KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI KANUN ve UYGULAMA YÖNETMELİKLERİ

KENTSEL DÖNÜŞÜM YASASI



Kentsel Dönüşüm hakkında Resmi Gazetede yayımlanmış Tüm Kanun ve Uygulama Yönetmeliklerini sırası ile aşağıda bulacaksınız.


Kentsel Dönüşüm Kanunlarını PDF iconlarına tıklayarak bilgisayarınıza indirebilirsiniz. Kentsel Dönüşüm kapsamında daha detaylı bilgi için bizi aradığınızda Uzmanlarımız size yardımcı olacaklardır.






Kentsel Dönüşüm Kanunu Güncellenmiş Son Hali İNDİR




Afet Ri̇ski̇ Altindaki̇ Alanlarin Dönüştürülmesi̇ Hakkinda Kanun
31.05.2012 – Sayı : 28309 İNDİR




Afet Ri̇ski̇ Altindaki̇ Alanlarin Dönüştürülmesi̇ Hakkinda Kanunun Uygulama Yönetmeli̇ği̇ 04.08.2012 – Sayı : 28374 İNDİR





Dönüşüm Projeleri̇ Özel Hesabi Geli̇r, Harcama, Kredi̇ Ve Kaynak Aktarimi Yönetmeli̇ği̇ 13.09.2012 - Sayı : 28410 İNDİR




6306 Sayili Kanun Kapsaminda Hak Sahi̇pleri̇nce Bankalardan Kullanilacak Kredi̇lere Sağlanacak Fai̇z Desteği̇ne İli̇şki̇n Karar
13.10.2012 - Sayı : 2844 0 İNDİR





Afet Ri̇ski̇ Altindaki̇ Alanlarin Dönüştürülmesi̇ Hakkinda Kanunun Uygulama Yönetmeli̇ği̇ 15.12.2012 - Sayı : 28498 İNDİR




Afet Ri̇ski̇ Altindaki̇ Alanlarin Dönüştürülmesi̇ Hakkinda Kanunun Uygulama Yönetmeli̇ği̇nde Deği̇şi̇kli̇k Yapilmasina Dai̇r Yönetmeli̇k
02.07.2013 - Sayı : 28695 İNDİR






Yeni İmar Yönetmeliğinin 1.1.2016 tarihine Erteleme Resmi Yazısı / PLÂNLI ALANLAR TİP İMAR YÖNETMELİĞİNDE DEĞİŞİKLİKYAPILMASINA DAİR YÖNETMELİK 22.05.2014 Sayı 29007 İNDİR


Kısaca Kentsel Dönüşüm Kanunu Anlatmak Gerekirse;

Kentsel Dönüşüm Kanun ile eski, ekonomik ömrünü tamamlamış, deprem hasarlı, kaçak binalarınız için T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığıca Lisanslandırılmış TEKTAŞ MÜHENDİSLİK ‘ e başvuruda bulunupDeprem Risk Raporu alarak binalarınızı yaşanabilir, depreme dayanıklı olarak yeniden inşaa edebilirsiniz. Bunun için BELEDİYE’ ye başvurmanıza, TOKİ, DEVLET’ i beklemenize gerek yok. Türkiye’ nin her yerinde SİZİN TALEBİNİZ ve İNSİYATİFİNİZ ile bu kanundan yararlanabilirsiniz.

TEKTAS MÜHENDİSLİK’ in binanız için hazırlayacağı Deprem Risk Raporu sonucu Bakanlık ile anlaşma sağlayan İŞBANKASI’ nın Kentsel Dönüşüm Kredisinden yararlanarak binanızı yeniden inşaa ettirebilir veya takviye güçlendirme yaptırabilirsiniz.

DEPREM RİSK RAPORU NASIL ALIRIM?
BAKANLIK LİSANSLI ŞİRKETİ TEKTAS MÜHENDİSLİK’ e arsa tapusu veya daire tapunuz ile ( kat mülkiyet yada kat irtifaklı) 1 Binadan 1 Kişinin başvuruda bulunması yeterlidir. TEKTAŞ MÜHENDİSLİK UZMAN KADROSU ile binanızda gerekli teknik incelemeleri yaparak Binanız için Deprem Risk Raporunu hazırlayacak ve Bakanlıktan onayını alacaktır.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KREDİSİ ve KİRA YARDIMI KULLANABİLİR MİYİM?
Binanız için TEKTAŞ MÜHENDİSLİK’ in hazırlamış olduğu Deprem Risk Raporunun Bakanlıktan ONAYI alındıktan sonra İŞBANKASI’ nın Kentsel Dönüşüm Kredisinden veya Kira yardımlarından yararlanarak binanızı yenileyebilirsiniz.

9 ADIMDA BAŞARILI EMLAKÇI OLUN : Çevrenizde veya yaşadığınız bölgede birçok emlakçı açılmasına rağmen, kısa bir süre sonra kapanması veya mesleğini başarıyla devam ettirememesi sizce neden olabilir?

Emlakçılık mesleğinde başarıyı oluşturan bir çok etken birbiriyle bağlantılı. Her şeyden önce güven olgusunu yansıtabilen kişi ve firmalar her zaman kazanan olacaktır.

Emlakçılık sektörüne giriş yapmak için önce işin yasal kısmından başlamak gerekiyor. 18 yaşında ve lise diplomasına sahip iseniz, bölgenizdeki ticaret odaları veya emlak derneklerinin açmış olduğu kurslardan yararlanarak emlak belgenizi alabilirsiniz.

Alacağınız eğitimlerle kendinizi sürekli olarak geliştirmelisiniz. Unutmayın emlakçılıkta başarılı olmak için sektörel bilgiye, iyi bir donanıma, yönetimsel becerilere, etkili iletişim gücüne, geniş bir çevreye ve girişimci bir ruha sahip olmanız gerekir.

Gardırobunuzu baştan aşağı yenileyin. Emlakçılar, profesyonel giyimli, temiz ve bakımlı olmalı. Rahat bir kot pantolon ve spor ayakkabıları, koyu ve açık renkli takım elbise, kravat, etek, ceket, gece elbisesi, kalem, kartvizitlik gibi aksesuarlara sahip olmalısınız.

Çevre. Yeni müşteriler elde etmenin en iyi yolu bölgenizde iyi bir sosyal çevre oluşturmalısınız. Aynı zamanda sosyal medyada oluşturacağınız geniş bir ağ, güçlü bağlantılar edinmenize faydalı olur.

Pazarı araştırın. Ortalama ev fiyatları, trendleri ve yerel emlak piyasasını bilmek size, müşterilerinize en iyi fiyatları sunmanızı sağlar. Müşteri ve çevrenizdeki kişilerin gelecekte sizi tavsiye etmelerini istiyorsanız en iyi fiyatları ve en iyi hizmeti sunmak zorundasınız.

Müşterileriniz ile konuşun. Emlakçı olmak, sosyal ve iş ilişkilerini etkin kullanmayı gerektirir. Müşterileriniz ile konuşmak, onların ihtiyaçlarını anlamak ve onlarla dost olmak satış sürecinin tüm taraflar için daha kolay şartlarda oluşmasını sağlar.

Diğer emlakçılarla paylaşımda bulunun, danışın. Emlakçılar kendi aralarında işbirliği içerisinde olmalı, ikili ilişkilerini geliştirmeli. Kendi portföyünde olmayan bir talebin, emlakçı ağındaki meslektaşlarla paylaşılması sektörün itici gücünü oluşturur.

Her şeyi düzenleyin, düzenli olun. Emlakçılar birden fazla müşterilerle ilgilenmek zorunda kalabilir. Gelen talep ve istekler birbirinden farklı emlak türleri olabilir. Doğru bir organizasyon sistemi (Etkinlik takvimleri oluşturmak, organizasyonlara katılmak, emlak pazarlama kampanyaları hazırlamak) oluşturmak işlerinizi daha kolay takip etmenizi sağlar. Sizin için nelerin işe yaradığını, nelerin öncelikli olduğunu bilmeniz gerekir.

Gayrimenkul geliştiricileri ile mutlaka tanışın. Yatırımcı, mimar, avukat, müteahhit çevrenizi genişletin. Yeni bağlantılar kurarak onlarla iletişime geçin. Müşteri portföyünüzü, satış rakamlarınızı ve tavsiyelerinizi ikili görüşmelerinizde bilgilerine sunun. Geliştiriciler ile çalışma daha çok iş akışı sağlayacaktır.

Bir ev satışı gerçekleştirdiğinizde müşterinize bir hediye verin. Firmanızı ve sizi hatırlamasını sağlayacak, çok da pahalı olması gerekmeyen bir hediye müşterilerinizi memnun edecektir.

Gayrimenkul pazarlama planı

Gayrimenkul pazarlama planı hazırlamanız gelirlerinizi önemli ölçüde arttırır. 

Pazarlama planı oluşturma, sizi potansiyel müşterilere, en az maliyetli ve en kolay yoldan ulaştırmasını sağlar. 

Pazarlama planı oluşturmak kritik faktörlere  odaklanmanıza yardımcı olacaktır.

Gayrimenkul pazarlama planını hazırlarken yöneticiler için bir görev listesi oluşturun. Firmanızın ticari veya konut alanlarına odaklanmasını sağlayacak kısa bir yol haritası hazırlayın. Bölgenizdeki konut pazarından pay almayı düşündüğünüz oranları belirleyerek, işletmeniz için fiziksel bir konum sağlayın.

Yönetim ekibinizi tanımlayın. Yönetim ekibinizin isimlerini ve görevlerini listeleyin. Müteahhitler ve gayrimenkul danışmanları için ayrı bir listeleme yapın.

Diğer gayrimenkul firmalarını inceleyin. Hizmetler, fiyatlar ve bölgedeki diğer gayrimenkul sağlayıcıları tarafından sunulan oranları analiz edin.

Müşterilerinize, en kısa sürede düşük faizli kredi sağlamak için gereken süreyi tanımlayın.

Her rakip firma için isim, yöneticiler, iş adresi ve web sayfalarını listeleyin.

Hedef kitlenizdeki müşteri türlerini not edin. Ticari gayrimenkul pazarlama planı oluşturmak isterseniz, bölgenizdeki sanayi alanlarını ve işlek caddeleri değerlendirin.

Müşterileri tanımlayın. Mevcut ve potansiyel müşteri tabanı ile hedeflediğiniz pazarın ne kadar büyük olduğunu açıklayın. Örneğin yaş, cinsiyet, medeni durum ve hedef pazarınızın gelir düzeyi gibi özellikleri araştırın.

Konut ve ticari gayrimenkul pazarında, satın alma ve kiralama oranlarını tanımlayın.

Potansiyel müşterilerinizin yaşadığı, eğlence, yeme-içme ve sosyal alanlara gidin. Hedef kitleniz hakkında önemli bilgileri öğrenmeniz gerektiğini unutmayın. Potansiyel müşterilerinizi iyi tanımak demek, gayrimenkul satış şansınızı güçlü oranda arttırır.

Firmanızın yer alacağı reklam mecralarını tanımlayın. Örneğin, emlak haberleri yayıncılığı yapan web siteleri, emlak dergileri gibi süreli yayınlardan aylık reklamlar alınabilir.

Haftalık basın bültenleri oluşturun. Emlak bültenlerinizi internet ve emlak medyasındaki kurumlara gönderin. Çevrimdışı el ilanları, kataloglar ve hedefli çevrimiçi toplu mail, sosyal medya kampanyaları oluşturun. İnternet yoluyla pazarlamaya ağırlık verin.

Etkili bir bütçe oluşturun. Bütçe harcamalarınızı takip edeceğiniz muhasebe programları kullanın.

 Tamindir.com sitesinden size uygun ücretsiz muhasebe programları edinebilirsiniz. Pazarlama bütçenizi kontrol altında tutmalısınız. Gereksiz veya plansız harcamalarla bütçe açığı vermemeye dikkat edin.

Emlak ofisi iş planı oluşturma

Gayrimenkul sektörü hevesli girişimciler ile kalabalık bir istihdam yaratıyor. Konut ve ticari gayrimenkul piyasalarında ki ticaret hacmi her geçen gün artış gösterdiğinden sektöre olan ilgi girişimciler tarafından yakından takip ediliyor.

Heyecan verici bir sektörde, başarılı olmanız için gereken yazılarımızı sizlerle paylaşıyoruz. Eğitici ve öğretici yazılarımız umarız siz gayrimenkul girişimcileri için faydalıdır. Sektörde ki büyük oyuncular ve kurumsal firmaların haricinde iş planı hazırlayan emlak ofisi yok denilecek sayıda.


İşlerinizin büyümesine yardımcı olmak, olumlu sonuçlara ulaşmak için mutlaka iş planı oluşturmalısınız.

Bir emlakçı, finansman, büyüme ve gayrimenkul sektöründeki gelişmelerden, emlak ofisini başarılı olarak yönetmekten sorumludur.


Gayrimenkul sektöründe başarıya doğru giden ilk adım etkin bir iş planı hazırlamak. Hazırlayacağınız bu iş planını bir dosya haline getirmelisiniz.


Tüm çalışanlarınıza bu dosya içeriğini sunmalısınız. Bu dosya ile çalışanlarınız, ofisin hedeflerini, görevlerini, sorumluluklarını ve çalışma planını öğrenmelerini sağlayacaktır.

§ Adınızı, adresinizi, telefon numaranızı ve tarih içeren bir kapak sayfası oluşturun.


§ İlk sayfada bir misyon oluşturun. Misyon sayfanızda iş planınız için bir ifade yazın. Bu ifade, bir emlak broker olarak kim olduğunuz hakkında bilgi verir ve firma vizyonunuz için görüşlerinizi yansıtır: "Müşterilerimize mükemmel hizmetler sunmak''

§ İş planında gayrimenkul iş bilgilerini listeleyin. Bu bölüm uzunluğu yaklaşık bir sayfa olmalı ve işinizi özetlemeniz gerekir. Gayrimenkul satış portföyünüzdeki güncel listeleri listeleyin. Ayrıca, bölgenizdeki pazar koşulları gibi gayrimenkul sektörü hakkında önemli unsurları belirtin.

§ Bir sonraki bölümde sunduğunuz hizmetlerden bahsedin. Yatırım danışmanlığı, yazılı sözleşmeler hazırlama, hukuk, proje geliştirme, satış sonrası hizmetler olmak üzere hizmet verdiğiniz alanları yazın. Hizmetlerinizi gerçekleştirmek için elde ettiğiniz eğitim sertifikalarını, lisans belgelerini açıklayıcı bir biçimde listeleyin. Ayrıca, üye olduğunuz veya bağlı bulunduğunuz dernekleri, kurumları belirtin.


§ Gayrimenkul pazarlama planının bir sayfalık özetini yazın. Kartvizit, web siteleri ve reklam gibi pazarlama araçlarının tümü dahil. Pazarlama stratejilerinizi, pazarlama tekniklerinizi ve süreci nasıl yönettiğinizi yazın. Pazarlama kampanyasıyla kaç gayrimenkul sattığınızı geri dönüşümleri ile değerlendirin. Pazarlama konusunda iyi olan uzman kişileri ekibinize katmanın yollarını arayın.


§ Swot analizini iş planınız içerisine dahil edin. Tüm şirketlerde olduğu gibi, emlak sektöründe faaliyet gösteren bizler için de çok faydalı bir analiz. Zayıf ve güçlü yönleriniz ile fırsat ve tehlikeleri bulunduğunuz şartlara göre listeleyin. Ekibiniz, pazarlama planınız, finansal tablonuz, demirbaşlarınızı da bu analize dahil ederek oluşturun. Bu analiz sizin için bir yol haritası oluşturmanıza yardımcı olacaktır.


§ Ekibinizle ilgili görev listeleri oluşturun. Listede ki görevleri açıklayıcı bir metne dökün. Gerekli eğitimleri bu doğrultuda verin. Eğer, herkesin her işi yaptığı bir çalışma ortamı sağlarsanız, verimliliği arttırmak şöyle dursun, mali tablonuzu günden güne eriten bir yapı oluşturmuş olursunuz.

§ Raporlar. Geri bildirimlerinizi sıklıkla alacağınız bu önemli verileri değerlendirecek günlük, haftalık, aylık performans çizelgeleri oluşturun. Portföy, müşteri, pazarlama ve piyasa analizinin de yer alacağı kapsamlı raporlar oluşturun. Bu raporları ekibinizle değerlendirme toplantıları yaparak nerelerde iyi veya zayıf olduğunuzu paylaşın.

§ Hedefler. Hangi yöne gittinizi anlamanız için, ulaşılabilir hedefler iş planınızda mutlaka olmalı. Yeni bir araç, yeni portföyler, yeni bir ofis, satış, bütçe, insan kaynakları gibi konularda hedefler oluşturmalısınız. Hedefler sizin başarınızı olumlu veya olumsuz yönde ölçümleyecektir. Değerlendirme toplantılarınızda başarı/başarısız göstergeniz belirlediğiniz bu hedefler olacaktır. Hedefe ulaşırken hedeflerin de ilerlediğini bilmeniz gerekli.

En çok satan emlak ofisi olmak için ipuçları

Eğer deneyimli bir gayrimenkul profesyoneli ya da sadece sahada çalışan birisi iseniz, çalışmalarınızı basit bir şekilde iyileştirerek önemli ölçüde satışlarınızı artırabilir ve müşterilerinizi memnun edebilirsiniz. Hızlı satış yapan bir emlak ofisi olmak için, sizlere vereceğimiz bazı ipuçlarını gözden geçirin.


Araştırma


 Gayrimenkul piyasasında trendleri takip edin.


Bölgenizde satılan evlerin sayısı, bu sene ve geçen seneki satışların ortalama değeri, emlak ilanlarının bu sene ve geçen seneki verileri, emlak fiyatlarının değişkenliğini ve önemli verileri izleyin.


 Bölgenizde emlak özellik değerlerini etkileyen faktörleri anlamak gerekir. Örneğin, bölgenizde iyi bir okulun olması o bölgede ki emlakların sürekli değerlenerek prim yapmasını sağlar. Potansiyel müşterileriniz öğrenci aileleri ve öğrenciler olacağından, okul bölgesinde ki emlaklara olan talep her zaman artış gösterecektir.
Pazarlama İpuçları


 Müşterilerinizin isteklerini dikkatlice dinleyin. İstemedikleri bir özelliği onları yanıltarak sunmaya kalkmayın.


 Mümkün olduğunca sormuş oldukları soruları hızlı yanıtlayın; çelişkili vereceğiniz cevaplar müşterinizin ilgisini kaybetmesine yol açacaktır.


Randevu için istekli olun.


Karar vericinin kim olduğundan emin olun. Eğer görüşmenizde alıcı size olumsuz davranıyorsa asla motivasyonunuzu kaybetmeyin ve düşünmeleri için onlara zaman vermeyi teklif edin. Ve bir sonra ki görüşmeniz için randevu da istekli olun.


 Geçmiş müşterileriniz ile ilişkinizi asla koparmayın. Sizden satın almış olduğu konutu gelecek yıllarda değiştirmek isteyebilir ve yeni bir konut arayışına girebilir.


Önemli günlerde müşterilerinize bir kartpostal postalayın ayrıca mail olarak da gönderin. Müşterinizin yaşadığı apartmana bir kartpostal göndermeniz faydalı olacaktır. Müşterinizin bir komşusu evini satmayı düşünüyorsa sizi aramak isteyebilir.
Güvenilir olun


 Müşterilerinize satış sonrası hizmet verebilen bir emlak ofisi olmalısınız.


 Müşterilerinizin beklentilerini karşılamak için çalışın. Onlar sizi her zaman için iyi ve güvenilir olarak hatırlayacaktır.


 Eğer bir satışı gerçekleştiremeyecek olsanız bile dürüst olun. Uzun vadede, sizin dürüstlük prensibiniz, sadece bir satış yapmaya odaklanmış diğer emlak ofislerinden farklı olmanızı sağlayacaktır.
Odaklanın


 Günlük, haftalık ve aylık hedefler belirleyin.


Durumunuzu düzenli olarak kontrol edin.


 En verimli olduğunuz alanlarda kendinizi geliştirmek için daha çok zaman ayırın ve odaklanın. Örneğin, önemli bir müşteriniz ile yapacağınız görüşmeye iyi bir hazırlık yapın bu arada asla idari işlerle uğraşmayın.

EMLAK OFİSİ DEKORU NASIL OLMALI? Biraz çaba ve yaratıcılık ile, herkes güzel bir emlak ofisi oluşturabilir. İyi bir emlakçı işinin her parçasının pazarlama hakkında olduğunu bilir. Emlak ofisiniz için pazarlama ve dekor güzel bir denge oluşturur.

Çalışanların kimi zaman evlerinden çok vakit geçirdikleri ofisler, 

seçilen doğru mobilyalarla, 

yoğun iş saatlerinde bile keyifli ve konforlu hale gelebilir. 

Ayrıca şirketlerin görülen yüzü olan ofislerin doğru dekore edilmesi ilk izlenim açısından için oldukça önemli.

Müşterilerinize rahat, şık ve anlaşma yapmaya hazır hissettiren profesyonel ve etkili bir görünüm oluşturabilirsiniz.

İlk olarak, güzel, yüksek çözünürlüklü yerel fotoğraflardan oluşan çeşitleme yapın. Bölgenize ait fotoğrafları çeşitli ebatlarda çerçeve yaptırın ve ofisinizin ana duvarlarına asın. Fotoğrafları ofiste görsel bir odak noktası yapın, fotoğrafları dengeleyin.

Bölgenizin imar durumunu belirten büyük bir haritayı, müşterilerinizin rahat görebileceği şekilde çalışma odanıza asın. Portföyünüzdeki yerleri işaretlemek için, emlak türlerine göre renkli kalemle işaretleyin. Çevrenizdeki emlak ofislerini ve yeni başlayan inşaat projelerini renklendirin.

Her ofis dekoratif çiçek saksıları ve aranjman ile dekore edilmelidir. Her biri kendine ait farklı tema ve renk olmalıdır. Örneğin kırmızı bir vazo tercih ederseniz, kırmızı loş ışık ve sarı papatyaları vazoya ekleyin. Erkekler ofisinde çalışıyorsanız, bir antika futbol topu veya minyatür model bisiklet, otomobil aksesuarlarını dekor olarak kullanabilirsiniz.

Müşteriler için rahat kanepeler ve sandalyelere sahip olmak, emlak ofisleri için en önemli obje. Müşterilerinizi kendi evlerindeymiş gibi hissedebilecekleri bir ortam oluşturmalısınız.

Toplantı odanızda sunum için bir projeksiyon cihazı ve televizyon gerekli. Müşterilerinize portföy sunumlarınızı yaparken teknolojiden yararlanmanız modern emlak ofisi görünümüne sahip olduğunuzu yansıtır.

EMLAK BROKIR : Başarılı emlak profesyonellerinin bir günü

Başarılı bir emlak profesyonelinin güne nasıl başladığını, neler yaptığını, gününü nasıl organize ettiğini merak mı ediyorsunuz? 

Acaba başarı çok çalışmakla mı elde ediliyor? Yoksa çok çalışmanın yanı sıra etkili bir organizasyon yapısına mı ihtiyacımız var?

Gelin hep birlikte bir günümüzü en etkili biçimde nasıl değerlendireceğimizi görelim.

İlk İşimiz!

- Biraz spora ne dersiniz. Güne hafif ısınma hareketleriyle zinde başlayın, sonrası enerji depolayacağınız güzel bir kahvaltı.

– Bölgemizde veya ulusal çapta emlak sektörüyle ilgili piyasa gelişmelerinden haberdar olmalıyız, bunun için tv, gazete ve internet ortamından yazı, makale, haber taraması önceliğimiz olmalı.
– Kamu kuruluşlarına gidecek evrak varsa hazırlanır ve zaman geçirmeden ilgili kurumlara teslimi yapılır.
– Kira kontratlarının hazırlanması gibi eksik olan evrak işlerinin takibi yapılır.
– Satış aşamasında olan, satılan, yeni eklenen gayrimenkul listeleri düzenlenir. (Portföy güncellemeleri)
-Gün içerisinde gerçekleşecek randevuların, gayrimenkul sunumlarının, toplantıların organizasyonu ve diğer emlak firmalarıyla yapılacak görüşmeler planlanır.
- Portföy oluşturma kapsamında, pazarlama planları, e-mail, tebrik kartı ve diğer promosyon ürünlerin planlaması, el ilanları, broşür, reklam düzenlemeleri, tabela vb. materyallerin hazırlığı yapılır. .

-Günlük (promosyon, reklam giderleri vb. için) bütçe planlaması yapılır.
-Bekleyen e-posta ve telefon görüşmelerine gerekli dönüşler yapılır.
-Web sitelerinin, sosyal medya hesaplarının, ilan sitelerinin güncellemeleri yapılır.

Biraz da Yeni Müşteri Bulalım…

Bir emlak brokerının tek sermayesi olan portföy çalışmalarını hiç bir zaman boşlayamayız. Her gün, her fırsatta yeni pazarlama stratejileri geliştirerek portföyümüzü genişletmeye çalışmalıyız.

Yönetimsel görevlerimizi tamamladıktan sonra ofis dışında (bölge hakimiyeti), ofis içerisinde internetin gücünü kullanarak potansiyel müşterilerimize ulaşmaya çalışalım.

Emlak Sahiplerini Unuttuk Sanmayın!

- Portföyümüze yeni eklenen emlak sahipleri olabilir. Onların ihtiyaçlarını anlamak için görüşmeler yaparız.
-Bir gayrimenkulün, sunum için nasıl hazırlanması gerektiğiyle ilgili detaylı bilgileri sunarız.
-Portföyümüze yeni ekleyeceğimiz gayrimenkulün piyasa değerlendirmesini yapmak için gerekli araştırmayı yaparız.
-Portföyümüze eklenen emlakların fotoğraf çekimlerini gün içerisinde organize ederiz.
-Portföyümüzdeki emlak sahipleriyle, gerekli görüldüğü taktirde, değişen taleplerinin olup olmadığıyla ilgili görüşmeler yaparız.
-Emlak müşterilerimize sunum yapmamız gereken konut varsa, emlak sahibine bu sunum hakkında bilgilendirme yaparız.

Müşterilerle Heyecanlı Dakikalar…

-Yeni müşterilerle ihtiyaçlarını anlamak adına görüşmeler yaparız.
-O gün görüşülecek müşterilerin, ihtiyaçlarına uygun olduğunu düşündüğümüz gayrimenkulleri filtreleme çalışmasını yaparız.
-Seçtiğimiz gayrimenkullerin sunum planlamasını yapar, alıcı ve satıcı arasında uygun görüşme zamanını organize ederiz.
-Sunum için gelen müşterilerimizi karşılar ve planlanan sunumlarımızı gerçekleştiririz.

İş Ortaklarınızla Temasa Geçin!

Ofis içerisinde veya sektörde faaliyet gösteren, güvenimizi kazanmış, emlak profesyonelleriyle günlük görüşmeler yaparak portföyümüze eklediğimiz ya da eklemeyi düşündüğümüz müşterilerimizle ilgili görüş alış-verişi yaparız.

Aynı zamanda ve belki daha da önemlisi alıcılar ve satıcılar arasında etkili eşleştirme fırsatını da yakalarız.

Eğitim Şart!

Hangi meslekte faaliyet gösterirseniz gösterin, aldığınız  eğitimlerin işinize ne kadar fayda sağladığını tartışmaya gerek yok. Emlak sektöründeki başarılı emlak brokerlarının, pazarlama faaliyetlerinde geliştirdikleri beceriler, insan ilişkilerindeki başarıları, aldıkları eğitimlerden bağımsız değildir.

Kendimize günün belirli saatlerinde zaman ayırarak eksik olduğumuz noktaları geliştirmek adına eğitimimizi sürdürmeliyiz.

İş Çıkışı 

iş çıkışı günün stresini atmak için arkadaşlarınızla güzel bir ortamda buluşun

Gün boyunca ordan oraya koşuşturup, birçok müşterimizle görüşmeler de bulunup, onların ihtiyaçlarını karşılamaya çalışırken, gerek psikolojik, gerekse fiziki olarak biraz yıprandık. Yarın aynı tempo için ihtiyacımız olan enerjiyi kazanmamız gerek.

Ofisten çıktıktan sonra, tercihinize göre, sinemaya gidebilir, sakin bir yerde arkadaşlarınızla stresinizi atabilir ya da evde dinlenerek biraz kitap okumak hatta kendimize güzel bir yemek hazırlamak rahatlamamızı sağlayabilir.

Gece için sosyalleşmenin etkisini unutmadan, yakın çevreniz ve arkadaşlarınızla bir program yapıp çılgın bir partiye katılarak gün içindeki tüm olumsuzluklardan kurtulabilirsiniz.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME : Gayrimenkul değerleme sektörü ülkemizin gelişiminde önemli bir hizmet alanı olarak büyümektedir. Bu büyümenin daha hızlı ve daha nitelikli şekilde gerçekleşmesi ise bir ekip çalışmasına dayanmaktadır. Bu ekip çalışmasının en önemli ayağı saha eksperidir.

 Saha eksperi işi alır, yapar, raporlar ve kontrole gönderir. 

Saha eksperinin işi alması ilk basamak olup, değerleme ön analizlerini yapacağı kısmı oluşturur. Kitapta da açıklandığı gibi işin yapılması için gereken gereçler, ön analizler ve randevulaşma sürecine girilir. Ve saha çalışmaları için hazırlıklar yapılır. 

Saha eksperinin ekspertizi yapması ikinci aşama olup, randevulaşılan yere gidilmesi, gayrimenkulün görülmesi, kamu kurumları incelemelerinin yapılması, ilgili notların alınması, emsal araştırması gibi tüm teknik detaylar sahada oluşturulmaktadır. Bu aşama işin aslında bitirildiği aşama olup en doğru raporun yazılması, en doğru ve yeterli saha araştırılmasının yapılması ile mümkündür. 

Raporun hazırlanması, tüm teknik detayların masaya yatırıldığı ve yorumlandığı ve en az hata ile raporlama yapılması gereken bir süreçtir. Bu sürecin temeli sahada yapılan doğru çalışmalar daha hızlı ve doğru şekilde yapılmasına bağlıdır. Raporlamanın kalitesi kontrollü rapor yazım ile sağlanır.
Sonuç olarak tüm kontroller yapıldıktan sonra rapor en iyi hali ile kontrolöre gönderilir. 

Son olarak bu kitap, değerleme işinin çok detaylı olmasının yanında kilit aşamalarda maksimum performans sağlamak için hazırlanmaya çalışıldı. Umarım kitap, sevgili eksperlerin işlerini kolaylaştırır ve hatalarını minimize eder. Kitabın amacı budur. Teşekkürler, iyi çalışmalar.
(Tanıtım Bülteninden)

 Konut alırken dikkat edilmesi gerekenler, "Hangi fiyatta hangi emlak alınırsa karlı çıkılır, emlak ne zaman satılmalı, mortgage sistemi kime ne kazandıracak, kiralarken nelere dikkat edilmeli?" sorularının yanıtlarını içeriyor. Ayrıca emlak yatırımının püf noktaları, Türkiye'de gelecekte en çok kazandıracak bölgeler, arsada kazanmanın yöntemleri gibi emlak yatırımında gerekli olan tüm bilgileri ve temel mantığı sıkmadan, anlaşılır bir üslupla anlatıyor.

İster kiracı olun ister emlak sahibi, ister emlak satıcısı olun isterseniz alıcı, dikkat etmeniz gereken tüm detaylar bu kitapta sıralanıyor. Bilinçli yatırımcılar, emlaktan alırken de satarken de çok kazanır. Bilinçsiz yatırımcılar ise kimi zaman kazanır ama çoğu zaman kaybeder. 

  Yatırım için arsa mı; arazi mi; konut mu; işyeri mi?

  Hangi yaka daha çok prim vaat ediyor: Anadolu mu Avrupa Yakası mı?

  İyi bir kat planı nasıl olmalı?

  Brüt metrekare nedir; net metrekare ne?

  Kira çarpanı nedir; ne olmalı?

  Müteahhitler çok mu para kazanıyorlar?

  Konut alırken hangi şirketler tercih edilmeli?

  Hangi şirketlerden konut alınmamalı?

  Yatırım için ev alırken nelere dikkat etmek gerekiyor?

  Konut alırken dikkat edilmesi gereken 15 ilke

ETKİLİ EMLAK İLANLAR NASIL YAZILIR : Emlak reklamlarında olumlu yazılar yazın. İyi ve etkili hazırlanmış reklam metinleri, satış performansınızı olumlu etkiler. Google’da arama/araştırma yapan potansiyel müşterilerin web sitenizi ziyaret etmelerinin başlıca nedeni reklam içeriğinizdir. Reklam içeriğiniz hedeflediğiniz satış performansını yakalamasında önemli bir rol oynar.

Reklam metninizi yazarken, hedef kitlenizin ihtiyacına yönelik kelimeler öbeğini kullanarak, potansiyel müşterileri sitenize çekmeyi hedeflemelisiniz. Binlerce ilan arasından alıcıların dikkatini çekip, geri dönüşüm sağlamak kolay gibi görünse de epey zahmetli bir iş. Potansiyel emlak müşterileri, görsellerle birlikte içerik yazılarını hayalinde canlandırdığını düşünürsek emlak reklamcılığı bu anlamda çok önemli bir yer ediniyor.

Satmak veya kiraya vermek istediğiniz bir emlak ilanı ancak etkili yazılırsa insanların ilgisini çekebilir. Etkili emlak reklamları yazarken düzgün gayrimenkul dilini kullanabilmek ve ilgi oluşturmak, açıklamaları anlaşılır yazmak için nasıl bir yol izlemeniz gerekli bilmeniz gerekiyor. İşte bazı ipuçları.


Satılık/Kiralık emlak portföyünüz hakkında güçlü bir açılış paragrafı yazın. Örneğin, “harika deniz manzaralı”, ”doğanın içindeki huzur”.

Gayrimenkulun en iyi özelliklerini anlatın. Banyo ve yatak odası sayısı, peyzaj özellikleri, en iyi görüntüleri, manzarası, geniş salon ya da yüzme havuzu gibi diğer çekici ekstralar ekleyin.
Emlağın temel özelliklerini listeleyin:

Yatak odası sayısı
Banyo sayısı
Manzara
Gömme dolaplar
Havuz
Yeni mutfak
Garaj
Konum / Mahalle
Müşterinin dikkatini çekmek ve talebi artıracak açıklayıcı kelimeler kullanın.
Çekici
Büyüleyici
Harika
Klasik
Hoş
Nefis
Kusursuz
Lüks
Muhteşem
Benzersiz
Eşsiz

Potansiyel müşterileri doğru reklama yönlendirin. Örneğin, Okul çağındaki çocuklu aileler için ”Okula Yakın” veya sağlık çalışanları için ”Hastane Arkası” gibi ilan yazılarınızı yönlendirebilirsiniz.

Evin fiyatı ile ilgili bilgiyi verin. Fiyatsız bir reklam müşteride çok pahalı bir algı yaratabilir. Daha açık ifade edecek olursak tuzak bir reklam kampanyası algısı oluşturur.

Çok sayıda kısaltmalar kullanmaktan kaçının. Reklam metniniz müşterinizin kafasını karıştırmamalı. Anlaşılması zor bir reklam metni potansiyel müşterilerinizi kızdırabilir ve bir sonra ki listelemede rakip arama sonuçlarına yönlendirebilir.

Aklınızda müşterilerinizin kim olduğuna dair bir olasılık var olsa da, belirli bir kitleye reklamınızı asla odaklamayın. Her bütçeden nitelikli potansiyele sahip müşterilerinizi düşünün.

Reklam boyunca olumlu kelimeler kullanın. ”Eski”, “Küçük”, “Masraflı” başlayan başlık yazarsanız alıcılar için olumsuz bir durum oluşturursunuz. ”Sevimli”, ”Rahat”, ”Manzaralı” başlıkları ile başlayan emlak reklamları potansiyel alıcılarda merak uyandıracaktır.

Emlak reklamını, arama motorunda bir yazı ile bitirin. “Acil İhtiyaçtan Satılık Daire” ya da “Kelepir Dükkan” yazıları detaylı arama sonuçlarında alıcılar için dikkat çekecektir.

İletişim bilgileri eklemeyi unutmayın. Potansiyel müşterilerinizin sizinle kolay temasa geçebilmelerini sağlayın. Sizinle ilgili tüm iletişim bilgilerini (iş numarası, cep numarası, e-posta adresi) dahil edin.

Hemen iletişime geçmelerini teşvik eden bir kapanış açıklaması yazın. “Evimizin tüm özelliğini görmeniz için bize bir randevu verin”.

Dopingli ilanın ziyaretçi sayısı, dolayısıyla alıcı sayısı kat kat artar.

Dopingler binlerce ilan arasında ilanınıza büyük avantaj kazandıracaktır. Dopingi olan ilanlar; 

• Vitrinlere(*) çıkabilir,
• Arama sonuç listelerinde üst sıralara yükselebilir
• Diğer ilanlardan daha ilgi çekici görünüm kazanabilir.

Tercih ettiğiniz dopingi;

• İlan kayıt işlemi sırasında,
• Ya da ilanınız yayınlanmaya başladıktan sonra,

dilediğiniz zaman alabilirsiniz. Ayrıca, onaylanmamış Yayında Olmayan İlanınıza da (**) doping alabilirsiniz.

Emlak kralı Donald Trump : Dünyanın en ünlü emlakçısı kimdir ? Başarılı insanların hayat hikayeleri hep ilgi çekici olmuştur. Batmak ve çıkmak kelimelerini hayatında ustaca kullanan dünya emlak devi Donald Trump'un yazar olarak kaleme almış olduğu üç kitab .

İnsanlar ona nasıl bu kadar zengin olduğunu soruyorlar. Çok eğleniyor gözüküyor ve çok para kazanıyor. Yaptığı büyük anlaşmalar, inşa ettiği gökdelenler, ismini taşıyan takım elbiseler ve pahalı saatler… Son olarak da, bu yüksek profili destekleyen televizyon yıldızlığı…


New York'u yenileyen adam olarak ünlenen bu gayrimenkul devi, şimdi de Avrupa'da gerçekleştireceği ilk projesi için İstanbul'la tanışmaya hazırlanıyor.


Donald Trump'ın kaleme aldığı satırlar da her zaman tek bir noktaya odaklanıyor: Paranızı ve başarınızı kimse sizden fazla umursayamaz.


Bu başarı ikonundan, elbette büyük anlaşmalardan, finansal tavsiyelerden ve iş yapmanın inceliklerinden söz etmediği bir kitap beklenemez. Ancak Büyük Düşün'ün Trump'ın diğer kitaplarından önemli bir farkı var.


Büyük Düşün, Trump'ın acımasız iş dünyasını bu kadar eğlenceli bir şekilde anlattığı tek kitabı. Onun şaşırtıcı açık sözlülüğünden nasibini alanlar arasında Wall Street'in başarılı tilkileri, dahi avukatlar, yıldız sporcular ve televizyon şöhretleri de var.


Lee Iacocca, Condoleezza Rice, Martha Stewart, menajeri tarafından dolandırılan ünlü NBA yıldızı ve daha niceleri…


Sadece keyif almakla kalmayacak, çok şey öğreneceksiniz. Satırların tadını çıkarın ve işinizde büyük başarılara imza atın!

Dünyamızın karşı karşıya olduğu zorlu sınavlardan biri de finansal problemlerdir.


Ülkelerinin, işverenlerinin veya ailelerinin kendilerine bakmalarını bekleyen insanlar yaratan yetki devretme zihniyeti bulaşıcıdır. Her ikisi de başarılı birer işadamı olan Donald Trump ve Robert Kiyosaki, doğaları itibariyle öğretmenlerdir ve önümüzdeki bu zorluklara dikkatleri çekmek üzere güç birliği yapmışlardır.


Onlar parasal sorunları para ile çözemeyeceğinize inanıyorlar. Parasal sorunları yalnızca finansal eğitim ile çözebilirsiniz. Trump ve Kiyosaki size zengin olmayı öğretmek istiyorlar.


"Bir adama balık vererek onu bir günlüğüne beslemiş olursunuz. Ona balık tutmayı öğreterek, hayatı boyunca aç kalmamasını sağlarsınız.."

"Hayatınızı Sevmediğiniz Bir İş İçin Heba Etmeyin;
Tutku Size Daha İyisini Yaptırır."


İş yaşamında başarılı olmak çok çalışmaktan ve iyi fikirlere sahip olmaktan çok daha fazlasını gerektirir. Direngen, dayanıklı, özgüvenli, meraklı, esnek, tutkulu, sabırlı olmanız ve yaptığınız işe âşık olmanız gerekir. Şimdi bunu nasıl yapacağınızı işin ustasından öğrenebilirsiniz – Donald Trump.


Trump 101'de, ipuçlarını taktiklerini ve stratejilerini sizinle paylaşan Trump sizin kişisel akıl hocanız ve koçunuz haline geliyor. Bunların hepsi kendinizi, kariyerinizi ve yaşamınızı alabildiğine zenginleştirmek amacıyla tasarlanmıştır.
# Sevdiğiniz işi bulun ve onu yapın
# Standartlarınız yüksek olsun ve onları tutturun
# Trump ölçeğinde düşünün
# Müzakereye kazanmak için oturun
# Edepsiz değil, dayanıklı olun
# Sorunları, hatta felaketleri bile altına çevirin
# Hedefinize yoğunlaşın
# Ve daha niceleri…
Trump'ın defalarca vurguladığı gibi, bilgi güç demektir.
Eğer kariyerinizi en çılgınca düşlerinizin bile ötesine geçen bir güçle donatacak bilgi peşindeyseniz, bunun ilk adımı kesinlikle Trump 101'dir.

EMLAK EĞİTİMLERİ

EMLAKÇILIK TERİMLERİ

DEGA EMLAK KURSU

DEGA EMLAK KURSU WEB

EMLAK KULUSİ VE YENİ PIROJELER



» Emlak İle İlgili Genel Kavramlar
» Hukuki ve Ekonomik Boyutta Emlakçılık 
» Halkla İlişkiler ve Sosyoloji 
» Kadastro Genel Tanımlar 
» Tapu Genel Tanımlar 
» Şehir Planlaması ile İlgili Tanımlar 
» Halkla İlişkilerde Kullanılan Araçlar (Pazarlama Yöntemleri) 
» Emlak Komisyonculuğunda Vergilendirme ve Biçimsel Vergi Yükümlülüğü 
» Emlak Alım-Satım, Kiralama ve Değerleme (Ekspertizlik) Hizmetleri 
» Halkla İlişkilerde Kurumsal İmaj 
» Resmi Yazı ile Yapılan Tapu İşlemleri ve Tüzel Kişilerin Gayrimenkul Tasarrufları 
» Harita ve İmar Uygulamaları 
» Kentleşme ve İmar Uygulamaları 
» Gayrimenkul Hukuku 
» Tapuda Akitli ve Akitsiz İşlemler 
» Davranış Bilimleri ve Beden Dili 

Sahibinden.com Ofisi

Gayrimenkul alım-satımı esnasında dikkat edilmesi gereken püf noktaları :

-Emlak ve emlakçı seçimi,
-Emlak fiziki durumu,
-Tapu durumu.

Alınacak konutun tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmelidir...
Kat irtifakının kurulup kurulmadığına, iskanın, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edin. Eğer alacağınız emlak inşaa halinde ise müteahhitinin mali durumunu araştırın.

Müteahhitin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan emlak alıyorsanız, müteahhitle sözleşme yaparak, bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak, gerekli tazminatlar ilave etmelisiniz.

Alacağınız emlak kiracılı ise öncelikle kiracı ile yapılan kira kontratını inceleyip, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhütü vermiş ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırmanız gerekir.

Satış sonrası gelebilecek elektrik ve su gibi borçlardan kurtulmak için eski malikten, bu borçlardan onun sorumlu olduğuna dair imzalı bir belge alın..

Tapu işlemi sırasında alacağınız emlağın değerini yeniden değerlendirme oranlarına göre hesaplayarak beyan etmelisiniz. Çünkü beyanınız eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri dönecektir.

ARSA ALIRKEN :

Söz konusu arsanın imar durumunun uygunluğu, dikkat etmeniz gereken en önemli husus. Satıcının sözlü beyanı değil, resmi imar durumu belgesini size göstermesi ya da bir fotokopisini vermesi gerekiyor.

Tapu senedi kontrol edilerek; ada, pafta, parseli belirtilen arsanın size gösterilen arsaya tekabül edip etmediğini kontrol ettirmelisiniz.

Arsanın bağlı bulunduğu tapu müdürlüğüne giderek, tapu kütüğüne bakıp, arsanın satışı ile ilgili aleyhte şerh olup olmadığını da kontrol ettirmelisiniz.

Alacağınız arsa hisseli arsa ise, alınan hissenin, hissedar olunan arsa üzerinde tespitini yapmak mümkün değildir. Parselasyonu yapılmışsa, kroki üzerinde noter tarafından tasdik edilmek suretiyle kime satıldığının belirlenmesi düşünülebilir.

Arsa alırken yatırım düşünüldüğünden, uzmana danışmakta çok büyük faydalar olacaktır. Aksi takdirde paranız boşa gidebilir.

Alınan gayrimenkulün tapudaki ve belediyedeki kayıtlarını kontrol edip bir pürüz olup olmadığı araştırılmalıdır.

Vergi borçlarına da dikkat edilmelidir.

EMLAK VERGİSİ BEYANI

Emlak vergisi genel beyanı, her dört yılda bir olmak üzere ilgili belediyelere verilir, Mayıs ve Kasım aylarında iki eşit taksit halinde ödenir.
Hisseli taşınmazlarda, hissedarlar hisseleri oranında ayrı ayrı beyanname vermek zorundadırlar.
Taşınmaz üzerinde intifa hakkı var ise emlak vergisi sorumlusu malik değil, intifa hakkı olandır, yani ondan yararlanan sorumlu olacaktır.

Konutuna geçici işletme hakkı verilen kişi taşınmazın alındığı itibaren 3 ay içinde ekleyerek beyanname vermek zorundadır.
Alındığı yılı takip eden yıldan itibaren vergilendirme yapılır. Satan ise satışın yapıldığı takvim yılını aşmamak kaydıyla 3 ay içinde bir dilekçe ile satışı bildirmek zorundadır.
Satışın yapıldığı yılın vergisinin tamamı satana, takip eden yıldan itibaren alana aittir.

EMLAK VERGİSİ BEYANNAMELERİ

Emlak beyanları, emlakın bulunduğu ilgili belediyenin Emlak Servisine verilir. Emlak Vergisi; tapu kütüğünün adına tescilli emlak veya emlakların devlet veya devlet kurumlarına her yıl belirlenen tutarın yatırılması işlemidir.

Emlak vergileri 3 bölüme ayrılır;

A-) BİNA B-) ARSA C-) ARAZİ

Binalar :
İkamet edilen müstakil evler, villalar, apartmanlar, apartman daireleri ve işyerleri olarak, fabrikalar, dükkanlar, hanlar, otel, motel, vs

Arsalar :
İmar planı ile değişikliğe uğramış gerekli parçalara ayrılmış, üzerine yapı yapılabilen alanlardır. Bunların her biri için ayrı ayrı sütununa doldurmak kaydı getirilmiştir. İmar ve ifraz planlarında olabilecek değişiklik beyanı verilir.

Araziler :
İmar planları dışındaki alanlardır.

Araziler 3 tipdir;
A-) Kıraç B-) Taban C-) Sulak

Beyan dönemlerinde komisyon tarafından araziler özelliklerine göre bulundukları mıntıkaya ve mevkiiye göre metrekare beyan değeri tesbit edilir. Bu değerlere göre beyan hesaplamaları yapılır. Tarım arazileri bulundukları bölge ve mevkiiye göre kısıtlamaya tabi olabilirler, bu tür yerler vergiden muaf yerlerdir.

Köylerde bulunan bina, arsa ve araziler köy beyan defterine kaydedilir. bölge ve mevkisine göre vergiden muaftırlar.
Müstakil binalarda kaç adet ve kat var ise her biri beyannamenin sütunlarına ayrı ayrı yazılmalıdır, tek bina halinde yazmak hatalıdır.

GEREKLİ EVRAK VE BİLGİLER
- Tapu veya tapular
- Nüfus bilgileri
- Arsa ve arazinin m2 birim değerleri
- İnşaatın birim m2 maliyeti (İlgili belediyeden öğrenilir).
- Binanın dıştan dışa yüzölçümü
- Bina arsa alanı ve dairenin arsa payındaki metrekaresi
- İnşaatın türü
- Sınıfı (lüks, 1. 2. 3. sınıf gibi)
- Binanın yaşı
- Kalorifer ya da asansör olup olmadığı
- Hisseli ya da tam oluşu.

Evraklar tamamlandıktan sonra emlak beyanı doldurulur. Yeni alınan bir emlaka tapunun bir fotokopisinin de eklenmesi gerekmektedir. Daha önce ilgili belediye sınırları içerisinde emlakımız var ise bundan dolayı bize verilen sicil numarası yeni verilecek beyanın ilgili kısmına yazılmalıdır.

Beyannamemizden muhakkak bir adet arkalı önlü fotokopi almamız gerekir. İlgili tahakkuk fişine göre vergiler ödenir.

Emlak beyanlarında arsa, arazi ve binaları aynı beyana yazamayız. Nitelik ve cinslerine göre beyanlar ayrıdır. Bu durumdu ilgili bayanlara yazmak zorundayız. Emlak beyanlarımızı bulunduğumuz mali yıl içerisinde son üç ayına isabet eden zamanda vermemiz gerekir, aksi halde cezalı duruma düşeriz.

Köylerden aldığımız emlakları muhtar vasıtası ile köy beyan defterine kayıt ettirmemiz gerekir. Ekilen biçilen yerler emlak vergisinden muaftır. (bu sadece mücavir saha dışında, imarsız alanda kalan köylerde geçerlidir.)

MİRAS YOLUYLA EDİNMELERDE
Emlak beyanı doldurduktan sonra iki adet fotokopi çekilmesi gerekir. Bir tanesi kendinde kalmak suretiyle, değerini de belediyeden aslı gibidir diye tasdik ettirmek gereklidir.

Bu beyanı verirken gerekli evraklar;
- Tapu fotokopileri
- Veraset ilamı
- Varislerin isim listesi

Bu evraklar Emlak Beyanına eklemek sureti ile ilgili belediyeye verirken beyanın ön yüzüne .......... varisleri diye yazmak gerekir. Bunun yanında varislerinden bir kişiyi de vergi mükellefi olarak belirtmek gerekir. Bu işlem İŞTİRAK HALİNDE verilen beyan işlemidir.

İNTİKAL İŞLEMİ
Varisler İŞTİRAK HALİNDE Emlak beyanlarını verdikten sonra intikal işlemine geçebilirler. Yani MÜŞTEREK MÜLKİYET'e dönüştürülürler. Her varisin tapu kütüğüne isimleri ve hisseleri yapılır. Bu işleme İNTİKAL İŞLEMİ denir. Bu tür işlemlerden sonra her hissedar bir sicil numarası alır. Emlak vergilerini buna göre öder.

ZİLLİYETLİ YERLERDE BEYAN DURUMU
Bu tür yerlerde genellikle beyanlar köy beyan defterine tabidir ve kadastro geçmemiştir. Belediye'ye bağlı yerlerde Emlak beyanı verme zorunluluğu vardır. Köy beyan defterine kayıtlı gayrimenkullerin tapuya tescil anında 5 yıl geriye giderek belediyeye emlak vergilerini yatırmış olma zorunluluğu vardır.

Eğer zilliyetlikten doğan haktan dolayı kadastro veya tescil yapılma anında Emlak Vergilerinin ödenmiş olması gerekir.

KİRA VERGİSİ

Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Emsal kira bedeli ise, emlak vergisi değerinin yüzde 5'idir. Yasanın 'emsal kira bedeli' ile ilgili hükmü halen yürürlükte ve yıllardır uygulanıyor.

Maliye Bakanlığı tarafından bastırılan 'Gayrimenkul Sermaye İradı' ile ilgili 'Kira Gelirleri Beyannamesi'nde de kiraya verilen gayrimenkulün vergi değeri ayrı ayrı sorulur.

Örneğin, kiraya verdiği gayrimenkulün emlak vergisi değeri, 2002 yılı için ilan edilen metrekare birim değerlerine göre 200 milyar rayici olan bir gayrimenkul sahibinin, 2003'de yıllık kira gelirini en az 10 milyar beyan etmesi gerekiyor. Bunun altındaki beyan yasaya göre mümkün değil.


KONTRAT YAPILIRKEN-1

Kira kontratı kısa, öz, anlaşılabilir olmalıdır. Gereksiz detaylandırılmasıi karışıklılığa yol açabilir. Ancak önemli detaylar açıkca yazılmalıdır.

Şu detayları açıkca belirlenmelidir :

-Konutla birlikte verilen demirbaşlar
-Kira ödeme ve aksamalardaki durum
-Stopaj, K.D.V. veya kiranın bankaya yatırılması durumundaki masraflar...
-Sözleşmelerin sahipliği...
-Ortak giderlerin ödenme zamanı...
-Kira süresi, kira ödeme günü
-Kira miktarı, kira artış oranı, döviz kuru...
-Tebligat adresi
-Konutta ikamet edenlerin sayısı
-Kefil, adresi, kimlik fotokopisi
-Kontrat'ın feshi...

Banka dekontunun kiracıyı koruyan bir belge olduğu unutulmamalıdır.
Kira süresi açıkça yazılmalıdır.

Bir diğer konu tahliye ihbarıdır. Bazen kiracı elde olmayan nedenlerle kira ödeyememe durumuna düşer ve boşaltmak isteyebilir.

Çeşitli nedenlerle kiracı kira süresinden öncede tahliye etmek zorunda kalırsa en az 3 ay öncesinden mülk sahibini noter aracılığıyla haberdar eder ve bu süre sarfında gelen yeni kiracılarada konutui göstermek suretiyle tahliye edilebilir.

İyi bir kira kontratının hazırlanmasında ciddi ve sistemli çalışan bir emlak firması tercih edilmelidir.

KONTRAT YAPILIRKEN-2

Gayrimenkul kiralamak istediğinizde nelere dikkat etmelisiniz?

1. Gerçek mal sahibini araştırın
Öncelikle bir gayrimenkulü kiralamaya karar verdiğinizde, kira sözleşmesini imzalayacak olan kişinin gerçekten evin sahibi olup olmadığını kontrol etmeniz gerekiyor.
Bunu, tapu kayıtlarını inceleyerek tespit etmek mümkün. Ancak, son zamanlarda gayrimenkul işlemlerinde vekil kullanma moda haline geldiğinden yine sözleşmeyi imzalayacak kişinin mal sahibinin yasal vekili olup olmadığını çok iyi araştırmanız gerekiyor. Ayrıca, tapu incelemesinde gayrimenkulün birden fazla sahibi söz konusu ise, mal sahibi olarak karşınızda bulunan kişinin diğer taraf ve tarafları da temsil edip etmediğini, bu kiralama işlemini diğer sahiplerin de onaylayıp onaylamadığını iyice araştırmakta yarar var.

Böyle durumlarda mutlaka tapu fotokopisini ve vekil tayin edilmişler için ise noter tasdikli vekaletin orijinalinin görülmesi tavsiye edilir. Çünkü, vekaletin fotokopi örneklerinde bazı sahtekarlıklar yapılabiliyor.

2. Kiralayacağınız gayrimenkul ile kontratı yapılan yer aynı mı?
Gayrimenkulü kiralayacak mal sahibinin medeni kanuna göre ehil olmasının teyid edilmesinin yanı sıra kiralanan yer ile görülen yerin aynı olduğunun mutlaka teyid edilmelidir.

Bu nedenle, yine tapu kayıtlarına bakarak, kiralayacağınız gayrimenkulün kapı numarası ve adresi ile sözleşmedeki kapı numarası ve adresinin uyuştuğunu tespit etmekte büyük yarar var.

3. Kapıcı ile küçük bir söyleşi:
Apartmanın hidroforu, su deposunun hacmi, evin ısınma probleminin olup olmadığı ve her şeyden önemlisi yakıt ve genel giderler için aylık olarak ödenen meblağların ne tuttuğu konusunda yeterince bilgi alınıp ve mümkünse bu bilgileri bir de apartmanın yöneticisi ile konuşup teyid etmek gereklidir. Eğer, kiralanacak gayrimenkul bir site içerisindeki apartman dairesi veya villa ise site yönetimi ile ön bir görüşme yapmak yararlı olacaktır.

İşyeri kiralama amacıyla yapılıyorsa, kapıcı ve yönetici ile yapılacak bu tür bir söyleşinin sonunda yapılması düşünülen iş için apartman sakinlerinden izin çıkıp çıkmayacağının, belediyeden izin alınması gerekip gerekmediği anlaşılır.

Bu tür bir araştırma yapmadan işyeri amacıyla yapılan kiralamalar, diğer apartman sakinlerinin itirazları çerçevesinde hüsranla bitebiliyor.

4. Kira sözleşmesinin detayları
Bu konuda kiracının büyük bir titizlik göstermesi lazım. Kiralanacak gayrimenkulün elektrik, su ve varsa doğalgaz sayaçlarındaki rakamların mutlaka kontratta yazılması gerekir. Böylece, hangi rakama kadar mal sahibinin, hangi rakamdan sonra kiracının sorumlu olduğu tespit edilmiş olacak.

Ayrıca, kiralanan gayrimenkulün içi iyi gezilerek, gayrimenkulün hangi koşullarda teslim edildiğinin (boya, badana ve doğramaların durumu dahil), gayrimenkul ile birlikte teslim edilecek muhteviyatın sağlam ve işler durumda olup olmadığını tespit etmek ve sözleşmeye eklemek daha sonra kiracının zor durumda kalmasını önleyecektir

Emlakta kazanmanın 44 püf noktası

1) Gayrimenkulun nakde çevrilmesi zor olabilir ve uzun süre alabilir: Gayrimenkul piyasasının, menkul değer piyasalarına göre en büyük dezavantajı, nakide çevrilmesinin uzun süre almasıdır. Bir emlak yatırımı yaparken bilmeniz gereken ilk önemli kural budur.


2) Kötü kiracı insanı canından bezdirir: Kira geliri için emlak satın aldığınızda iyi bir kiracı bulamamışsanız kötü bir yatırım yapmışsınız demektir. Geliri için bir gayrimenkul aldığınızda kötü bir kiracı ile karşılaştığınızda bu işin tek çözüm yolu, gayrimenkulünüzü satıp kurtulmaktır.


3) Gayrimenkulün en büyük düşmanı deprem: Deprem yönetmeliğine göre yapılmış binalardaki konut ve işyerleri depremden sonra değer kaybetmez. Hatta biraz yükselir de… Ama bu nitelikte olmayan konut ve işyerleri çok ciddi değer kaybedebilir.


4) Mezarlıklardan uzak durun: Bir gayrimenkulün orta ve uzun vadede pirim yapmasını istiyorsanız, mezarlıkların yakınında yer alan gayrimenkulleri satın almaya kesinlikle yanaşmayın.


5) Hapishaneler itici gelir: Hapishaneler de aynı şekilde bir bölgedeki gayrimenkullerin pirim yapmasını engelleyebilir.


6) Önce ve hızlı gelişecek bölgelere öncelik verin: Pirim potansiyelini düşünerek gayrimenkul alıyorsanız ve seçenek olarak bir kaç bölge varsa, önce ve hızlı gelişecek bölgeleye öncelik verin.


7) Sosyal donatılar pirimi artırır: Bir bölgede yapılacak alışveriş merkezi, hastane, üniversite, kaymakamlık ve belediye binaları, o bölgedeki gayrimenkul fiyatlarının artmasına önemli katkıda bulunur.


İmara dikkat: Yatırımınızı arsa olarak değerlendirmekte kararlıysanız, arsanın emlak yatırım araçları içerisinde en iyisi olduğuna inanıyorsanız, siyasi gücünüz yoksa, kesinlikle imar sorunları halledilmiş bir bölgeden alım yapın.


9) Bildiğinizi bölgelerden alın: Gayrimenkul alırken önceliğiniz yaşadığınız muhit veya mıntıka olsun. Bu olmuyorsa özelliklerini bildiğiniz bir bölgeden alın.


10) Kira geliri mi, yoksa pirim potansiyeli mi, karar verin: Genelde Türkiye’de yatırım amaçlı gayrimenkul alırken pirim potansiyeli düşünülür. Yabancıların ise gayrimenkule yatırım yaparken öncelikleri kira getirisidir.


11) Fiyatlar hep yükselecek: Türkiye geneline baktığımızda 81 il içerisinde göç alan 65′inde emlak fiyatlarının yönü hep yukarı olacak. Dünyada ve Türkiye’de kentleşme oranı arttıkça ve nüfus çoğaldıkça gayrimenkule olan talep artacak.


12) Fiyatı iyi araştırın: Hangi dönemde, nerede gayrimenkul alırsanız alın, önemli olan ne kadara aldığınızdır. Ticaretteki “Para alırken kazanılır, satarken değil” sözü birebir emlakta da geçerlidir.


13) Zamanlama çok önemli: Gayrimenkul alırken veya satarken piyasanın ne durumda olduğu çok önemli. Borsada “Herkes alırken sat. Herkes satarken al” kuralı gayrimenkulde de geçerli.


14) Kira çarpanını gözardı etmeyin: Bir gayrimenkulün fiyatının kaç aylık gelirinin karşılığı oluğuna “kira çarpanı” denilir. Ev, dükkan ve ofis satın alırken, kira çarpanını hesaplayın. Kira çarpanı 5 yıl ve altıysa hayatınızın fırsatı karşınızda duruyor, demektir.


15) Büyük arsa alın: Paranız varsa ve yatırım amaçlı arsa alıyorsanız hiç olmazsa bir blok yapılabilecek büyüklükte bir arsa almaya çalışın. Eğer daha çok paranız varsa en az 3-4 blokluk site inşa edilebilecek nitelikte bir arsa satın almaktan korkmayın.


16) Sorunlu gayrimenkullerden uzak durun: Satın alacağınız gayrimenkulün çeşidi ne olursa olsun, kesinlikle tapu ve imar sorunu olanlardan uzak durun. Hatta bu işi daha da ileri götürün ortak tapulu gayrimenkul almayın.


17) Göç alan kentleri tercih edin: Eğer gayrimenkul satın almak için önünüzde birden fazla tercih edebileceğiniz kent varsa bunlardan daha fazla göç alanını tercih edin.


18) Portföyünüzde dükkan bulundurun: Birden fazla gayrimenkul alacak kadar paranız varsa, mutlaka portföyünüzde en az bir dükkan olsun. .


19) Uzman danışmanlığı: Yatırımlarınızı gayrimenkul alanında değerlendirme noktasında kararlıysanız ve iyi yatırımlar yapmak istiyorsanız, mutlaka bir uzmana danışın. Türkiye’de emlak uzmanlığı gelişmiş değil. Ama bu konuda güvendiğiniz emlakçılardan yardım alabilirsiniz.


20) Sanayi Bölgeleri: Sanayi bölgelerine yakın olmak, sağlık ve çevre açısından iyi olmasa da konutların değer kazanması açısından çoğu zaman olumlu sonuçlar getirir.


21) Meslek çarşıları: Belirli meslek grupları için yapılan genelde kent dışında kalan çarşılarda dükkan veya mağaza sahibi olmaktan korkmayın. Ama bu tür yerlerde yatırım yapacaksanız acele etmeyin.


22) Restorasyon sabır ister : Siz siz olun restorasyon işine kalkışırken, iyi düşünün. Her ne kadar bir binayı restore etmek, ödüllendirilmesi gereken bir davranışsa da bu ülkede restorasyona kalkışmak, sinirlerinizin bozulacağı ve yıpranacağı anlamına gelir.


23) İhtiyacınız olmadan önce satın: Eğer kısa vadede paraya sıkışacağınız veya yapacağınız ödemeler için bir gayrimenkul satmaya niyetiniz varsa, paraya ihtiyacınız olacağı tarihten en az üç ay kadar önce satışa çıkarın.


24) Yolları iyi gözleyin: Bir bölgede gayrimenkullerin değer kazanması o bölgenin yol durumuyla doğru orantılıdır.Yol genişletme çalışmaları da aynı şekilde gayrimenkulde pirimin habercisidir.


25) İyi araştırın: Emlak yatırımlarından para kazanmanın en fazla özen isteyen noktası iyi araştırma yapılmasıdır. İyi araştırma yapılmadan alınan her gayrimenkul mutlaka kazançları geciktirir.


26) Siyasal istikrar emlakta trendi belirler: Siyasal istikrar ile ekonomik istikrar birbirleriyle yakından ilişkilidir. Ekonomik istikrar gayrimenkule olan talebi artırır. İstikrarsızlık ise talebi düşürür ve satıcıları çoğaltır.


27) Kampüsler çevresini geliştirir: Gerek büyük kentlerde gerekse de Anadolu kentlerinde üniversite kampüsleri çevrenin gelişmesinde önemli rol oynar.


28) Kiracınızı öğrencilerden veya bekarlardan seçin: Evinizi öğrencilere veya yalnız yaşayanlara kiralamaktan korkmayın. Öğrenciler veya yalnız yaşayanlar toplumun en sık ev değiştiren kesimidir. Bir evde sirkülasyon ne kadar yüksekse, kiradan sağlayacağınız gelir de reel bazda korunmuş olur.


29) Belediyelerin yaptığı projelerden emlak almaktan korkmayın: İster büyükşehir ister il isterse ilçe belediyesi olsun, belediyelerin yaptığı projelerden ev satın almak oldukça avantajlı.


30) TOKİ kaybettirmez: Toplu Konut İdaresi’nin kendi yaptığı konutlar hiçbir zaman, yatırımcıları üzmez.


31) Komşular çok önemli: Bir ev alırken, hele de oturmak için alıyorsanız kesinlikle komşularınızı iyi araştırmanızı öneririm. Tamam hiçbir ekspertiz raporunda “Bu evin iyi komşuları var” veya “Bu eve komşu evlerde oturan komşular kötü” diye bir ifade göremezsiniz. Ama komşularına kızıp da evini satanlar azımsanmayacak kadar çoktur.


32) Evin makyajlarına dikkat edin: Eğer bir gün evinizi satmak isterseniz kesinlikle bakımını (!) yaptırmadan satışa çıkarmayın. Bakımlı ev daha iyi bir fiyata ve daha kısa zamanda satılır.


33) Evin lokasyonu önemlidir: Evinizin lokasyonu çok önemlidir. Bizde insanlar ev alırken, önce evi alır sonra en yakın okulu, marketi veya manavı arar. Halbuki ev almadan önce bunlara dikkat etmek gerekir. Kiralarken de aynı şeyleri gözardı etmeyin.


34) Depremi unutmayın: Ulus olarak en önemli özelliklerimizden birisi unutkan olmamızdır. Bir bina satın alırken deprem faktörünü unutmayın.


35) Yalıtımı önemseyin: Artık dünyada bilinçli ısınma daha çok enerji kullanarak değil, evin yalıtılmasıyla yapılıyor. Son yıllarda “Isıtılarak ısınılmaz, yalıtılarak ısınılır” şeklinde bir slogan var.


36) Yazlığınız mutlaka olsun: Gayrimenkul portföyünüzde yazlık mutlaka yer alsın. Son 10 yıldır Avrupalı emeklilerin, ilgisini çeken Ege ve Akdeniz sahilleri gelecek 10 yılda da bu ilgiyi görmeye devam edecek.


37) Paranızın hepsini gayrimenkule yatırmayın: Gayrimenkulü ne kadar severseniz sevin, alternatif yatırım araçlarına güveniniz ne kadar az olursa olsun kesinlikle paranızın tamamını gayrimenkule yatırmayın.


38) Kimsenin ayağına gitmeyin: Gayrimenkul satmak için hiçbir şekilde kimsenin ayağına gitmeyin. Emlak satarken yapılacak en büyük hata budur.


39) Karapara gayrimenkulü sever: Karapara sahipleri her ne kadar görünüşte bazı işler yapıyorlarsa da çoğu zaman gerçek yatırımlarını emlakta yaparlar. Çünkü Türkiye’de hala emlak alıp satılırken, beyan edilen rakam tapu kayıtlarına işlemesi son derece cazip gelir.


40) Ev almak giderek zorlaşacak: Geriye yönelik 50 yıllık trendi incelediğimizde ev almanın her geçen yıl daha zor hale geldiğini görüyoruz.


42) Gelir emlak ilişkisini gözetleyin: Bir bölgede emlak fiyatlarının artması oradaki gelirin artmasıyla doğru orantılıdır.


43) Yazlıklarda fiyat marjı yüksek olur: Arsalara ilave olarak yazlıklarda da fiyat marjları yüksek olur. Bir yazlık bölgesinde 30 bin dolara da 300 bin dolara da yazlık sahibi olabilirsiniz. Bunun için yazlık alırken fiyatları iyi araştırın. Ayrıca sıkı pazarlık yapın.


44) Kooperatiflere şüpheyle yaklaşın: Ev veya işyeri sahibi olmak için bir kooperatife girecekseniz çok ama çok iyi araştırın.


EMLAK YORUMU

Birol Polat