-Emlak ve emlakçı seçimi,
-Emlak fiziki durumu,
-Tapu durumu.
Alınacak konutun tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmelidir...
Kat irtifakının kurulup kurulmadığına, iskanın, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edin. Eğer alacağınız emlak inşaa halinde ise müteahhitinin mali durumunu araştırın.
Müteahhitin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan emlak alıyorsanız, müteahhitle sözleşme yaparak, bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak, gerekli tazminatlar ilave etmelisiniz.
Alacağınız emlak kiracılı ise öncelikle kiracı ile yapılan kira kontratını inceleyip, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhütü vermiş ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırmanız gerekir.
Satış sonrası gelebilecek elektrik ve su gibi borçlardan kurtulmak için eski malikten, bu borçlardan onun sorumlu olduğuna dair imzalı bir belge alın..
Tapu işlemi sırasında alacağınız emlağın değerini yeniden değerlendirme oranlarına göre hesaplayarak beyan etmelisiniz. Çünkü beyanınız eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri dönecektir.
ARSA ALIRKEN :
Söz konusu arsanın imar durumunun uygunluğu, dikkat etmeniz gereken en önemli husus. Satıcının sözlü beyanı değil, resmi imar durumu belgesini size göstermesi ya da bir fotokopisini vermesi gerekiyor.
Tapu senedi kontrol edilerek; ada, pafta, parseli belirtilen arsanın size gösterilen arsaya tekabül edip etmediğini kontrol ettirmelisiniz.
Arsanın bağlı bulunduğu tapu müdürlüğüne giderek, tapu kütüğüne bakıp, arsanın satışı ile ilgili aleyhte şerh olup olmadığını da kontrol ettirmelisiniz.
Alacağınız arsa hisseli arsa ise, alınan hissenin, hissedar olunan arsa üzerinde tespitini yapmak mümkün değildir. Parselasyonu yapılmışsa, kroki üzerinde noter tarafından tasdik edilmek suretiyle kime satıldığının belirlenmesi düşünülebilir.
Arsa alırken yatırım düşünüldüğünden, uzmana danışmakta çok büyük faydalar olacaktır. Aksi takdirde paranız boşa gidebilir.
Alınan gayrimenkulün tapudaki ve belediyedeki kayıtlarını kontrol edip bir pürüz olup olmadığı araştırılmalıdır.
Vergi borçlarına da dikkat edilmelidir.
EMLAK VERGİSİ BEYANI
Emlak vergisi genel beyanı, her dört yılda bir olmak üzere ilgili belediyelere verilir, Mayıs ve Kasım aylarında iki eşit taksit halinde ödenir.
Hisseli taşınmazlarda, hissedarlar hisseleri oranında ayrı ayrı beyanname vermek zorundadırlar.
Taşınmaz üzerinde intifa hakkı var ise emlak vergisi sorumlusu malik değil, intifa hakkı olandır, yani ondan yararlanan sorumlu olacaktır.
Konutuna geçici işletme hakkı verilen kişi taşınmazın alındığı itibaren 3 ay içinde ekleyerek beyanname vermek zorundadır.
Alındığı yılı takip eden yıldan itibaren vergilendirme yapılır. Satan ise satışın yapıldığı takvim yılını aşmamak kaydıyla 3 ay içinde bir dilekçe ile satışı bildirmek zorundadır.
Satışın yapıldığı yılın vergisinin tamamı satana, takip eden yıldan itibaren alana aittir.
EMLAK VERGİSİ BEYANNAMELERİ
Emlak beyanları, emlakın bulunduğu ilgili belediyenin Emlak Servisine verilir. Emlak Vergisi; tapu kütüğünün adına tescilli emlak veya emlakların devlet veya devlet kurumlarına her yıl belirlenen tutarın yatırılması işlemidir.
Emlak vergileri 3 bölüme ayrılır;
A-) BİNA B-) ARSA C-) ARAZİ
Binalar :
İkamet edilen müstakil evler, villalar, apartmanlar, apartman daireleri ve işyerleri olarak, fabrikalar, dükkanlar, hanlar, otel, motel, vs
Arsalar :
İmar planı ile değişikliğe uğramış gerekli parçalara ayrılmış, üzerine yapı yapılabilen alanlardır. Bunların her biri için ayrı ayrı sütununa doldurmak kaydı getirilmiştir. İmar ve ifraz planlarında olabilecek değişiklik beyanı verilir.
Araziler :
İmar planları dışındaki alanlardır.
Araziler 3 tipdir;
A-) Kıraç B-) Taban C-) Sulak
Beyan dönemlerinde komisyon tarafından araziler özelliklerine göre bulundukları mıntıkaya ve mevkiiye göre metrekare beyan değeri tesbit edilir. Bu değerlere göre beyan hesaplamaları yapılır. Tarım arazileri bulundukları bölge ve mevkiiye göre kısıtlamaya tabi olabilirler, bu tür yerler vergiden muaf yerlerdir.
Köylerde bulunan bina, arsa ve araziler köy beyan defterine kaydedilir. bölge ve mevkisine göre vergiden muaftırlar.
Müstakil binalarda kaç adet ve kat var ise her biri beyannamenin sütunlarına ayrı ayrı yazılmalıdır, tek bina halinde yazmak hatalıdır.
GEREKLİ EVRAK VE BİLGİLER
- Tapu veya tapular
- Nüfus bilgileri
- Arsa ve arazinin m2 birim değerleri
- İnşaatın birim m2 maliyeti (İlgili belediyeden öğrenilir).
- Binanın dıştan dışa yüzölçümü
- Bina arsa alanı ve dairenin arsa payındaki metrekaresi
- İnşaatın türü
- Sınıfı (lüks, 1. 2. 3. sınıf gibi)
- Binanın yaşı
- Kalorifer ya da asansör olup olmadığı
- Hisseli ya da tam oluşu.
Evraklar tamamlandıktan sonra emlak beyanı doldurulur. Yeni alınan bir emlaka tapunun bir fotokopisinin de eklenmesi gerekmektedir. Daha önce ilgili belediye sınırları içerisinde emlakımız var ise bundan dolayı bize verilen sicil numarası yeni verilecek beyanın ilgili kısmına yazılmalıdır.
Beyannamemizden muhakkak bir adet arkalı önlü fotokopi almamız gerekir. İlgili tahakkuk fişine göre vergiler ödenir.
Emlak beyanlarında arsa, arazi ve binaları aynı beyana yazamayız. Nitelik ve cinslerine göre beyanlar ayrıdır. Bu durumdu ilgili bayanlara yazmak zorundayız. Emlak beyanlarımızı bulunduğumuz mali yıl içerisinde son üç ayına isabet eden zamanda vermemiz gerekir, aksi halde cezalı duruma düşeriz.
Köylerden aldığımız emlakları muhtar vasıtası ile köy beyan defterine kayıt ettirmemiz gerekir. Ekilen biçilen yerler emlak vergisinden muaftır. (bu sadece mücavir saha dışında, imarsız alanda kalan köylerde geçerlidir.)
MİRAS YOLUYLA EDİNMELERDE
Emlak beyanı doldurduktan sonra iki adet fotokopi çekilmesi gerekir. Bir tanesi kendinde kalmak suretiyle, değerini de belediyeden aslı gibidir diye tasdik ettirmek gereklidir.
Bu beyanı verirken gerekli evraklar;
- Tapu fotokopileri
- Veraset ilamı
- Varislerin isim listesi
Bu evraklar Emlak Beyanına eklemek sureti ile ilgili belediyeye verirken beyanın ön yüzüne .......... varisleri diye yazmak gerekir. Bunun yanında varislerinden bir kişiyi de vergi mükellefi olarak belirtmek gerekir. Bu işlem İŞTİRAK HALİNDE verilen beyan işlemidir.
İNTİKAL İŞLEMİ
Varisler İŞTİRAK HALİNDE Emlak beyanlarını verdikten sonra intikal işlemine geçebilirler. Yani MÜŞTEREK MÜLKİYET'e dönüştürülürler. Her varisin tapu kütüğüne isimleri ve hisseleri yapılır. Bu işleme İNTİKAL İŞLEMİ denir. Bu tür işlemlerden sonra her hissedar bir sicil numarası alır. Emlak vergilerini buna göre öder.
ZİLLİYETLİ YERLERDE BEYAN DURUMU
Bu tür yerlerde genellikle beyanlar köy beyan defterine tabidir ve kadastro geçmemiştir. Belediye'ye bağlı yerlerde Emlak beyanı verme zorunluluğu vardır. Köy beyan defterine kayıtlı gayrimenkullerin tapuya tescil anında 5 yıl geriye giderek belediyeye emlak vergilerini yatırmış olma zorunluluğu vardır.
Eğer zilliyetlikten doğan haktan dolayı kadastro veya tescil yapılma anında Emlak Vergilerinin ödenmiş olması gerekir.
KİRA VERGİSİ
Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Emsal kira bedeli ise, emlak vergisi değerinin yüzde 5'idir. Yasanın 'emsal kira bedeli' ile ilgili hükmü halen yürürlükte ve yıllardır uygulanıyor.
Maliye Bakanlığı tarafından bastırılan 'Gayrimenkul Sermaye İradı' ile ilgili 'Kira Gelirleri Beyannamesi'nde de kiraya verilen gayrimenkulün vergi değeri ayrı ayrı sorulur.
Örneğin, kiraya verdiği gayrimenkulün emlak vergisi değeri, 2002 yılı için ilan edilen metrekare birim değerlerine göre 200 milyar rayici olan bir gayrimenkul sahibinin, 2003'de yıllık kira gelirini en az 10 milyar beyan etmesi gerekiyor. Bunun altındaki beyan yasaya göre mümkün değil.
KONTRAT YAPILIRKEN-1
Kira kontratı kısa, öz, anlaşılabilir olmalıdır. Gereksiz detaylandırılmasıi karışıklılığa yol açabilir. Ancak önemli detaylar açıkca yazılmalıdır.
Şu detayları açıkca belirlenmelidir :
-Konutla birlikte verilen demirbaşlar
-Kira ödeme ve aksamalardaki durum
-Stopaj, K.D.V. veya kiranın bankaya yatırılması durumundaki masraflar...
-Sözleşmelerin sahipliği...
-Ortak giderlerin ödenme zamanı...
-Kira süresi, kira ödeme günü
-Kira miktarı, kira artış oranı, döviz kuru...
-Tebligat adresi
-Konutta ikamet edenlerin sayısı
-Kefil, adresi, kimlik fotokopisi
-Kontrat'ın feshi...
Banka dekontunun kiracıyı koruyan bir belge olduğu unutulmamalıdır.
Kira süresi açıkça yazılmalıdır.
Bir diğer konu tahliye ihbarıdır. Bazen kiracı elde olmayan nedenlerle kira ödeyememe durumuna düşer ve boşaltmak isteyebilir.
Çeşitli nedenlerle kiracı kira süresinden öncede tahliye etmek zorunda kalırsa en az 3 ay öncesinden mülk sahibini noter aracılığıyla haberdar eder ve bu süre sarfında gelen yeni kiracılarada konutui göstermek suretiyle tahliye edilebilir.
İyi bir kira kontratının hazırlanmasında ciddi ve sistemli çalışan bir emlak firması tercih edilmelidir.
KONTRAT YAPILIRKEN-2
Gayrimenkul kiralamak istediğinizde nelere dikkat etmelisiniz?
1. Gerçek mal sahibini araştırın
Öncelikle bir gayrimenkulü kiralamaya karar verdiğinizde, kira sözleşmesini imzalayacak olan kişinin gerçekten evin sahibi olup olmadığını kontrol etmeniz gerekiyor.
Bunu, tapu kayıtlarını inceleyerek tespit etmek mümkün. Ancak, son zamanlarda gayrimenkul işlemlerinde vekil kullanma moda haline geldiğinden yine sözleşmeyi imzalayacak kişinin mal sahibinin yasal vekili olup olmadığını çok iyi araştırmanız gerekiyor. Ayrıca, tapu incelemesinde gayrimenkulün birden fazla sahibi söz konusu ise, mal sahibi olarak karşınızda bulunan kişinin diğer taraf ve tarafları da temsil edip etmediğini, bu kiralama işlemini diğer sahiplerin de onaylayıp onaylamadığını iyice araştırmakta yarar var.
Böyle durumlarda mutlaka tapu fotokopisini ve vekil tayin edilmişler için ise noter tasdikli vekaletin orijinalinin görülmesi tavsiye edilir. Çünkü, vekaletin fotokopi örneklerinde bazı sahtekarlıklar yapılabiliyor.
2. Kiralayacağınız gayrimenkul ile kontratı yapılan yer aynı mı?
Gayrimenkulü kiralayacak mal sahibinin medeni kanuna göre ehil olmasının teyid edilmesinin yanı sıra kiralanan yer ile görülen yerin aynı olduğunun mutlaka teyid edilmelidir.
Bu nedenle, yine tapu kayıtlarına bakarak, kiralayacağınız gayrimenkulün kapı numarası ve adresi ile sözleşmedeki kapı numarası ve adresinin uyuştuğunu tespit etmekte büyük yarar var.
3. Kapıcı ile küçük bir söyleşi:
Apartmanın hidroforu, su deposunun hacmi, evin ısınma probleminin olup olmadığı ve her şeyden önemlisi yakıt ve genel giderler için aylık olarak ödenen meblağların ne tuttuğu konusunda yeterince bilgi alınıp ve mümkünse bu bilgileri bir de apartmanın yöneticisi ile konuşup teyid etmek gereklidir. Eğer, kiralanacak gayrimenkul bir site içerisindeki apartman dairesi veya villa ise site yönetimi ile ön bir görüşme yapmak yararlı olacaktır.
İşyeri kiralama amacıyla yapılıyorsa, kapıcı ve yönetici ile yapılacak bu tür bir söyleşinin sonunda yapılması düşünülen iş için apartman sakinlerinden izin çıkıp çıkmayacağının, belediyeden izin alınması gerekip gerekmediği anlaşılır.
Bu tür bir araştırma yapmadan işyeri amacıyla yapılan kiralamalar, diğer apartman sakinlerinin itirazları çerçevesinde hüsranla bitebiliyor.
4. Kira sözleşmesinin detayları
Bu konuda kiracının büyük bir titizlik göstermesi lazım. Kiralanacak gayrimenkulün elektrik, su ve varsa doğalgaz sayaçlarındaki rakamların mutlaka kontratta yazılması gerekir. Böylece, hangi rakama kadar mal sahibinin, hangi rakamdan sonra kiracının sorumlu olduğu tespit edilmiş olacak.
Ayrıca, kiralanan gayrimenkulün içi iyi gezilerek, gayrimenkulün hangi koşullarda teslim edildiğinin (boya, badana ve doğramaların durumu dahil), gayrimenkul ile birlikte teslim edilecek muhteviyatın sağlam ve işler durumda olup olmadığını tespit etmek ve sözleşmeye eklemek daha sonra kiracının zor durumda kalmasını önleyecektir
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder