayı gerçekleştirmenizin yanı sıra, beraber çalışacağınız gayrimenkul danışmanınızdan mutlaka ekspertiz talebinde bulunmanız ve ekspertin belirlediği fiyat ile ön çalışmanız sonucunda oluşan fiyatı karşılaştırarak, satışta üzerinde yoğunlaşacağınız nihai fiyatı belirlemeniz yararlı olacaktır.
Satış işlemleri ile ilgili olarak dikkatle okuyup, üzerinde görüş birliğine vardığınız bir sözleşmeyi gayrimenkul danışmanınız ile imzalayınız. Çoğunlukla bu tür bir sözleşme yapmaktan kaçınılması, sonradan telafisi mümkün olmayan sıkıntılar doğurur. Yani, uyanık olmak anlamında sözleşme yapmaktan kaçınmanız size daha pahalı sonuçlar getirebilir. Satış gerçekleştikten sonra alım-satım makbuzlarınızı mutlaka talep ediniz. Aynen alıcı gibi, satıcı olarak işlemin tapuda gerçekleşmesini sağlayınız. Gayrimenkul danışmanınızı dışlamadan, ama mutlaka alıcı tarafla bir araya gelerek, son kere satış bedelini teyid etmeyi ihmal etmeyiniz.
Son bir önemli konu, satacağınız gayrimenkulün tapudaki ve belediyedeki kayıtlarını kontrol edip bir pürüz olup olmadığına bakmaktır. Vergi borçlarını temizlemek sizin yararınıza olacaktır. Satış işleminden önce gayrimenkulünüz ile ilgili tapu veya belediyede mevcut bulunan sorunlar, bir pazarlık konusu olarak aleyhinize işleyebilir. Ayrıca, son yıllarda alıcı tarafın gündeme getirdiği suistimal örneklerini dikkate alarak, satacağınız gayrimenkulün fiziki durumunu yansıtan bir noter belgesi düzenleyiniz. Aksi takdirde, yeni alıcının taşınma esnasında kendi kendine verdiği hasarlar, taşınma öncesi var olduğu iddiası ile kimi zaman sizden talep edilebilmektedir. Bu nedenle, gayrimenkulle ilgili tüm detayların noter kanalıyla dökümünü çıkarınız. Kalorifer dilimlerinin çalınması, termosifonun yok olması gibi çok ilginç olaylar gündeme gelmektedir.
Vadeli satışta bono ve çeklere dikkat
Satışı gerçekleştiren taraf olarak en problemli kısım, gayrimenkulü satın alan tarafın yapacağı ödeme şekli ve ödeme planıdır. Eğer, imkan dahilinde ise ve sabredebilecek süreniz varsa, size peşin ödeme yapabilecek müşteriyi tercih etmek, her zaman için doğrudur. Ancak, sizin süreniz müsait değilse, acilen paraya ihtiyacınız varsa ve karşı taraf da nakit olarak bir anda bedeli karşılayamıyorsa, bazı koşulları dikkate alarak satışı vadeli gerçekleştirmelisiniz. Bu noktada dikkate almanız gereken husus, vadeli çek almaktır. Çünkü, emre muharrer senet ya da bonolar, hukuki açıdan kimi zaman zayıf kalabilmektedirler. Ayrıca, vadeli çek olayı Türk Ticaret Hukuku'nda var olmayan bir işlem olduğu için, verilen çekleri, mutlaka çeklerin muhatabı olan bankadan araştırın. 3 aydan daha fazla vadeli satış gerçekleştirmeyin. Yani, gayrimenkulün üçte bir değerini peşin, geri kalanını da iki eşit taksitle izleyen aylarda tahsil etmeye çalışın. Ancak, karşınızdaki güvenilebilir bir müşteri ise 6 aya kadar da vade yapabilirsiniz.
Satış anında son bir önemli konu, vadeli satmanız halinde, gayrimenkule ödenen peşinattan arta kalan bedel kadar ipotek konulmasıdır. Ne kadar güvenirseniz güvenin, alıcının ödemede çıkarabileceği herhangi bir probleme karşı ipotek yöntemi, size her zaman bir güvence olacaktır.
Alacağınız veya aldığınız taşınmaz size gösterilen yer mi?
Doğru yer olup olmadığını kadastroya başvurarak tespit ettirin.
Satışa konu edilen bedel doğru tespit edildi mi?
Doğru beyan rakamı gerekli.
Taşınmazı aldığınız tarih ile sattığınız tarih arasında ne kadar süre geçti?
Unutmayın, satın alma tarihinden itibaren 4 yıl içindeki kazançlar vergiye tabiidir.
Size verilen veya gösterilen belgelerdeki bilgiler doğru mu?
Tanzim ve tasdik eden ilgili birimlerden kontrolü gereklidir.
Ana taşınmazda kat irtifakı tesis edildiği halde, niçin kat mülkiyetine geçilmemiş?
İskan alınmasını engelleyen sebepler varsa kat mülkiyetine geçilmiyor demektir.
Aldığınız bağımsız bölümün kaç numaralı bağımsız bölüm olduğunu, kapısındaki numaradan mı tespit ettiniz? Başka kanallardan doğruluğunu teyit ettirdiniz mi?
Tapu dairesi veya belediyedeki projeden bağımsız bölüm doğruluğu tetkik edilmeli.
Satın alacağınız ya da aldığınız bağımsız bölümün tapusunda neden sizin hisseniz arsa hissesi olarak görülmekte?
Kat irtifakı tesis edilmesini engelleyen bir neden olabilir.
Apartman dairesi ya da dükkan aldığınız halde tapunuzda neden arsa yazıyor?
Kat mülkiyeti kanununa göre cins değişikliği yapılmamış demektir.
Aldığınız ya da alacağınız taşınmazda kiracı var ise...
Kira kontratını tetkik edip tahliye şartları mevcut mu, değil mi değerlendiriniz.
Aldığınız ya da alacağınız arsanın tapusunda tarla yazıyor. Ne olacak?
Bir toprak parçasının arsa olabilmesi için imar planlarının yapılması gerekir. Tapusunda tarla yazan arsanın, imar uygulaması ile gerekli kamu terkleri ve cins değişikliği yapıldığında arsa niteliği kazanacaktır.
Alıcı ya da satıcı, harçlardan ve diğer bazı vergilerden muaf olabilir mi?
Evet. Şirket aktifinde kayıtlı taşınmazın satışından sağlanacak bedel, sermayeye ilave edilirse, alım-satım harçları ile KDV ve Kurumlar Vergisi muafiyeti vardır. Fakat bunun için bazı esasların yerine getirilmesi gerekmektedir.
Yılbaşında aldığım taşınmazı ocak ayında sattım. Harçlar kanunundaki yeniden değerlendirme kat sayısına göre, zorunlu olarak satış bedelini yükselttim. Gerçekte almış olduğum bedel ile sattım. Fiilen hiç karım olmadı. Satış bedelini zorunlu olarak yükseltmemden dolayı kar etmiş oluyor muyum?
Evet. Aradaki fark arızi kazanç vergisi olarak beyana ve vergiye tabiidir. Fiilen kar etmemiş olsanız bile, 4 yıl içinde kar görünen bütün farklar arızi kazanç vergisine tabiidir.
Aldığım bağımsız bölümün ya da binanın çevre temizlik vergisi hiç ödenmemiş. Ne olacak?
Siz, mülkü satın aldığınız tarihten itibaren sorumlusunuz. Tapu suretiyle beraber belediyeye müracaat edin ve beyannamenizi verin.
Alacağım binanın eski yıllara ait elektrik ve emlak vergisi borçları var. Ödemek zorunda mıyım?
Hayır. Elektrik borcu için, satın aldığınız tarihten itibaren, 30 gün içinde tapu fotokopisiyle birlikte bir dilekçe yazarak, geçmiş borçları kabullenmeyeceğinizi bildirin ve kendi adınıza sözleşme yapın.
Tapu kayıtlarında taşınmaz üzerinde ne gibi kısıtlılıkhalleri olabilir? İpotek, haciz gibi kısıtlılık hali olan taşınmazı aldığımda ne gibi sorunlarla karşılaşabilirim?
Üzerinde herhangi bir kısıtlılık hali olan taşınmazı katiyen almayın.
Köy sınırları içinde bir tarlanın 1500 m.2'lik hissesini satın alabilir miyim?
Hayır. En az 5000 m.2 hisse satışı söz konusudur. Fakat 1500 m.2 daha önceden başka bir hissedar adına kayıtlı ise alabilirsiniz. Diğer hissedarların şufa hakkı saklıdır.
Bir dükkanın üç hissedarından birisinin hissesini satın almak istiyorum. Doğru olur mu?
Hayır. Diğer hissedarların şufa (öncelikli alım) hakları saklı olduğundan, şufa feragatnamesi olmadıkça satın alınması doğru değildir.
Alacağım arsanın imar durumunu satıcıdan/emlakçıdan istediğimde bir imar paftası fotokopisi verdiler. Bunu doğru belge olarak kabul edebilir miyim?
Edemezsiniz; çünkü ilgili belediye ya da valilik tarafından düzenlenecek resmi imar durumunda ve pafta fotokopisinde görünmeyen diğer bilgileri ayrıca öğrenmeniz gerekir.
Aldığım ya da alacağım taşınmazın iskansız ya da iskanlı olduğunu nasıl anlarım?
Tapu örneğinde kat mülkiyeti tapusu yazıyor ise, taşınmaz iskanlıdır. Aksi halde ilgili belediyeye müracaat edilmesi gerekir.
Yapımcı müteahhitten alacağım inşa halindeki villa, daire veya işyerinin zamanında teslim edilmesi için ne gibi önlemler almam gerekir?
Karşılıklı sözleşme ile hükümler ve yaptırımlar öngörebilirsiniz.
Müteahhit, daireyi noterden satış yapacağını, arsa hissesi vereceğini söyledi. Bu ne demek?
Müteahhit inşaatı projeye muhalefet ederek yapacaktır. Kat irtifakı tesis edemeyeceği için bu yola gitmektedir.
Alacağınız bağımsız bölüm veya bina, projesine ve ruhsatına göre yapılmış mı?
İlgili belediye veya tapudaki tasdikli proje ile taşınmazı karşılaştırınız.
Burada sorun olarak öngörülenlerin yanında, daha onlarca sorun üretilebilir. Bu sorunların yaşamınızın bir parçası olmasını ve ayrıca bedeller ödemeyi istemiyorsanız, karar vermeden önce mutlaka kanunu, uzmanı ile görüşüp doğru kararı verin. İşin başında bazı temel sorunlardan kurtulmak size çok daha ucuza mal olacaktır.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder