EV VEYA İŞYERİ ALIRKEN BUNLARA DİKKAT!

Günümüzde her yetişkin insanın hayalidir bir ev, işyeri veyahut araba sahibi olmak. İnsan ortalama ömrü boyunca bunlardan bir veya birden fazlasına aynı anda da sahibi olabilir. Ancak ev ve işyeri sahibi olmak bu kadar da kolay değildir her zaman. Maddi olarak belirli bir birikim olması gerektiği gibi bir sürü prosedür ve değişik işlem adımları vardır. Şimdi bunları anlatalım size. 

Bütçenize uygun ev almaya karar verdiniz ve sokakta gezerek (artık genelde bu iş ortadan kalktı), emlakçı vasıtasıyla yada internet üzerinden ev ilanlarına bakıyorsunuz. 

Genelde internet üzerinden ev almak sık rastlanılan bir durum. Gelçi orada da çoğu emlakçı olmuş ve emlakçılar komisyon üzerinden çalışırlar genelde. Siz bu yollardan birini kullanarak bir ev buldunuz (yada işyeri) ev sahibi ile anlaştınız. 

Adamın elinde bir tapu var siz onun o evin tapusu olduğunu nerden bileceksiniz. Tapu üzerinde Ada-Parsel-Pafta numarası Kat ve Bağımsız Bölüm gibi bir sürü uzak olduğunuz kavramlar mevcut ve kroki yani evin yerini belirli edecek bir ibarede yok.

 Tapunun o beğendiğiniz adresteki binaya ait olduğunu şöyle tespit edebiliriz. İster Kat İrtifakı olsun, ister Kat Mülkiyeti olsun her binanın bir adet ada-parsel numarası mevcuttur. Ada ve parsel numaraları teknik olarak o taşınmazın koordinatlarını gösterir. Binada her taşınmaz için yani her daire ve işyeri için ayrı birer Bağımsız bölüm numarası verilmiştir. Binanın en altından başlarak 1 sıra numarasından başlar sıralı olarak gider.

 Örneğin 192 ada 1 parsel binanın tamamının genel koordinatları iken 192 ada 1 parsel Bodrum Katta 1 nolu Bağımsız Bölüm “Dükkan” ifadeside o binadaki en alttaki Niteliği Dükkan olan taşınmazın kendi adresini teşkil eder. Veyahut 192 ada 1 parsel 3. katta 8 nolu bağımsız bölüm “Mesken”. Bu örnek arttırılabilir. Siz önce 192 ada 1 parsel numaralı binayı tespit etmeniz gerek ki, bunu Kadastro Müdürlükleri/Birimlerine başvurarak krokiden tapudaki yazan bina koordinatları ile sizin beğendiğiniz binanın aynı olduğunu tespit edin. Diyelim ki bina aynı ancak bağımsız bölümün doğru olduğunu nerden bileceksiniz.

 Her ne kadar krokilerde taşınmazların yerleri belirlenebilse de binalarda bağımsız bölümlerin tespiti için binanın projesine ihtiyaç duyulmaktadır. Genelde kat satışlarında yanlışlıklar bu noktada meydana gelir. Örneğin bir binada her katta 3 daire var. Üçü de aynı mal sahibine ait. Kişi satmak istediği meskeninin Bağımsız bölüm numarasını yanlış biliyor. 

Siz eğer projeye bakmadan ve beğendiğiniz meskenin bağımsız bölüm numarası tespit etmeden bir taşınmaz satın alırsanız oturduğunuz meskenle tapuda adına tescilli taşınmaz farklı olur ki buda ileride canınızı sıkacak problemlere sahip olur. 

En kolayından satış işlemi için ödenen Tapu harcı Binde 40 kesiliyor. (Binde 20 alıcıya, Binde 20 satıcıya) 100.000 TL. değerinde bir ev için devlete ödediğiniz tapu harcı 4000 TLyi buluyor. 

Siz yanlış evi satın alırsanız, hatayı düzeltmek için bir 4.000 TL daha vermeniz gerekir ki bu az bir rakam değildir. Tabi bunun dışında birde Döner Sermaye ücreti olacak tabi. Kısaca ev alırken acele etmemek, ucuza ev almak için emlakçı yerine ev sahibinden almak, Taşınmazın tespitinde Kroki ve Projeden faydalanmak sizin menfaatinize olacaktır. 

Evlilik Cüzdanını Getiren Kadına Tapu Şerhi

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Müdürlükleri'ne gönderdiği genelge ile aile konutu şerhi için evlilik veya nüfus cüzdanı ile başvurmak yeterli olacak..

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, eşleri tarafından evden atılan şiddet mağduru kadınlar için harekete geçti. Evli çiftlerin birlikte yaşadığı konutlarda tapulara eklenen "aile konutu" şerhinde hâkim kararı aranmasına ilişkin uygulamaya son verilmesinin ardından Bakanlık, Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüklerine bir genelge gönderdi. Genelgede, "aile konutu şerhi" için evlilik veya nüfus cüzdanı ile başvuruların kabul edilmesi talimatı verildi.

Aile konutu şerhinde ilk tartışmalar, bir kocanın konuyla ilgili başvurusu üzerine gündeme geldi.Danıştay 10. Dairesi, bir taşınmazın aile konutu niteliği taşıyıp taşımadığının hakim kararı ile belirlenebileceğine karar verdi. Daire'nin bu kararına itiraz edilmesi üzerine Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, itirazı oy birliğiyle kabul ederek, hakim kararına gerek kalmadan tapuda adı olmayan eşin isteği üzerine aile konutu şerhi verilebileceğine hükmetti. Kurul, şerhin evlilik veya nüfus cüzdanı gösterilerek verilebileceği kararına vardı.

Danıştay'ın verdiği bu karar sonrası Çevre ve Şehircilik Bakanlığı da, Tapu Kadastro Bölge Müdürlüklerine bir genelge yolladı. Geçen hafta yollanan genelgede, eşlerin aile konutu başvurusunda mahkeme kararı aranmamasını, nüfus cüzdanı veya evlilik cüzdanı gibi belgelerin yeterli olacağını ifade etti.

Gayrimenkul Yatırımında Değer Kazancını Tahmin Etme

İşletme kuranlar ile Yatırımcıların en çok sordukları soru, ne zaman kendini amorti ederek bana kar bırakır? Öncelikle şunu belirtelim kı bunun net bir cevabı olamaz sadece tahminler olur. Bu ileri dönük planlarda ne kadar net rakamlar ve verilerle doğru tahminlerde bulunulursa o kadar başarılı olur. Yatırıma göre ayrı hesaplama yöntemleri vardır. Bunun içinde konuşunda uzman birinden destek almanız yada işinizde uzman olmanız lazım.

Yatırımın amacı elindeki nakit varlığı değerlendirme yollu ile değer yitirmesinin önüne geçmek kazanç sağlayarak varlıklı hayat sürmektir. Demek ki öncelik değer erimesinin önüne geçilmesidir. Onun içinde yatırımdan beklenen değer artısı tüfe ve faizlerden daha yüksek olmasıdır ki o zaman yatırım olur. Genelde bu hesaplamalarda alım İle satış arasındaki fark kar gözü ile bakılır ki bu çok yanlış yaklaşımdır. Kar bütün giderler ve değer kayıplarından sonra elde kalan nakittir iste bizi zengin eden o noktadır.

Yatırım olarak borsa, forex, işletme için yatırımlar harcamalar ve teçhizat, makina yatırımı, altın, döviz, gayrimenkul olarak karsımıza çıkıyor. Bazılarından kısa zamanda yüksek oranlarda kar elde edilse de risk durumunda yüksek ve konusunda uzman olmak gerekiyor. Konut, arsa ve tarla yatırımı risksiz ve geliri garantili olduğundan dolayı en çok ve ilk akla gelen yatırım aracı oluyor.

Gayrimenkul yatırımında İleri doğru değer artısını tahmin etmek için alım yapılan fiyat ile bölgede değer artısı ve kaç yıl sonra elden konutunuzu satmaya karar verdikten sonra hesaplamak çok kolay oluyor. Yıllık artısı % 15 olan 150.000 TL satın alınan bir konutun 4 yıl sonraki değerini öğrenmek istiyorsunuz burada hemen bileşik faiz hesaplaması devreye giriyor. İsteyenler formülle hesaplasın daha çok dört işlemle nasıl hesaplanır ona bakalım.

Alım fiyatı 150.000 işe bir yıl sonra 150.0000.15+150000 = 172500 TL Konutun bir yıl sonraki fiyatı = 1725001.15= 198375 İkinci yıl fiyatı 1983751.15= 228.131 TL 3. yıl Fiyatı 228.1311.15 262.350 TL olur 4, yıl fiyatı işe 301.703 tl olarak 4 yılda yüzde yüz kar artışı oldu 4 yılık zamanda kira geliri olarak aylık 600 den 12 ay sonraki yıl 50 TL artarak 4 yıllı tamamlasın Birinci yıl 600*12= 7200 İkinci yıl da 650 den 7800 sonraki yıl da 700 den 8400 sonraki yılda 750 den 9000 tl Toplamda kira geliri = 32.400 tl Kiradan gelen kar.

Konut fiyatı 301.703 Alım fiyatı 150.000 tl kar 151000 tl + 32400 TL kira dan toplamda 184.000 TL Karınız olur Gider olarak da alım ve satımda danışmanlık ücretlerini + tabu harçlarını, vergilerini, bakım onarım ile kredi faizlerini de ekleyerek totalden çıkarsa net rakam bulunur. İşletme yönetiminde hesaplamalar daha farklı yapılır. Ayrıca alımda ne kadar düşük fiyat ile konut yatırım kriterlerine uygun olursa alımda da kar elde edildiğinden daha yüksek kazanç olur.

8 Adımda Gayrimenkul Yatırımı

Gayrimenkul yatırımının, “garanti ve uzun ömürlü” olması, her insanın finansal gelişiminin bir parçası olması anlamına gelir.

Gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünen her 100 kişiden 73′ü sürecin yoğun ve karmaşık olduğunu düşünerek, vazgeçiyor. Oyunu kurallarına göre oynamanız durumunda, oldukça basit olduğunu kabul etmeniz gerekiyor.

Oyunun kurallarını sekiz kural olarak belirleyebiliriz.

1. Finansal Durumunuzu Kontrol Edin

Mal beyanı yapmak kadar kolay bir aşamadır, gelirleriniz ve giderleriniz üzerinde çalışmanız yeterli.

Finansal durumunuz size gayrimenkul yatırımına ayırabileceğiniz nakit miktarını belirler. Stabil para akışı sağlayabileceğiniz bir işletmede çalışıyor ya da bu işletmenin sahibiyseniz, kredi almak konusuda sıkıntı çekmezsiniz.

2. Kredi Kaydınızı Kontrol Edin

Başvuru sıklığınız ve geri ödemeleriniz ile gelir beyanınızın karşılaştırıldığı kredi kaydında, arka arkaya yapılmış kredi başvuruları, kayıt durumunuza kırmızı bayrak – tehlikeli – damgası vurabilir.

Önemli İp Uçları


Kredi alabilmek durumda olup olmadığınızı öğrenin.


Kredi skorunuzu kontrol edin,


Kredi kartınızdaki borç hanenizi azaltmaya çalışın.

3.Amaçlarınızı Belirleyin.

Gayrimenkul yatırımcıları genellikle finansal geleceklerini garantilemek için bu yatırım modelini tercih ederler. Bunun yanında mali doygunluğa ulaşmak ve finansal özgürlük elde etmek de amaçları arasındadır.

Gayrimenkul yatırımının önemli noktalarından biri de amaçlarınızı kesinleştirmeniz ve bir zaman sınırı koymanızdır. Zaman sınırı belirlemeniz size geriye dönük çalışma ve değerlendirme şansı tanır.

Örnek verecek olursak emeklilik maaşınıza katkı sağlama amacı taşıyan bir kişi, 10 yıllık kredi ödemesini kendisine zaman sınırı olarak belirleyebilir. Bu süre içinde 5 yıllık, yıllık haftalık gelir ve gider planı oluşturabilir. Böylece yatırım amaçlı belirlediği nakte zarar verecek harcamalardan kaçınma şansı elde eder.

4. Her Yatırımın Risk Taşıdığını Kabul Edin

Risk profiliniz yatırım stratejinizi belirleyecektir. Hangi yoğunluktaki riski kaldırabilirsiniz?

Riskler karşısındaki tutumunuzu keşfettikten sonra oluşturacağınız strateji yatırımınızın sizi tatmin etmesini sağlayacaktır.

5. Bütçelemeye Başlayın.

Bütçeleme çok can sıkıcı olabilir, fakat gelir ve gider dengenizi güvene almanın tek yoludur. Bu yolla paranızı nereye harcadığınızı görebilir ve büyük harcamalar için plan yapabilirsiniz.

Bütçelemeye gayrimenkul aramadan önce başlamanız gerekir.

6. Satın Alım Planı Oluşturun

İdeal satın alma planı nasıl oluşturulur?

Takip edebileceğiniz bir satın alma planı örneği:


Stratejinizi belirleyin


Kriterlerinizi netleştirin


- Gayrimenkul araştırmanızı yapın


- Ataştırma listenizden gerekli elemeleri yapın.


- Ekspertiz yaptırın


- Gerekli karşılaştırmaları yapın


- Teklifinizi yapın, pazarlığa başlayın.

7. Bilgi Sahibi Olun

Karar vermeniz için gereken araçları kullanın.Bilgi sahibi olmanız, sektördeki alım ve satım trendlerine yön vermek isteyen dinamiklerin dedikodu ve manipilasyonlarına engel olmanızı sağlar.

8. Konsantre Olun

Konsantre olduğunuzdan emin olun. Gayrimenkul yatırımı bir işletme kararıdır, duygusal reaksiyonlardan kötü etkilenebilir.


Amacınızı netleştirin.


Zaman sınırınızı belirleyin


Mil taşları belirleyin, böylece değerlendirme yapabilir, konsantrenizi kaybetmemiş olursunuz.

Borsa’da yatırım yapmak sizi çekebilir, menkul değerler yatırımı aklınızı çelebilir. Önemli olan amacınızdan sapmadan, konsantre olup gayrimenkul yatırımınıza odaklanmanız gerekir.

10 yıl sonra sahip olacağınız, gücü ve rahatı hayal edin. 10 yıl sonra yatırımınızın değeri kendini ikiye katladığında sırtınızı rahatça yaslayıp kendinizi mutlu hissedeceksiniz.

Konut Alırken Dikkat Edilmesi Gereken 8 Madde

Sahibi olduğu evde oturmak herkesin hayalidir. Bu hayali gerçekleştirmek ise beraberinde düşünülmesi gereken birçok etkeni önünüze serer. İster ikinci el, ister yeni yapılmış, isterse de proje aşamasında olsun konut alırken bunlara mutlaka dikkat etmelisiniz.


Konutkredisi.com.tr’nin yayımladığı Konut Kredisi Piyasasına Bakış 2. Çeyrek raporuna göre Mayıs ayında yıllık %8’in altına düşen konut kredisi faizleri ile birlikte konut satışları da hızlandı. Ancak Haziran ayıyla birlikte tekrar artışa geçen konut kredisi faizleri ve sonbahar sezonunun yaklaşmasıyla konut fiyatlarında beklenen artış, bu dönemde ev almak isteyen tüketicilerin oldukça dikkatli olmalarını gerektiriyor. İşte ev alırken mutlaka dikkat edilmesi gerekenler:






1- Tapu durumu nedir?
Eğer, konutu kredi ile alacaksanız tapu durumunu mutlaka bilmeniz gerekir. Oturacağınız evin kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapusu olup olmadığını öğrenmelisiniz. Evin tapusu bunlardan biri değilse, konut kredisi kullanmanız mümkün olmaz.


2- İnşaat kalitesini kontrol edin.
Alacağınız ev ikinci el ya da güvenilir bulmadığınız bir firma tarafından üstlenilmişse, bir uzmandan yardım almalısınız. İnşaat kalitesi ve binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığı gibi konular mutlaka incelenmeli. Eğer evinizi kredi ile alıyorsanız, ekspertiz aşamasında evinizin gerçek değerini belirleyecek bağımsız eksperlerin hazırlayacağı rapor ile bu konuyu çözmüş olursunuz.


3- Oturacağınız evi alacaksınız, günlük hayatınızı dikkate alın.
Satın alma amacınız eğer o evde oturmaksa birçok farklı etkeni bir arada düşünmeniz gerekecektir. Sosyal yaşam beklentinizi belirlemeli, işyerine olan uzaklık ve ulaşım olanaklarını düşünmelisiniz. Bunların dışında yakınlarda bir okul olup olmadığı ya da diğer aile bireylerine olan mesafe gibi konular ilk planda gözden geçirilmeli.


4- Konut boş mu dolu mu?
Satın alınacak evde birileri yaşıyor mu, yaşıyorsa evi ne zaman boşaltacak, kiracı varsa kira sözleşmesi ne zaman sonlanıyor gibi soruların cevaplanabiliyor olması gerekiyor. Buna göre ev yatırım için alınacaksa kira getirisi değerlendirilebilir ya da yeni bir kiracı bulmaya karar verilebilir. Eğer yaşamak istenen ev alınıyorsa evdeki kiracının ne zaman evden çıkabileceği satın alma kararında önemli rol oynayabilir.


5- Yatırımın geri dönüşünü hesaplayın.
Ev alımı amacı ne olursa olsun bir yatırım olarak görülmeli ve geri dönüşü hesaplanmalıdır. Bunun için satış bedelinin yıllık kiraya bölünmesi ile evin kaç senede kendini amorti edeceği yaklaşık olarak bulunabilir. Bu hesaba göre alınması düşünülen evlerin yatırım değerleri karşılaştırılabilir.


6- Yatırım amaçlı satın alımlarda fırsatlar önemli
Yatırım amacıyla satın alınacak konutlarda, gelişen bölgeler daha ön plana çıkıyor. Bu nedenle, seçilecek evin özelliklerinin yanı sıra çevresinde yeni yapılacak projeleri araştırıp değerlendirmek oldukça önemli. Bunun yanı sıra kira getirisi yüksek, kendisini kısa sürede amorti eden konutlar da yatırımcısına kazandırıyor.


7- En Uygun Kredi için Bankaları Karşılaştırın
Kredi ile konut alırken piyasadaki tüm bankaların sunduğu en iyi oranları karşılaştırmalısınız. En uygun krediyi bulmak için sadece faiz oranına değil tüm masrafların hesaba katıldığı maliyet oranına göre karşılaştırma yapmalısınız.


8- Krediyle Ev Alma Sürecinizi Kolaylaştırın
Evinizi krediyle alacaksanız uzman konut kredisi danışmanları ile görüşmeniz hem en iyi koşulları bulmanızı hem de kredi sürecinizin en sorunsuz şekilde ilerlemesini sağlıyor. Bu şekilde binlerce lira kar edebilir, en sahibi olma ihtimalinizi 4 kat artırabilirsiniz.

EV KREDİSİ ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR Kredi Alırken Bu Konuya Dikkat

Konut Kredisi..

Markalı konutlar günden güne artıyor.Tasarımları birbirinden farklı binalar tüketicileri cezbediyor.Fakat satın almak o kadar da kolay değil.Ev sahibi olmak isteyen onlarca kişi konut kredisi almak için hergün bankaların kapısını aşındırıyor.Peki konut kredisi çekerken nelere dikkat etmeliyiz.Kredi alırken yeterince araştırma yapmamak ve toplam kredi maliyetini hesaplayamamak gibi hatalar ise ilk sıralarda yer alıyor.

İşte kredi alırken en sık yapılan 5 hata:

1. Kendi bankasına sadık kalmak
Yalnızca kredi değil, her türlü finansal ürün ihtiyacında bankasına sadık kalmayı tercih edenler, hatta bankasından başka diğer bankaların kampanyalarını araştırmak aklına bile gelmeyenlerin sayısı hiç de az değil. Sadakat eşsiz bir duygu olsa da finansal kararlarda matematiksel düşünmenin çok daha önemli olduğunu vurguluyor ve siz siz olun başka bankaları arastırmadan kesin karar vermekten çekinin.

2. Yeterince araştırma yapmamak
Bankaların yeni müşteri edinmek için anlaşma yaptığı kurumlar arasında inşaat şirketleri ve otomobil bayileri de yer alıyor. Markalı bir konut için herhangi bir inşaat şirketine ya da otomobil almak için bayiye giden tüketici, sadece anlaşma yapılan bankanın ya da bu firmaların kendi tüketici finansman ürünü olan kredi seçenekleri arasından seçim yapıyor. Oysa bugün Türkiye’de 15’in üzerinde banka sayısız kredi seçenekleri ile kıyasıya rekabet halinde.

3. Toplam maliyeti hesaplayamamak
Kredi karşılaştırması yapılırken düşülen en büyük hatalardan biri de sadece faiz oranına odaklanmak. Oysa kredinin masrafları, vergileri, hatta sigortaları da maliyeti etkiliyor. Aynı bankanın bile standart kredi, masrafsız kredi, indirimli kredi gibi seçenekleri bulunuyor. Tüm kredi seçeneklerini sadece faiz oranı ile karşılaştırmak, elma ve armutları karşılaştırmaktır ve en avantajlı krediyi belirlemek için yeterli değildir. Cebinizden çıkan toplam tutarı görmeniz, kredileri karşılaştırmanız için daha doğru bir yöntemdir.

4. İhtiyaca yönelik en avantajlı krediyi belirleyememek
Otomobil almak için tek seçeneğin taşıt kredisi, konut almak için konut kredisi olduğunu düşünmek. Oysa bankalar ihtiyaç kredilerini de 50 bin TL’ye kadar ve 60 aya varan vade seçenekleri ile tüketicilere sunuyor. Eğer alınması düşünülen kredi tutarı bu limitler dahilinde ise kefil, otomobil rehni, konut ipoteği ve ekstra sigorta maliyeti getirmeyen ihtiyaç kredisi de seçenekler arasında değerlendirilebilir. Toplam maliyet üzerinden çapraz karşılaştırma yaparak en avantajlı kredi türü seçilebilir.

5. Kısa vadeli düşünüp kredi skorunu düşürmek
Sıklıkla yapılan hatalardan biri de, kredi geri ödemesinin ilk birkaç ayının hesaplanması, kalan ayların ise şansa bırakılması oluyor. Oysa tüm kredi planlamalarında vade boyunca ödeme kabiliyetinin önceden hesap edilmesi, bütçede kredi taksitlerine yer açılması gerekiyor. Zira tüketicinin taksit ödemelerinde yaşadığı sorunlar bankası ile arasında sır olarak kalmıyor. Tüm bankalar kredi müşteri bilgilerini birbirleri ile paylaştığından ileride tüketicinin bir daha hiçbir bankadan kredi çekememesine kadar varabilecek sonuçlara yol açabiliyor.
Konut kredisi kullanırken satın alacağınız gayrimenkulün değerlendirilmesi SPK Lisanslı uzmanlar tarafından yapılmaktadır. Bu uzmanların katıldığı sürece ise ekspertiz süreci denmektedir.

Ekspertiz süreci, konut kredisiyle hayallerindeki eve ulaşacak ziyaretçilerimizin en çok merak ettiği konulardan biri olmakla beraber kredi miktarının belirlenmesinde de önemli rol oynamaktadır. Hesapkurdu editörlerinden Tugay Güntekin sizin için ekspertiz raporunda dikkat edilmesi gerekenleri yazdı.
SPK Lisanslı Eksperler ile Çalışın

Mortgage yasasına göre bu değer biçme işlemi bağımsız kuruluşlarca gerçekleştirilmelidir. Bankalar yasa gereği tarafsız gayrimenkul değerleme şirketlerinden bu hizmeti satın almaktadır. Yani evinize değer biçmeye gelen eksper, bankanın personeli değil aksine bağımsız bir kuruluşun görevlisidir. Görevlendirilen eksper, lisanslı konut değerleme uzmanı ya da lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı olmak zorundadır. Aksi durumlarda konutunuza biçilecek değer beklenenden düşük çıkabileceği gibi sonrasındaki işlemlerde sıkıntı yaşama ihtimaliniz de artar.
Rapor Hakkında Mutlaka Bilginiz Olsun

Ekspertiz raporu kullanabileceğiniz kredi miktarını belirleyeceğinden rapor aşamasından önce değerlendirmenin neye göre yapıldığına mutlaka hakim olun. Raporda eksper tarafından araştırılacak unsurlar aşağıdaki gibidir:


Binanın kimliği / açık adresi


Kime ait olduğu / Türü


Kaç katlı, kaç yaşında olduğu


İmar durumu


Gayrimenkulun fiziki durumu


İtibar
İtiraz Etme Hakkınız Var

Raporlar belirlenecek değerin %75’i size bankadan kredi olarak verilecektir. Bu yüzden raporun doğru hazırlandığından emin olun. Binanın kaç katlı olduğunun, özellikle kaç yaşında olduğunun bilgisi ekspertiz raporunu etkilemektedir. Öte yandan imar ile ilgili bölümün de eksiksiz doldurulduğundan, binanın krediye uygunluğunun rapora yansıtıldığından emin olmanız gerekecektir.

Emlakçıyı Aradan Çıkaran Müşteri Mahkum Oldu

Üsküdar’da emlakçılık yapan Süleyman D., gazeteye ve internete ilan verdiği evi satın almak amacıyla kendisini ziyarete gelen Mehmet K.’ya evi gösterdi. Mehmet K., evi beğendiğini söyleyerek emlakçının ofisine gitti ve takip belgesini imzaladı. Mehmet K., daha sonra komisyoncu ücretini ödememek için doğrudan ev sahibiyle iletişime geçerek evi satın aldı. Emlakçı Süleyman D., sözleşmeye aykırı davranıldığını belirterek icra takibi başlattı. Mehmet K., itiraz etti. Süleyman D. de itirazın reddi ve yüzde 40’tan az olmamak üzere icra inkâr davası açtı.

SÖZLEŞME İMZALAMIŞ

Mahkeme davayı reddetti. Bunun üzerine emlakçı davayı temyiz etti. Yargıtay emlakçıları sevindirecek bir karara imza attı. Yargıtay, taraflar arasında imzalanan “Emlak komisyoncusuyla müşteri arasında ön akit” başlıklı sözleşmede, “Komisyoncu tarafından gösterilen veya sözle tarif edilerek beyan edilen taşınmazların herhangi birini satın aldığım veya kiraladığım takdirde Emlakçılar Odası’ndan düzenlenen tarife gereği ödemem gereken tarife ücretini ödeyeceğimi kabul ve taahhüt ederim” ibaresinin yazılı olduğuna atıfta bulundu. Yargıtay, Mehmet K.’nın kendisine gösterilen evi sözleşmeye aykırı bir şekilde satın aldığını ve söz konusu komisyon ücretini almaya hak kazanan Süleyman P.’ye ödeme yapması gerektiğine karar verdi.


Kaynak: Habertürk

Ucuz Ev Satın Almadan Önce Bunlara Dikkat

Yapılan araştırmalara bakılırsa İstanbul da metrekaresi 1.263 liraya kadar olan konutlara yüksek talep var. Ancak maliyetlere göre böyle birşey artık imkânsız gibi. Bu segmentte yer alan konutlar için yılda 70 binin üzerinde talep oluşuyor. Görünen o ki , alt gelir grubunun konuta olan talebi daha artacak. Üretim cephesinde ise bu kitlenin talebine cevap verrebilecek bir babayiğit yok. Emlak Konut dahil sektör, ağırlıklı olarak metrekaresi 2.300 ile 5.000 lira arasında değişen lüks konutlar üretiyor. İstanbul’da arsa fiyatlarının yüksek olması dar gelirlerin taleplerini karşılamadığı için vatandaşlar ikinci el piyasasına yöneliyor. Sonuçta ev sahibi olmak ve kira ödemeden yaşamak herkesin rüyası. Ancak bu rüyanın kabusa dönüşmemesi için ince eleyip sık dokumak gerekiyor.
İşte emlak yatırımının püf noktaları



*İster yatırım ister oturum amaçlı olsun konut tercihinde binanın zemininden projenin konumuna, iskanından net ve brüt metrekaresine, sosyal donatılarından projeye imza atan firmaya kadar araştırılması gereken birçok konu var.

*Projenin müşteri profili doğru değerlendirilmelidir. Proje genelindeki müşteri profili ile ileride komşu olunacağından ortak alanların paylaşılacağı komşular iyi seçilmelidir. Sonuçta sosyallik mutlu bir yaşam için önemli olan faktörlerden birisidir.

*İnşaatın toplam büyüklüğü ve etapları, başlama ve bitiş süresini mutlaka öğrenin.

*İnşaatın tarzı, kalitesi, deprem yönetmeliğine uygunluğu, yapım yılı (gerçek yaş) ve görünümü (efektif yaş) konut almadan önce öğrenilecek olan diğer konular arasında yer alıyor.

*Konut satın almadan göz önünde bulundurulması gereken unsurlardan ilki, mülkün bulunduğu il- ilçe ile semtin gelişim trendleri ve prim yapma potansiyeli olmalıdır.

*Projenin ve lokasyonunun kamu hizmetlerinden ne kadar faydalandığı, genel ve teknik alt yapı imkânları ve sosyal donatı alanlarına, (okul, park, cami vb.) yakınlığı konut değerini belirleyen önemli faktörlerdendir.

*Gayrimenkulün bulunduğu konum da büyük önem taşıyor. Bölgenin tarihi – sosyal – kültürel dokusu ve gelişimi, ticari yoğunluğu, manzarası, çevre ve doğal güzellikleri taşınmazın değerinin belirlenmesinde etkili oluyor.

*Çevredeki iş gücü, ekolojik ve çevresel konular, hizmet alanlan, bölge nüfusu ve nüfusun gelir dağılımı, deprem faktörü de dikkat edilmesi gereken faktörler.

*Satın alacağınız konutun alternatif ulaşım imkanlarına ve toplu taşıma ortamlarına mesafesi son yıllarda yoğunlaşan araç trafiği nedeniyle dikkat edilmesi gereken önemli bir parametre.

*Binayla ilgili başlıklardan sonra satış danışmanına soracağınız ilk soru evin tapu durumu (kat irtifakı, kat mülkiyeti v.b.) olmalıdır.

*Ardından brüt – net kullanım alam, teknik özellikler (ısıtma, yalıtım, soğutma ve havalandırma) otopark imkanları, ortak alanlar ve bu alanlardan faydalanma dairenizle ilgili bilmeniz gerekenler arasında sıralanıyor.

*Alternatif kullanım imkânlan (büro, ofis v.b.) yüksekliği, gün ışığından faydalanma durumu, oda sayısı ve büyüklükleri, yerleşim biçimi, kullanışlılığı (kolon, kiriş v.b.) manzarası, balkon sayısı ve kullanışlılığı, bulunduğu kat, baktığı yön gürültü durumu, depo imkanı, banyo ve tuvalet sayısı da sahip olmak istediğiniz evin değerini belirleyen faktörler arasında…

Ticari gayrimenkul yatırımında ise değeri ve geliri etkileyecek parametreler şunlardır: Metrekare başına ortalama gider tahmini, açılış ve devamındaki tahmini doluluk, kiralama olmadan geçecek dönem varsa süre ve şartlan, kiralanabilir metrekare başına ortalama kira tahmini, satış sonrası yapılacak harcamalar, ortak alanlardan kira getirişi ve işletim sistemi, rakip projelerle alan ve fiyat kıyaslamaları.

Global Emlak

3. Köprü önce Ispartakule ve İkitelli'yi parlatacak

Makbule Yönel Maya, Boğaziçi Köprüsü yapıldıktan sonra Etiler-Ulus aksındaki konut alanlarının o dönemin kent merkezinden uzak, korunaklı ve kendi içlerine dönük site yerleşimleri olduğunu, ancak Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'nün yapımı ve kent gelişimiyle birlikte bu bölgenin kent merkezi içindeki en değerli alanlar olarak ortaya çıktığını söyledi.

Aynı bakış açısıyla hareket edildiğinde Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'nden sonra oluşan kent merkezi dışındaki sitelerden 10 yıl sonra kent merkezinin birer alt merkezi olarak bahsetmenin gündeme gelebileceğine işaret eden Maya, konuşmasını şöyle tamamladı:

"3. Köprünün güzergahını ve bağlantı noktalarını irdelediğimizde karşımıza çıkan sonuçları özetlemek gerekirse, konut alanı açısından Avrupa Yakası'nda Ispartakule ve İkitelli kazanacağı önem açısından ilk öne çıkacak bölgeler olacak gibi görünüyor. Bu gelişmelerden Göktürk ve Zekeriyaköy'ün de önemi bir parça daha artacak. Sonraki etapta ikincil etkilenme bölgeleri Çatalca ve Uskumruköy olabilir. Anadolu Yakası'nda konut gelişimi açısından ilk etaptaki etkilenme bölgesi Riva, Polonezköy, Alemdağ ve Sancaktepe olacak gibi görünüyor. İkincil etkiyi ise Kurtköy civarında göreceğiz. Sanayi alanları anlamında da 3. köprüyle birlikte yeni gelişmeler olacağı muhakkak. Avrupa Yakası'nda Hadımköy ve Kınalı, Anadolu Yakası'nda ise Pelitli ve Kartepe bu değişim dönüşümden sanayi yatırımları anlamında en çok etkilenecek bölgeler."


Boğaziçi Köprüsü 

Açıldığı Yıl: 1973
Ayaklarının Bastığı Yer: Ortaköy - Beylerbeyi
Açıldığı Yıldaki İstanbul Nüfusu: 3.465.000 kişi
Açılması ile Kent Makroformunda Oluşan Yerleşim Alanları: Fulya, Gayrettepe, Esentepe, Mecidiyeköy, Etiler, Ulus



Fatih Sultan Mehmet Köprüsü

Açıldığı Yıl: 1988
Ayaklarının Bastığı Yer: Hisarüstü - Kavacık
Açıldığı Yıldaki İstanbul Nüfusu: 6.591.900 kişi
Açılması ile Kent Makroformunda Oluşan Yerleşim Alanları: Kavacık, Beykoz, Ümraniye, Anadolu Hisarı, Sarıyer, Zekeriyaköy, Maslak



3. Köprü ( Yavuz Sultan Selim Köprüsü) 

Açıldığı Yıl: 2015 (planlanan)
Ayaklarının Bastığı Yer: Garipçe - Poyrazköy
Açıldığı Yıldaki İstanbul Nüfusu: 14.500.000 kişi (tahmini)
Açılması ile Kent Makroformunda Oluşan Yerleşim Alanları: Kınalı, Ispartakule, Tayakadın, Uskumruköy, Riva, Polonezköy, Alemdağ, Sancaktepe, Kurtköy, Pelitli, Kartepe

YENİ YASAYLA EV ALACAKLAR DİKKAT : Mayıs'tan itibaren değişen yasayla konut alım-satımında birçok prosedür değişecek. Peki siz nelere dikkat etmelisiniz?

Mayıs ayından sonra yürürlüğe girecek olan kanunla birlikte konut satışında ve alma aşamasında birçok değişiklik yaşanacak. Tüketicinin haklarını koruyan bu yasa ile ilgili detayları, hukukun çeşitli alanlarında hizmet veren Uluslar arası Yalçın&Toygar&Tüfekçi Hukuk Bürosunun avukatları, Kortan Toygar ve Mert Yalçın, sade ve herkesin anlayabileceği bir dille anlattı.

Yeni uygulamada tüketici konut alırken nelere dikkat etmeli, gayrimenkul sözleşmesi imzalarken, tapuya gerçekten sahip olabilmek için neler uygulamalı? Kötü niyetli müteahhitlere karşı hangi önlemleri almalı? Kısaca gayrimenkul alım- satım sürecinde baştan sona ne yapmanız gerektiğini öğrendik.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, eskiden var olan 4077 sayılı kanundu. Kasım ayının sonunda Türkiye Büyük Millet Meclisi’nden yeni bir kanun geçti. Zaten uzun süredir tasarı halinde konuşuluyordu. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu genişlettiler. Ama tüketici lehine geliştirildi. Bakanlığın açıklamaları da bu yöndeydi. Yapılan sözleşmeleri daha belirginleştirdiler. 12 punto olacak, önemli detaylar koyu şekilde yazılacak, sokaktaki herkesin anlayabileceği şekle sokmaya çalıştılar. Bu kapsamda değerlendirdiğimizde taşınmazlar da etkilendi. Şu an için maketten ya da ruhsatı olmadan gerçekleştirilen satışlar için, proje satışları için tüketici lehine çeşitli hükümler geldi.

Ruhsatsız Konut Satışı Olmayacak!

Genelde bir inşaat yapılmak istendiğinde, öncelikle arsa ve arazi üzerine belediyeden imar geçmesi gerekir. Yani inşaata uygun olması gerekir. Yani genel olarak konuşursak, önce bir arsa bulunur, bu imara uygun hale getirilir. Bunun çeşitli prosedürleri vardır ve zaman alır. Ama aynı zamanda müteahhidin paraya ihtiyacı olacağı için bir yandan da projesini satmak ister. Problem de bu aşamada çıkar. Çünkü müteahhit, henüz ruhsat almadan projesini satmaya çalışır. Yeni kanun diyor ki: “Eğer senin inşaat ruhsatın yoksa satış yapamazsın” Bu çok güzel bir uygulama çünkü insanların mağduriyetini önlemeye yönelik bir karar.

Genel olarak insanlar, gayrimenkul alım satımının tapu dairesinde yapılması gerektiğini bilmiyorlar. Bize öyle davalar geliyor ki, vatandaş müteahhitle imzaladığı basit bir sözleşmeyle gayrimenkul aldığını düşünebiliyor. Bu uygulamayla en azından ruhsatı alınmış projelerden daire alınabilecek.

14 Gün İçerisinde Cayma Hakkınızı Kullanabilirsiniz!

Yeni uygulamaya göre, inşaata başlanmış olabilir, sözleşme yapılmış olabilir. Sözleşmeden 14 gün boyunca “Cayma Hakkı” olacak. Yani sözleşme imzaladığınız projeden cezai uygulama olmadan cayabilirsiniz.

Form İmzalarken Tarihe Dikkat!

Sözleşme imzalamadan 1 gün önceden müteahhidin, gayrimenkulün durumu hakkında bir form imzalatmak zorunda. Her şeyi detayıyla bilgilendirdiği bir sözleşmeyi, bir gün önceden tüketiciyi bilgilendirecek. 1 gün önce olmasının nedeni, tüketicinin bilinçli şekilde düşünüp karar vereceği sürenin tanınması. Fakat pratikte dikkat edilmesi gereken şey, bu bilgi formunun tarihini değiştirip satış gününde imzalatmaması. Tüketici bu konuda bilinçli olmalı.

Tamamlama Sigortası Geliyor

Yapı ruhsatı olması yani müteahhidin inşaat yapabilecek kapasitesi olması, formu tüketiciye sunmuş olmasının haricinde müteahhidin sigorta yaptırması zorunlu hale getirilecek. Büyük AVM, siteler, rezidanslarda mesela proje tamamlanamadan firma iflas edebiliyor. Bayrampaşa bölgesinde misal böyle bir vaka yaşanmıştı. Büyük maliyetler olduğu için zamanla finansman sağlanamıyor ve proje duruyor ve tüketici mağdur oluyor. En güzel yenilik, bina tamamlama sigortasının getiriliyor olması. Müteahhit projeyi tamamlayamadığında tüketici mağdur olmayacak.

Sigortayı kim yapacak?

Muhtemelen devlet bunu hukuki yasal zemine oturtup, devletin güvencesi altında özel şirketler sigorta hizmeti sunacak. Bunu DASK ya da Trafik Sigortası gibi düşünebiliriz. Yani ortada bir inşaat olacaksa ve sözleşme yapılacaksa, sigorta zorunlu hale gelecek.

Tapunuzda Ne Yazıyor?

Bunun dışında yeni uygulamada şöyle bir şey olacak. Bir inşaat yapılırken, genel hatlarıyla açıklarsak iskân ve yapı ruhsatından bahsedebiliriz. İnşaata başlanırken yapı ruhsatı alınır, devamında müteahhit tapu verecek kıvama gelir. Ancak burada çok ince bir detay var. Tapuda “kat mülkiyeti” yerine “kat irtifakı” yazar. Kat irtifakı demektir ki; oraya bir bina yapılacak ve sen 5 numaralı dairenin sahibi olacaksın. Şu an İstanbul’da tapuların yüzde 60’ına yakını kat irtifaklıdır. 2007 senesinde bir yasayla bunu değiştirmeye çalıştılar ama sürekli ertelendi. Ufak bir bildirim ve harç bedeliyle kat mülkiyetine çevirebilirler ama ihmal ya da maddi yükümlülükten kaçmak için ihmal ediliyor. Yeni kanunda, anlaşmayı yaptıktan sonra, formu doldurdun ve 36 ay içerisinde kat irtifakı tapusunu vermek zorundasın deniliyor. Kat irtifakı tapusunu alınca orada bir hissen olduğu ve daire numarasına kadar belirlendiği tüketicinin elinde olacak.

14 Günü Geçirdiyseniz Dönme Hakkı’nız Olacak

Cayma hakkından bahsetmiştim. Cayma hakkı 14 gün içerisinde olacak. Ve tüketici, projeden çekilebilecek.

14 günü geçirdiyseniz, inşaat devam ediyor ancak teslimattan önce siz projeden çekilmek isterseniz yeni kanunla Dönme Hakkı getiriliyor. Karardan dönülebilir fakat tüketici sözleşme ve yasal masrafları karşılayarak çekilebilecek. Eskiden sözleşmeden dönüldüğünde müteahhit, yüzde 20-40 arasında bir bedeli ceza olarak talep ederdi. Yani 200 liralık bir daire aldığınızda 40 lirayı cezai şart olarak alıyordu. Şimdi kanun, sözleşmeden döndüğünüzde vergi harcı ve yasal yükümlülükler düşüldükten sonra en fazla satış bedelinin yüzde 2’sinin tüketiciden alınabileceğini söylüyor. Yani fahiş cezai şartlardan tüketici kurtulmuş oluyor.

Tapu Şerhi Zorunlu

Satış Vaadi sözleşmeleri de biraz gündeme geldi. Gayrimenkule tapu huzurunda sahip olunur. İnsanlar hala sadece sözleşmeyle devrin tamamlanabileceğini düşünüyor. Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmeleri de noterde yapılır ancak bunun herkes nezdinde görülmesi için bunun tapuya şerh edilmesi gerekir. Günümüzde Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi yapan tüketici bu noterden sonra işlemin tamamlandığını düşünüp, tapu aşamasını atlıyor. Böyle durumlarda 3. kişiler nazarında sözleşmenin hükmü doğmuyor. Kötü niyetli bir müteahhit böyle bir durumda aynı gayrimenkulü başka birine daha satabilir. Böylelikle alıcılar birbirlerini yıllarca sürecek bir dava sürecine sokar. Kanun şimdi, tapuya şerh koymayı zorunlu tutuyor. Bu da yeni kanunun getirdiği yeniliklerden biri olacak.

Özellikle altını çizmek istediğim husus, gayrimenkul sektöründe çok yoğun bir arz var. Bu ortamda hemen imzalar atılıyor, peşinatlar ödeniyor, nihayetinde bunlar herhangi bir şekilde tapu devri sağlamadığı için gayrimenkul üzerindeki hakkın geçişini sağlamıyor sadece taahhüt şeklinde kalıyor. Bu, durumun Borçlar Kanunu’yla alakalı kısmı. Tüketici açısından baktığımızda benim en önemli tavsiyem, özellikle gayrimenkul alımında iyi analiz yapmak, piyasa risk grubu hakkında araştırma yapmak çok önem arz ediyor.

Yeni uygulamalar tüketiciyi korumaya yönelik ancak bunda başarılı olunabilir mi? Yoksa yine açıklar yakalanarak tüketici mağdur edilir mi?

Zaten Türkiye genelindeki en büyük sorun bu. Kanunlarımız aslında çok iyi, modern, batılı. Sorun uygulamada çıkıyor. Kanunun icrasında çıkıyor. Devam verdiğim örnekteki gibi proje alımında bir formun doldurulması ve tüketicinin bilgilendirilmesi durumu söz konusu olduğunda, herkes avukat olmadığı için, ev alma umuduyla dikkat etmeyerek ya da okusa da fark etmeyerek hataya düşebilir. Dolayısıyla sokaktaki insanın attığı imza formunun tarihinin eski olduğunu far etmesi beklenemez. Bu aşamaların belediye ya da tapu dairesi kontrolünde yapılması belki denetimi kolaylaştırabilir. Bir resmiyetin olması bu konuda tüketicinin de mağdur olmasını önleyebilir. Yönetmelik yayınlandıktan sonra bunun düzenlenmesini umut ediyoruz. Sigorta konusunda da sigorta şirketlerinin kendi içsel yapısı içinde denetleneceğini umut ediyoruz. Ama tabi bunu biraz yaşayarak göreceğiz.

Yeni kanunun müteahhitlere etkisi ne olacak?

Aslında müteahhidin işlevselliğini artıran bir uygulama olacak. Müteahhit artık bir planlama çerçevesinde ilerleyecek, imarı, yapı ruhsatı aldıktan sonra inşaata başlayabilecek. Sonrasında iskâna geçiş yapacak ve önünü görebileceği bir sistematiğe girecek. Aslında tüketici lehine gözükse de müteahhidin de kendi planlamasını yapmasını kolaylaştıracak bir sistem olacak.

HERKESİN BİR EMLAK DANIŞMANI OLMALI : Mesleğini hakkıyla icra eden emlakçılar da tüketiciler kadar mağdur oluyor.

11 Nisan 2013'te Ankara Valiliği'nin verdiği onay ile resmen kurulan Mem-Der (Mamak Emlakçılar Derneği) mesleğe saygınlık kazandırmak için çalışmalarına hız kesmeden devam ediyor. Emlakçılığın daha emin adımlarla ilerlemesi için çalışmalarına soluksuz devam eden Mem-Der Başkanı Ali Alakırık ile sektörün sorunları ve nasıl aşılacağını konuştuk. En başta gelen sorunlarımızdan biri kayıt dışı çalışan emlakçılar. Bu kişiler, mesleğin itibarını zedelemekle kalmayıp ülke ekonomisine de ciddi zararlar veriyor. Bu şekilde çalışan kişiler yapmış oldukları işten dolayı herhangi bir vergi ödemiyor, yasal yükümlülükleri yerine getirmiyorlar. Çünkü herhangi bir kuruluşları yok. Kayıt dışı çalışan, bir ofisi, ticari kaydı olmayan emlakçılar bir yandan kendi çıkarları için tüketiciyi yanıltabiliyor, haksız rekabete sebep olabiliyorlar. Tüketiciyi konut kredisi konusunda yanıltarak içinden çıkılmaz sorunlara yol açabiliyorlar.

Bu kişilerin emlak piyasasında olmaları, kayıtlı çalışan, tüketiciye saygılı, vergisini ödeyen, insanları doğru şekilde destekleyen meslektaşlarımıza ciddi zarar vermektedirler. Tapu Müdürlükleri'nde bizlere gösterilen hak etmediğimiz davranışlar yaşıyoruz. Oysa biz onlarla aynı meslek grubundayız. Biz işin satışındayız. Tapu Müdürlüğü'ndeki çalışanlar ise, bizim yaptığımız satışı resmiyete dönüştürenler. Dolayısıyla bizler, aynı işi yapıyoruz. Biz emlakçılarla çalışmaları daha sistemli olursa tüm işler daha seri ve sorunsuz çözümlenebilir. Bununla ilgili Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü bir genelge yayınlayabilir.

Tapu dairelerindeki profesyonel memur sayısı yetersiz. Bizler bununla ilgili sorunları Mamak Tapu Müdürlüğü'nde yaşıyoruz. Mamak Tapu Müdürlüğü'ndeki müdürümüz başta olmak üzere tüm memur arkadaşlara teşekkür ediyoruz. Ciddi bir performans sergiliyorlar fakat kadro sayıları yetersiz kalıyor. En az bir bu kadar daha çalışan kalifiye memura ihtiyaç var. Eminim ki; bu sorun Türkiye'nin tüm tapu müdürlüklerinde vardır. Eğer bu soruna bir çözüm getirilir ise, hem ciddi sayıda yeni çalışan yani istihdam oluşur hem de müdürlüklerdeki yoğunluk sorunu çözülmüş olur. Tüm Türkiye'deki emlakçılar saf dışı kalmaktan çekmişlerdir ve çekiyorlardır. Yer gösterme sözleşmelerinin kullanımı zorunlu hale getirilip uygulamayan emlakçılara bir takım cezai yaptırımlar uygulanabilir. Bu yaptırımla hem saf dışı olmakta kurtuluruz hem daha sistemli çalışırız. Dolayısıyla da mesleğin prestiji artmış olur.



Kayıt dışı emlakçılığın önü nasıl kesilebilir? Ne gibi önlemler alınabilir?


Kayıt dışı emlakçılık konusuyla alakalı Maliye Bakanlığımız devreye girip kanunlar çıkarabilir. Ciddi cezalar gelebilir. Avrupa ve Amerika'da bu meslek büyük bir ciddiyetle icra ediliyor ve saygınlığı var. Bizim ülkemizde durum bunun tam tersi. Bakanlığın getireceği cezalarla birlikte, kurumsal çalışan firmalar olarak işimize daha güvenle devam edebiliriz. Avrupa ve Amerika'da olduğu gibi "Herkesin birer emlak danışmanı olmalı!" diyoruz. Ancak bu da devletimizin bizlere vereceği destekle ve mesleğe kazandırılacak saygınlıkla birlikte gerçekleştirilebilir. Nasıl aile hekimimiz, avukatımız, mali müşavirimiz var ise; aynı şekilde her ailenin ve bireyin emlak danışmanı olmalıdır. Tüm emlakçılar ciddi bir eğitimden geçerek; internetin gücünü aktif bir biçimde kullanarak ve alanları hakkında daha fazla bilgi sahibi olarak sağlıklı işlere imza atabilir. Nihayetinde de kazanan “Emlakçılık” mesleği ve Türkiye olacaktır.

Arazi Kanunu Değişti !Yeni değişikliğe göre tarımsal araziler nasıl paylaşılacak neye göre satın alınacak?

5403 sayılı kanunda değişiklik yapan 6537 sayılı kanun, 15 Mayıs'tan beri yürürlükte. Yeni kanun bazı yaptırımları ve uygulamada değişiklikleri öngörüyor. Değişen arazi kanununa göre artık ikinci bir arazi alımı ve satımı için tüketici Tarım İl Müdürlüğü'nden izin almak zorunda. Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'na toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek için başvuruluyor. Kanunda gerçekleşen değişiklikler konusunda YTT Uluslararası Hukuk Bürosu'ndan Av. Kortan Toygar ve Av. Mert Karayol'dan bilgi aldık.

Arazinin Değeri Korunacak

Tarım arazilerinin mevcut ölçülerinin korunmaması, miras yoluyla misalen kardeş sayısına göre önce dörde sonra ona bölünmesi tarımsal üretimi zedeliyor. Bu bölünmelerin ardından tarım arazileri işlevlerini yitirebiliyor. Kanunda yapılan değişikliğin amacı, esasen bu bölünmelerin ardından gerçekleşebilecek değer kaybının önüne geçmek. 8. Maddeye göre, asgari tarımsal arazi büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenecek. Belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler, bölünemez eşya niteliği kazanmış olacak. Bu şekilde de tarımsal arazilerin değeri korunmuş olacak. Kanunda asgari büyüklük mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük olamayacak şekilde düzenlenmiş durumda. Günün koşullarına göre artırma seçeneği de kanun da belirtiliyor. Ancak belirlenen büyüklüğün altına inilemiyor, pay ve paydaş adedi artırılamıyor.

Tarım Dışı Kullanım İzni Verilen Alanlar

İstisnai olarak tarım dışı kullanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda arazi özellikleri nedeniyle belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünden daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabiliyor. Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin hesaplanmasında, aynı kişiye ait ve bakanlıkça aralarında ekonomik bütünlük bulunduğu tespit edilen tarım arazileri birlikte değerlendirilecek. Yeter gelirli tarımsal arazilerin ekonomik bütünlüğe sahip olmayan kısımları bakanlığın izni ile satılabilecek. Kanun, mümkün oldukça arazinin tek kişide toplanmasını amaçlıyor.Bu kapsamda miras kalan tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esas alınıyor. Tek bir mirasçıya mülkiyetin devri öngörülüyor.

Sulh Mahkemesinde Devir Davası Açılabilir

Mirasçılar arasında anlaşma sağlanması hâlinde, mülkiyeti devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanabiliyor. Tamamlanmadığı takdirde her bir mirasçı dava açıp devir isteme hakkına sahip. Davanın açılmaması hâlinde, Yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin bir yıllık sürede devredilmediğinin kamu kurum veya kuruluşları ile finans kurumları tarafından öğrenilmesi hâlinde, durum, bu kurum veya kuruluşlar tarafından derhâl Bakanlığa bildirebilir. Bakanlık bu Kanun hükümlerinin uygulanması için mirasçılara üç ay süre veriyor. Verilen süre sonunda devir olmaması hâlinde, Bakanlık resen veya bildirim üzerine bu yerlerin istemde bulunan ehil mirasçıya, ehil mirasçı olmaması durumunda en fazla teklifi veren istekli mirasçıya devri, aksi hâlde üçüncü kişilere satılması için ilgili sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açabilir. Taraflar arasında anlaşma sağlanamamış ve mülkiyetin devri dava kapsamında gerçekleşmişse, sulh hukuk hâkimi, mülkiyetin devrini uygun bulduğu mirasçıya, diğer mirasçıların miras paylarının bedelini mahkeme veznesine depo etmek üzere süre veriyor. Belirlenen süreler içinde bedelin depo edilmemesi ve devir hususunda istekli başka mirasçı bulunmaması durumunda sulh hukuk hâkimi, tarımsal arazinin veya yeter gelirli tarımsal arazinin açık artırmayla satılmasına karar verir. Burada dikkat edilmesi gereken husus mülkiyeti kendisine devredilen mirasçıya faiz desteği sağlanmasıdır. Kendisine yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyeti devredilen mirasçılardan, diğer mirasçıların paylarının karşılığını öz kaynakları ile ödeyemeyecek durumda olanların bu ödemeleri gerçekleştirmek için bankalardan kullanacakları kredilere Bakanlığın ilgili yıl bütçesine bu amaçla konulacak ödenekten karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir. Verilecek kredi miktarı diğer mirasçıların payları karşılığı tutarın toplamından fazla olamaz. Kanunun 8/E maddesi taşınırların devri konusunda arazi mülkiyeti kendisine devredilen kişiye çok önemli bir hak tanımaktadır.Yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyeti kendisine devredilen kişi, bu araziler için zorunlu olan araç, gereç ve hayvanların mülkiyetinin gerçek değerleri üzerinden kendisine devredilmesini isteyebilir. Mirasçılar arasında limited şirket kurulması hâlinde yeter gelirli tarımsal araziler için gerekli olan taşınırlar da şirket malvarlığına dâhil ediliyor. Yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyen ve buna ehil tek mirasçı olduğu anlaşılan mirasçının bu konudaki istem hakkı, ölüme bağlı tasarrufla ortadan kaldırılamıyor.

Komşuya Öncelik Tanınıyor

Kanun sınırdaş tarımsal arazi sahiplerine yasal önalım hakkı tanıyor. Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri önalım hakkına sahip oluyor. Birden fazla sınırdaş olması durumunda hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine mülkiyetin devrini uygun görüyor.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE MADDİ YARDIM NASIL ALINIR : Kentsel Dönüşüm sürecinde devlet, kredi ve kira yardımları uyguluyor. Peki bu yardımları kimler, nasıl alabilir?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı verilerine göre, Türkiye'de 6,5 milyon konut yenilenmeyi bekliyor. Deprem gerçeği kapıdayken, dönüşüm prosedürleri de tartışılmaya devam ediyor. Kentsel dönüşümün başladığı bölgeler ve binalar var fakat hala sorunlar yaşanıyor. Ancak kentsel dönüşüm sürecinde devlet bazı yaptırımlar ve kolaylıklar da sunuyor. 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu'ndan yararlanmak için öncelikle 2 şart aranıyor.

Kentsel Dönüşüm Kanunu'ndan kimler yararlanabilir?

Binanız ya riskli alan ilan edilen bölgenin sınırları içerisinde olmalı ya da kendi başvurunuz sonucu riskli yapı ilan edilen bir binada oturmalısınız. Eğer bu iki şarttan biri sizin için uygunsa, kentsel dönüşüm için harekete geçebilirsiniz.

Kentsel Dönüşüm çalışmaları başladıktan sonra devletin size ne gibi yardımı olacak?

Deprem için riskli alanda bulunan bir binanız varsa ya da başvurunuz sonucu binanız riskli ilan edildiyse, kentsel dönüşüm sürecinde binanızın yenilenmesi başlar. Bu süreçte de devletin bazı yardımları için başvurmanız mümkündür.

Mülk sahipleri için Kentsel dönüşüm kredi ve kira yardımı

Bu aşamada eğer kat malikiyseniz; her bağımsız bölüm için en fazla 100 bin lira kredi yardımı alabilirsiniz. Bir malikin en fazla 5 bağımsız bölüm için yardım alabildiği bu uygulamada; kredi, blokeli hesapta tutulur ve inşaat süreci ilerledikçe ekspertiz onayına göre kat malikine dönüşüm için kredi yardımı devam eder. Eğer kat sahibiyseniz, ancak kredi yerine kira yardımı alacaksanız; riskli binada yaşayan mülk sahibi 18 ay boyunca geri ödemesiz kira yardımı alabilir. Ancak kat sahibi bu iki seçenekten yalnızca birini kullanabilir. Yani kat maliki ya kredi yardımı ya da kira yardımını seçebilir.

Kiracılar için Kentsel dönüşüm kredi ve kira yardımı

Eğer kiracıysanız; riskli binada bir yıldır kiracı olduğunuzu belgelediğiniz takdirde 100 bin liralık kiracılar için kentsel dönüşüm kredisinden yararlanabilir ve bu krediyle yeni bir konut alabilirsiniz. Kentsel dönüşüm kapsamına giren dairenin kiracısına bir seferlik taşınma yardımı da sağlanıyor. Taşınma masrafları dikkate alınarak verilen bu yardım, başvuru dilekçesi sonrasında alınabilir.

KONUTTA "SATTIM GİTTİ" TARİHE KARIŞIYOR :

Tüketiciler Derneği (TÜDER) Emlak Komisyonu Başkanı Hatice Kolçak, 6502 Sayılı Yeni Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un, inşaat-konut sektöründe yaşanan sıkıntıların önüne geçecek düzenlemeler içerdiğini ifade etti.

Maketten konut satışında tüketici lehine önemli imkânlar tanındığını dile getiren Kolçak, "Tüketiciler, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde neden göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin satıştan cayma ile yüzde 2 tazminat ödeyerek konut teslim anına kadar sözleşmeden dönebilme hakkına sahip olacak" diye konuştu.

Cayma hakkını kullanacak olan tüketicinin, bildirimi noter ya da iadeli taahhütlü şekilde yazılı olarak satıcıya bildirmesi gerekeceğine dikkati çeken Kolçak, şöyle devam etti:

"Yeni kanunla konutta satıcıların 'sattım gitti' anlayışı tarihe karışıyor. Satış yaptıktan sonra teslime kadar geçen sürede taahhütlerini yerine getirmeyen satıcı, tüketicinin her hangi bir ceza ödemeden cayma hakkını kullanmayı tercih edeceğini bilmelidir. Kredi ile alınan konutlarda ise cayma süresi sonunda kredi sözleşmesi yürürlüğe girer. Cayma hakkı süresi içinde konut finansman kuruluşu tüketiciden hiçbir isim altında masraf talep edemeyecek. Cayma hakkını kullanan tüketiciye varsa ödediği tutar ve borç altına sokacak tüm belgeler cayma bildirimini takiben 14 gün içinde iade edilecektir. Satıcı cayma konusunda tüketiciyi bilgilendirdiğini ispatlamakla yükümlüdür."

Konutu kredi kullanarak alan vatandaşların, sözleşmeden dönmesi halinde bankaya ödediği tutarı, bildirimi takiben en geç 90 gün içinde hiçbir kesinti olmadan konut finansmanı kuruluşundan iade alabileceğini vurgulayan Kolçak, "Bu durumda vatandaş 10 gün içinde haklarını geri verir" ifadesini kullandı.

Maketten konut satışında devir veya teslim süresinin sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemeyeceğini belirten Kolçak, şunları kaydetti:

"Konutun devir ve teslimi, kat mülkiyetine geçmesi ve tüketici adına tescili ile olur. Kat irtifakına konu konutun tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle konutun kullanım hakkının da tüketiciye devredilmesi gerekir. Aksi halde, teslim gerçekleşmemiş sayılır. Satıcı tüketicilere verilen tanıtım broşürleri ile gazete, televizyon, internet sayfası ve benzeri mecralarda yapılan tanıtımlarda fiyat bilgisine yer vermesi durumunda bağımsız bölüm net alanını göstermelidir. Projede yapılan değişiklikler nedeniyle cayma hakkını kullanmak isteyen tüketiciden konut satışı dolayısıyla oluşacak vergi, harç, tazminat gibi hiçbir isim adı altında masraf istenmeyecek."

Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamayacağını ifade eden Kolçak, "Maketten konut satışının tapu siciline şerh edilmesi ve satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Satıcı, bu şekilde geçerli bir sözleşme yapmamış ise konut alıcısından herhangi bir isim altında ödeme yapmasını ya da onu borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez" dedi.

Emlak Vergisi Tespitinde Brüt Alan Esas Alınıyor!

Prof. Dr. Şükrü Kızılot'un emlak vergisine esas bina değerinin tespitinde brüt alanın esas alınmasına ilişkin "Brüt şok" isimli yazısı.


Brüt şok


Belediyelerden ev sahiplerine ihbarname bombardımanı başladı. Belediyeler, kendi kendilerine brüt alan hesaplıyor ve geriye dönük cezalı ve faizli emlak vergisi istiyor. Emekli, işsiz veya ev hanımlarına da “Eviniz 200 m2’yi aşıyor. Muafiyetini iptal ediyoruz” deniyor. Uygulama dalga dalga yayılıyor. Vatandaş büyük bir şok yaşıyor.


BU günlerde, ev sahipleri ilginç bir “şok” yaşıyorlar. Belediyeler; “Evinizin büyüklüğü, brüt şu kadar metrekare olacaktı. Eksik göstermişsiniz. Geçmiş yıl vergilerini cezayla birlikte ödeyin” diye ihbarname bombardımanına başladı. Olay bununla da bitmiyor. Emekli, ev hanımı, işsiz ve engellilere; “Evinizin brüt yüzölçümü 200 m2’yi aşmayacaktı. Ortak kullanım yerleri ve müştemilatı eklediğimizde, 200 m2’yi aşıyor. Şu kadar vergi, şu kadar da ceza ve faiz ödeyeceksiniz” diyorlar. Türkiye’de 23 milyon emlak vergisi mükellefi olduğunu göz önüne alırsak, ortalık toz duman!


Olay Ne?


Bilmeyenler için açıklayalım. Emlak vergisine esas bina değerinin tespitinde, brüt alan esas alınıyor. Brüt alan da; bina giriş holü, kat holleri, duvar kalınlığı, merdiven boşluğu, yangın merdiveni, asansör boşluğu, kapıcı ve kalorifer dairesi, sığınak gibi ortak kullanım yerlerinden gelen paylar ile kömürlük, ortak garaj, sığınak ve çamaşırlık gibi müştemilatın yüzölçümünü de içermektedir. Belediyeler de binaların projelerini vs. inceleyip, sil baştan brüt alan hesaplıyorlar. Bu brüt alanı, vatandaşın beyanı ile kıyaslayıp, aradaki fark üzerinden ek vergi ve buna bağlı ceza istiyorlar. Şimdi haklı olarak “Hocam, vatandaş evinin brütünü nasıl hesaplasın? Merdiven boşluğunu ölçerken, aşağı yuvarlanır. Duvar kalınlığı, asansör boşluğu, kat holü, giriş holü, sığınak, kalorifer dairesi vs. hesaplamak kolay mı? Bunun adı, ‘Müslümana gavur eziyeti’. Daha pratik yol yok mu?” Olmaz olur mu var! Var ama belediyelerin çoğu bunu uygulamıyor.


Pratik Yol Ne?


Çok basit... Maliye Bakanlığı, 29 Temmuz 1972 tarihli 6 Seri No’lu “Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği’nde; Ortak kullanıma tahsis edilen ve bağımsız olarak tasarrufu mümkün olmayan yerler için bağımsız bölümlerle birlikte değerleme yapılacağını açıklamış (A-1/c bölümdeki açıklama). Maliye Bakanlığı 1 Mart 1983 tarihli 14 Seri No.lu “Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği’nde de pratik bir çözümle tartışmaları noktalamış. Birlikte okuyalım; “Net alanın yüzde 25 fazlası brüt alanı verir. Bu şekilde hesaplanan brüt alan; hol, merdiven boşluğu, kapıcı ve kalorifer dairesi, sığınak gibi ortak kullanım yerlerinden gelen paylar ile kömürlük ve çamaşırlık gibi müştemilatın yüzölçümünü de içermektedir.” Evet, olay bu kadar basit.


Keyfi Uygulamalara Dur Denmeli!


14 No’lu tebliğ, Maliye Bakanlığı’nın brüt alan hesaplanması ile ilgili en son Genel Tebliği’dir. Burada, net alanın yüzde 25 fazlasının brüt alan olduğu belirtiliyor. Maliye Bakanlığı, tebliğdeki görüşünü ileride değiştirse bile, yeni genel tebliğ geriye dönük uygulanamaz (VUK Md.369/2). Emlak vergisinde, bazı belediyelerin yüzde 500-1.000 değer artışı gibi keyfi uygulamaları oldu. Belediyelerin çoğu, Haziran 2013 sonuna hatta Eylül-Ekim 2013’e kadar, arsa m2 birim değerlerini ilan etmedi. Bu nedenle vatandaş yüksek değerlere itiraz için dava açamadı. Bazı belediyeler, bilmeden ödenen emlak vergisini, iade etmiyor. Ayrıca, bina sınıfı tespitindeki yanlış değerlendirme nedeniyle de haksız yere fazlan vergi alınıyor. Son olarak da tebliği hiçe sayarak, kendisi brüt alan belirleyip, vergi artışı yapıyor. Birilerinin, ‘keyfi uygulamalara’ dur demesi gerekiyor.

EMLAK MÜŞAVİRİ OLMAK ZORLAŞIYOR : Emlak Müşavirliği Yasası'nın yürürlüğe girmesi ile birlikte emlak müşaviri olmak isteyenler belirli yasalara uymak zorunda kalacak.

Soner Ertuğrul Emlak Müşavirliği Yasası'nın yürürlüğe girmesi ile birlikte emlak müşaviri olmak isteyenlerin belirli koşullara uyması gerektiğini, artık her önüne gelenin emlak müşavirliği adı altında faaliyet gösteremeyeceğini söyledi. Emlak Müşavirliği Yasası ile ilgili çalışmaların sektör için olumlu sonuç verdiğini belirten Soner Ertuğrul, "Emlak Müşavirlik Kanunu'nda her önüne gelenin bu işi yapamayacağı ve emlak işi ile uğraşanların ait oldukları meslek kuruluşuna kayıt mecburiyetinin yanı sıra, kamu yararına uyulması zorunlu yaptırımlar yer almaktadır." dedi.

Yeni yasa ile birlikte emlak sektöründen para kazanmaya devam etmek isteyen girişimcilerin ise kurumsal bir markadan franchise alarak devam etme yolunu seçtiklerini söyledi. Emlak Müşaviri olmanın özel şartlara bağlandığını kaydeden Soner Ertuğrul, emlak işinin alım-satım işinden ibaret olmadığını, emlakçılık yapacak olan kişi ya da müesseselerin çıkarılacak yasa kapsamında uyması gereken bir takım koşullar olduğunu belirtti. Ertuğrul kendileri ve kamu yararına olduğuna inandığı konuları sıralarken özetle şöyle devam etti:

"Hukuk, siyasal, iktisat, işletme, iktisadi ve idari bilimler fakültelerinden veya mühendislik fakültelerinin harita ve kadastro, inşaat, mimarlık ve şehir planlaması bölümlerinden ya da tapu, kadastro, harita, emlak, maliye, iktisat, işletme, yapı ve inşaat alanlarında eğitim veren en az iki yıllık yüksekokullar ile Adalet Meslek Yüksek Okulu yahut yükseköğretim kurulunca bunlara denkliği kabul edilen yurt içi ve yurt dışı yükseköğretim kurumlarından mezun olmak, Emlak Müşavirliği Lisans sınavını kazanarak lisans almış olmak; Meslek Odası'nca verilecek üç aylık teorik eğitimi ve meslek odasınca belirlenecek emlak müşaviri yanında üç aylık uygulama teorik eğitimi olmak üzere toplam altı aylık staj eğitimini tamamlamış olmak ve meslek odasına kayıtlı olmak."

Emlak müşavirliği yapmakta olanların kanun yürürlüğe girdiği tarihi itibarı ile ilk ve ortaokul mezunu olup bu mesleği 01.01.2008 tarihinden önce ifa etmekte olduğunu vergi levhaları, meslek odaları üyelik belgeleri, son yıla ait kesmiş oldukları faturalar, ilgili meslek odaları ve ticaret odalarından aldıkları kurs bitirme belgesi ile ispat eden gerçek ve tüzel kişilerin emlak müşaviri lisans sınavına giriş hakkı alabileceğini belirten Soner Ertuğrul, son dönemlerde franchise başvuru sayılarındaki artışa da dikkat çekti.

Satış Kapama Yaklaşımları Emlak satış danışmanları uygun zamanın geldiğini hissettiklerinde, satışı kapamak için harekete geçmelidir. Emlak satış danışmanlarının, emlağın satışını gerçekleştirmede uyguladıkları çeşitli satış kapama yaklaşımları bulunmaktadır. Satış kapama ile ilgili bu yaklaşımlar, aşağıdaki şekilde görülmekte ve açıklanmaktadır.

Doğrudan kapama: Müşterilere sorma olarak da bilinen bu yaklaşım, en basit kapama yöntemidir ve müşteriye satın alıp almayacağı satış elemanı tarafından doğrudan sorulur. Bu yaklaşımın başarılı olabilmesi için, müşteriden çok güçlü satın alma sinyalleri alınması ve müşterinin ikna olduğundan emin olunması gerekir. Aksi takdirde bu yaklaşım, son derece risklidir.

Acil kapama: Satış elemanları tarafından uygulanan bu yaklaşımda, müşterinin hemen karar vermesi için çaba gösterilir. Bu yaklaşım, bazı durumlarda son derece etkili olabilmektedir. Satış elemanı hızlı davranarak müşteriyi psikolojik olarak etki altına almaya çalışır ve müşterinin de hızlı karar vermesini ister. Bu yaklaşımda, özellikle hızlı karar vermenin müşteriye sağlayacağı yararlar ve kararını geciktirmenin neden olabileceği riskler üzerinde durulur. (Ekonomik kriz nedeniyle emlak fiyatlarında %20-25 oranında bir düşme varsa, müşteriye bu avantajdan söz edilerek acilen karar vermezse krizin etkilerinin geçmesi ve piyasanın canlanması ile bu avantajı kaybedeceği anlatılır). Bu yaklaşımı kullanarak satış kapamaya çalışan bir emlak satış elemanının, dikkat etmesi gereken temel nokta, ortaya sürdüğü yarar ve riskin gerçekçi olmasına özen göstermesidir, elimizdeki son daire ya da önümüzdeki hafta kredi faiz oranları yükselecek şeklinde açıklama yapan bir satış elemanı doğruyu söylemiyorsa, gerçek ortaya çıktığında müşteri satış elemanına artık güven duymayacaktır.

Alternatifli kapama: Bu yaklaşım aynı zamanda hangisi yaklaşımı olarak da bilinir. Satış elemanı hayır seçeneğinin önüne geçmek için müşteriye birkaç alternatif sunar ve hangisini almak isteyeceğini sorar. Bu yaklaşım, özellikle deneyimli satış elemanları tarafından sıklıkla kullanılan bir yaklaşımdır. Müşteri satın almama yönünde karar verebileceği gibi, alternatiflerden birine de yönelebilir. Bu yaklaşımı uygulayan bir emlak satış elemanı, müşterisine “müstakil 4 odalı evi mi ya da site içinde yer alan 4 katlı binadaki 4 odalı daireyi mi” satın almak istediğini sorabilir. Satış elemanı müşterisine “tapu işlemleri için yarın mı, öbür gün mü sizin için uygun?” şeklinde bir soru da yöneltebilir.

Danışmanla kapama: Bu yaklaşım sorun çözme yaklaşımı olarak da bilinir. Bu yaklaşıma başvuran satış elemanı, müşterinin sorun ve ihtiyacını iyi anlamalı ve kendisine sunulan emlağı satın alarak hangi ihtiyacını ve sorununu nasıl gidereceği konusunda müşteriye açıklama yapabilmelidir. Bu şekilde müşteride güven yaratan satış elemanı, müşteri tarafından bir danışman olarak görülür ve fikirleri önemsenir. (Satış elemanı, mademki yatırım amaçlı olarak bir emlak satın almak istiyorsunuz o zaman bölgesinde bir emlak satın almanız daha uygun olacaktır şeklinde bir ifade ile müşterisine yol gösterebilir.)

Basamaksal kapama: Emlak gibi pahalı olan ürünlerin satın alma kararını almak son derece zordur. Müşteri satın alma kararından emin olmak ve bu nedenle de düşünerek karar vermek ister. Bu gibi durumlarda emlak satış elemanı, basamak-basamak kapama yaklaşımına başvurur. Bu yaklaşımda satış elemanı, müşterinin emlağın önce küçük ayrıntılarını daha sonrada tümünü anlamasını ve kabul etmesini sağlar. (Müşteriye önce evin mutfağı, manzarası, banyosu gibi ayrıntıları kabul ettirilir ve benimsetilir, daha sonra ise tümü kabul ettirilmeye çalışılır.) Satış elemanı müşterisine evin odaları, balkonu, mutfağı, banyosu, fiyatı, ödeme planı vb. konularda sorular sorarak müşteriyi karar almaya adım adım yaklaştırır. Bu yaklaşımda satış elemanı, önemsiz sorulardan başlayarak önemli sorulara doğru geçiş yapar.

Varsayımsal kapama: Çok sık kullanılan bu satış kapama yaklaşımında satış elemanı, müşterinin satın alma kararı verdiğini varsayar. Doğrudan kapama yönteminde olduğu gibi, bu yaklaşımın uygulanmasında da müşteriden güçlü satın alma sinyalleri alınması önem taşır. Satın alma kararı verdiği varsayılan müşterinin kararını açıklamasına yardımcı olacak sorular, satış elemanı tarafından müşteriye yöneltilir. (Müşteriye bir ön sözleşme yapabilir miyiz? ya da tapu işlemlerine başlayalım mı? Şeklinde sorular sorulabilir.)

Özetle kapama: Bu yaklaşım avantaj ve dezavantaj yaklaşımı olarak da bilinir. Son derece etkili olan bu yaklaşımda, karar vermede güçlük çeken müşteriye satın alma kararı vermesini kolaylaştırmak için, satın almasının avantajları ve dezavantajları özetlenir. Özellikle bir kâğıt kalem yardımı ile bu avantaj ve dezavantajlar sıralanır. Bu yaklaşımda avantajların ağır basmasına dikkat etmek gerekir. Ayrıca başarılı satış elemanları, dezavantajları da satın alma nedenine dönüştürebilirler.

Teşvik edicilerle kapama: Bu yaklaşım, özellikle çok fazla direnç gösteren zor müşterilere uygulanan bir yaklaşımdır. Satış elemanı, bu tür müşterilere satışı kapatabilmek için bazı özel avantajlar sunabilir. (Emlak fiyatında müşteriye özel indirim yapma, özel bir ödeme planı uygulama gibi.)

Deneme önerisiyle kapama: Bu yaklaşımda satış elemanı, müşterisine ürünle bir deneyim yaşaması için fırsat verir. Böylece müşterinin kafasındaki soru işaretlerinin kaldırılması sağlanır. Son yıllarda emlak pazarlarında müşterilere ayrıcalıklı kiracı olarak konutlarda bir süre yaşama imkânı tanınarak, daha sonra isterlerse emlağın sahibi olmaları için fırsat verilmektedir. Özellikle bu uygulamada, o tarihe kadar ödenmiş kiralar emlak satış fiyatına eklenmektedir.

Ürün Teslimi ve Satış Sonrası Hizmetler

Günümüz işletmeleri müşterileri ile kısa vadeli değil, uzun vadeli ilişkiler kurma çabasındadırlar. Bu nedenle satış süreci, satışın kapanması ile sona ermemekte ve satıştan sonra da müşterilerle ilişkiler devam ettirilmektedir. Bu süreçte müşteri bağlılığı yaratmak için, müşterilerin satış sonrası aldıkları emlaktan memnun olup olmadıkları, emlak ile ilgili sorunlar yaşayıp yaşamadıkları izlenir. Böylece müşteri memnuniyetsizliği ortadan kaldırarak, satış elemanı ile müşteri arasında uzun vadeli ilişkiler kurulması sağlanır. Bu aşamada; emlak müşterisinin yapılan pazarlıktan, satın almış olduğu emlaktan ve satın alma sürecinde verilen hizmetten memnun kalıp kalmadığının araştırılması ile ilgili işlemler gerçekleştirilir. Satın alma sonrası yaşanan sorunlar varsa, bunlar izlenmeli ve sorumlu bir satış elemanı yaklaşımı ile müşterinin sorunlarının önemsendiği gösterilmelidir. Böylece müşteri güveni ve sadakati de yaratılmış olacaktır. Satış sonrası izleme faaliyetleri çeşitli unsurlardan oluşmaktadır. Bu unsurlar;
Satın alma kararını desteklemek ve müşterinin kaygılarını ortadan kaldırmak.

Uygulamayı yönetmek ve müşteriye satış sonrası destek sağlamak.

Müşteri memnuniyetsizliğini belirlemek ve bunlara çözüm bulmaya çalışmak.

Müşterilerle uzun vadeli ilişkiler kurmaya çalışmak.

Müşteriden geri dönüşler almak.

Satış elemanının kendini analiz etmesi ve değerlendirmesini sağlamak.


Müşteri memnuniyeti yalnızca müşteriye saygı ve güler yüz göstermekten ibaret değildir. Aynı zamanda; müşteriye üst düzey hizmet vermeyi, sorunlarını çözmeyi ve müşteriye yardımcı olmayı da kapsar. Unutulmamalıdır ki memnun olmuş müşteriler, günümüzde işletmeye yeni müşteriler kazandırılmasında son derece önemli bir yere sahiptir. Ya da tam tersine, memnun olmayan müşteriler işletmenin müşteri kaybetmesine yol açarlar. Bu nedenle, hem müşterinin elde tutulmasında hem de yeni müşteriler kazanmada, müşteri memnuniyetinin önemi büyüktür. Modern pazarlama anlayışının müşteri memnuniyetine odaklı olduğu unutulmamalıdır.

Konut Kredinizden 14 Gün İçinde Cayabilirsiniz!

TÜDER Genel Başkanı Ağaoğlu, "Yeni Tüketici Kanunu'nun yürürlüğe girmesiyle tüketiciler, kredi sözleşmesi imzaladıktan sonra 14 gün zarfında herhangi bir cezai şarta muhatap olmadan sözleşmeden dönebilecek" dedi.

Tüketiciler Derneği (TÜDER), bankalarla kredi sözleşmesi imzalayan tüketicilerin 14 gün zarfında ceza bedeliyle karşılaşmadan sözleşmeden dönebileceklerini bildirdi. TÜDER Genel Başkanı Aydın Ağaoğlu, AA muhabirine, bankadan kredi çeken tüketicilerin birtakım sıkıntılarla karşı karşıya kaldığını söyledi.

"Yeni Tüketici Kanunu'nun yürürlüğe girmesiyle tüketiciler, kredi sözleşmesi imzaladıktan sonra 14 gün zarfında herhangi bir cezai şarta muhatap olmadan sözleşmeden dönebilecek" diyen Ağaoğlu, "Bu konuda daha önce çok şikayet geliyordu. Kredi sözleşmesini imzaladıktan sonra aile yakınlarıyla görüştüğünde aslında heyecanla yanlış yaptığını, bütçesinin o taksitleri ödemeye müsait olmadığını anlıyor ama caymak istediğinde de cayamıyordu. Şimdi getirilen bu imkân tüketicileri bu konuda rahatlattı" şeklinde konuştu. Ağaoğlu, insan hayatında vefat, kanser, medeni durum ve aile yapısında sarsıntı gibi beklenmedik gelişmeler yaşanabileceğine işaret ederek, şunları kaydetti:

"Bu noktada caymak istediğinde cayamıyordu. Şimdi 14 gün süreyle getirilen bu cayma hakkı, önemli bir imkan. Ayrıca, bununla da sınırlı değil. Yeni düzenleme, tüketicilerin özellikle konut kredilerinde teslim zamanına kadar cayma imkanı bulunduğunu da hüküm altına aldı. Bu, şu şekilde gerçekleşiyor. Örneğin, 36 ay sonra teslim edilecek konut projesine giren tüketici, konut teslim edilmeden önce her zaman için yüzde 2 konut bedeline cayma ücreti ödemek suretiyle, yani 100 bin liralık konutsa 2 bin lira cayma bedeli ödemek suretiyle sözleşmeden dönebilecek.

Bunun dışında tüketici kredilerinden zaten kredinin ödeme vadesi boyunca erken ödeyerek cayma hakkımız eskiden beri vardı. Şimdi getirilen yenilik, 36 aydan kısa vadeli ise yüzde 1 cayma bedeli ödenecek. Kredinin vadesi 36 aydan az ise yüzde 1,36, uzun ise yüzde 2 cayma bedeli ödeyecek. Eskiden hangi vadede olursa olsun tüketici, kredisini erken kapattığı takdirde kalan ana paranın yüzde 2'si kadar cayma ücreti ödemek durumundaydı. Diyelim ki 100 bin liralık kredi kullandınız ama parayı da çektiniz. 14. günde 'caydım' dediğiniz anda siz en geç 44 günde bu parayı ve 44 günlük faizi ödeyeceksiniz. 44 günde değil de 16. günde ödeyebilirseniz, o zaman 16 günlük faiz ödeyeceksiniz." Tüketicilerin, krediden cayma ve herhangi bir ceza ödememe hakkı bulunduğuna dikkati çeken Ağaoğlu, bunun önemli olduğunu dile getirdi.

Ağaoğlu, "Diyelim, 100 bin lira kredi çektiniz, 2 ay kullandınız. Siz bunu 100 ayda ödeyecektiniz. 2 aylık taksidi ödediniz, bu noktada kalan parayı bir defada ödeyebildiğiniz takdirde size ne faiz yükleyebilir, ne de ceza isteyebilir. Tüketici kredisi çektikten sonra 14 gün zarfında cayma hakkınız var. Ayrıca, 14 günden sonra da cayma hakkınız var. Ne oluyor o zaman, kullandığınız süre kadar faiz ödüyorsunuz, geri kalan faiz siliniyor" bilgisini paylaştı.

"Konutun teslim anına kadar da cayılabilecek"

Yeni kanunda tüketici ve konut finansman kredisinde değişikliğe gidildiğini vurgulayan Ağaoğlu, sözlerini şöyle sürdürdü:

"Tüketiciler, krediyi almaktan 14 gün zarfında ceza ödemeden cayabilecekler ancak konut kredisi kullanan tüketicilere getirilmiş birtakım haklar var. Bunlar da 14 gün zarfında ceza ödemeden cayma hakkına sahip olmalarının yanı sıra konutun teslim anına kadar da cayabilecekler. Konutu almaktan caydıkları takdirde inşaat firmasına, yani satıcıya konut bedelinin yüzde 2'sini geçmeyecek şekilde cayma tazminatı ödeyecekler. Bankadan kredi kullanmışlarsa bankaya 36 ayı geçmeyen vadelerde kredi ana bedelinin yüzde 1'ini, 36 ayı aşan vadelerde ise yüzde 2'yi aşmayacak şekilde erken ödeme bedeli vermek zorundadırlar.

"Daha önce hangi vadede olursa olsun, kredinin erken kapatılması halinde bu oran yüzde 2'ydi."

Ağaoğlu, Yeni Tüketici Kanunu'nun, sadece tüketici kredilerinde değil, konut finansman kredilerinde de cayma hakkı getirdiğine işaret ederek, aynı şekilde 14 günde hiçbir ceza ödemeden, sadece yasal giderleri üstlenmek suretiyle vazgeçebileceğini vurguladı. Konut finansman sözleşmelerinin vadesi 36 aydan az kalmış ise kredinin erken kapatılması durumunda yüzde 2'lik cayma bedelinin yüzde 1'e düşürüldüğünü belirten Ağaoğlu, "Tüketicilerimiz, bütçelerini zorlayacak borçlanmalardan uzak durmalı, borçla temin edecekleri ürünlerin bedellerinin yine kendi keselerinden ödeneceğini göz ardı etmemeli, ayağını yorganına göre uzatmalıdır" şeklinde konuştu.

TAPUDA DEVRİM GİBİ YENİLİK : E- Devlet şifresini alan vatandaşlar, tapu müdürlüklerine gitmeden taşınmazlarının durumlarıyla ilgili internet üzerinden sorgulama yapabilecek.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığından yapılan yazılı açıklamada, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından üretilen verilere elektronik ortamda güvenilir biçimde ulaşılabildiği ve e-Devlet şifresi alan vatandaşların tapu müdürlüklerine gitmeden taşınmazlarına ilişkin sorgulamalarını internet üzerinden yapabilecekleri bildirildi.

Tapu-kadastro verilerinin elektronik ortamda güvenli bir şekilde paylaşıldığı belirtilen açıklamada, yapılan protokollerle de 52 adet kamu kurumu ve 15 adet banka, 21 tanesi büyükşehir olmak üzere toplam 878 belediyenin bu uygulamadan faydalandığı ifade edildi.

Tapu-kadastro verilerinin hızlı ve güvenilir bir şekilde elektronik olarak sunulmasının yatırımların gecikmeden gerçekleşmesine katkı sağladığı kaydedilen açıklamada, "İçinde yaşadığımız bilişim çağında bilgiye, hızlı, etkin, ekonomik ve güvenilir olarak erişilmesi bir zorunluluk olarak ortaya çıkmaktadır. Buna bağlı olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından başlatılan çalışma kapsamında üretilen verilere elektronik ortamda toplam 878 adet kamu kurumu ve birçok vatandaş e-Devlet üzerinden güvenli bir biçimde erişilebiliyor. Zaman içerisinde bu rakamların artırılması hedefleniyor" denildi.

YATIRIMLIK ARAZİLER İNTERNETTE SORGULANABİLECEK : Yatırıma uygun arazilerin sorgulanabilmesi amacıyla hazırlanan internet tabanlı sorgulama yazılımı, 2016 sonuna kadar hazırlanacak.

Yatırıma uygun arazilerin sorgulanabilmesi amacıyla kurumların güncel verilerinin yer alacağı internet tabanlı sorgulama yazılımı, 2016 sonuna kadar hazırlanacak.

AA muhabirinin, Onuncu Kalkınma Planı kapsamında hazırlanan İş ve Yatırım Ortamının Geliştirilmesi Programı Eylem Planı'ndan derlediği bilgilere göre, illerde yatırıma uygun arazi envanterinin yatırımcıya etkili ve etkin bir şekilde sunulması amacıyla coğrafi bilgi sistemleri altyapısı geliştirilecek.

Eylem planı kapsamında, gelecek yılın sonuna kadar tamamlanması planlanan projede, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı, Ekonomi Bakanlığı, Kalkınma Bakanlığı, Maliye Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Türkiye Yatırım Destek ve Tanıtım Ajansı, OSBÜK, ilgili kalkınma ajansları ve belediyeler işbirliği yapacak. Bu kapsamında Türkiye Yatırım Destek ve Tanıtım Ajansı tarafından ilgili kuruluşlarla beraber yatırım yeri belirleme kriterleri oluşturulacak.

Kurumlar hizmetlerini birleştirecek

Projenin teknik düzenlemeler kısmında veri tabanı tasarımları gerçekleştirilecek. Kurumların web servisleri düzenlenecek ve gelen veriler için analiz kriterleri belirlenecek.

Sorgulamaları oluşturacak yapıların belirlenmesinin ardından, analiz sonuçlarının raporlanması ve çıktılarının web servisleri ile sunulması sağlanacak. Eylem planı kapsamında elektronik olarak işlemlerin yapılmasına imkan veren hizmetler bir araya getirilecek.

Yatırıma uygun arazi envanterine ilişkin proje, pilot illerde denendikten sonra Türkiye geneline yaygınlaştırılacak.

Milli Emlak Otomasyon Projesi (MEOP) kapsamında da Hazine arazisi verileri pilot bir il için elektronik ortamda sunulacak. MEOP üzerinden yapılacak sorgulamalar ile özellikle büyük ölçekli, katma değeri yüksek yatırımlar için uygun Hazine arazilerinin belirlenmesi ve gerekli diğer izin ve tahsis süreçlerine hızla geçilmesi mümkün olabilecek.

Üretilecek yüksek çözünürlüklü ortofoto verileri kullanılarak, ülke düzeyinde bina, yol, yükseklik modelleri ve benzeri temel coğrafi veri setlerinin üretilmesi ve coğrafi veri altyapısının güçlendirilmesi amaçlanıyor.

Kentsel Dönüşümde Faiz Desteği Verilecek : Kentsel dönüşümde, konutunu veya iş yerini kendi imkanlarıyla edinmek isteyenlere verilecek "edinme kredisi" de eklendi.

Kentsel dönüşümde konut edinme kredisine 400, iş yeri edinme kredisine 300 baz puan faiz desteği verilecek.

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahiplerince Bankalardan Kullanılacak Kredilere Sağlanacak Faiz Desteğine İlişkin Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar, Resmi gazete'nin bugünkü sayısında yayımlandı.

Bu çerçevede tanımlar kısmına, kentsel dönüşümde, konutunu veya iş yerini kendi imkanlarıyla edinmek isteyenlere verilecek "edinme kredisi" de eklendi.

Faiz desteğinin sağlanmasına ilişkin esaslarda yapılan değişikliğe göre, yeni ödeme planlarının Bakanlığa iletilmesi koşuluyla, hak sahiplerince ara ödeme yapılması, kredilerin yapılandırılması ve halihazırda protokol imzalanmış diğer bankalara devredilmesi mümkün olacak. Mevcut karara göre, hak sahiplerince geri ödemesi gerçekleştirilmeyen krediler için faiz desteği ödemeleri durduruluyor. Bu kapsamda, hak sahipleri geri ödeme gerçekleştirirse faiz desteği ödemeleri, geç ödenmiş taksitleri de kapsayacak şekilde ve Bakanlığın uygun gördüğü kredi ödeme planında belirtilen tutar üzerinden, kaldığı aydan itibaren devam edecek.

Faiz desteği, bankalardan 31 Aralık 2015'e kadar sağlanacak krediler için uygulanacak.

Kararda yapılan değişiklikle, faiz desteği verilen güçlendirme, konut ve iş yeri yapım kredilerinin arasına konut ve iş yeri edinme kredileri de eklendi. Konut edinme kredisinde, faiz desteği oranı 400 baz puan, azami ödemesiz dönem 1 yıl, azami vade 10 yıl, anapara tutarı için üst limit 100 bin olarak uygulanacak.

İş yeri edinme kredisinde, faiz desteği oranı 300 baz puan, azami ödemesiz dönem 1 yıl, azami vade 7 yıl, anapara tutarı için üst limit 100 bin lira olacak.

TAPUDA DOLANDIRICILIĞA SON : Tapuda yeni dönem başlıyor. ‘TapuTakas’ ile gayrimenkul alım satımı artık hem alıcı hem de satıcı açısından risksiz ve güvenli bir yapıda gerçekleşecek.

Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) ile İstanbul Takas ve Saklama Bankası A.Ş. (Takasbank) arasında kurulan web tabanlı yeni ‘TapuTakas’ uygulamasıyla, gayrimenkul alan ve satan tarafların varlıkları aynı anda, hızlı ve güvenilir bir şekilde el değiştirecek.

Kurulan bu teknolojik altyapıdan, ister bireysel ister kurumsal olsun, tüm gayrimenkul alıcı ve satıcıları belli bir ücret karşılığında faydalanabilecek. Alıcı ve satıcıdan işlem başına 70’er TL ücret alınacak.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile Takasbank arasında 2014 yılı Aralık ayında imzalanan protokolle, gayrimenkul alım satımlarında mülkiyet hakkı ve satış bedelinin el değiştirmesi sırasında yaşanan olumsuzlukların, işlemlere konu nakdin güvenilir ve tarafsız bir kurum olan Takasbank aracılığıyla transfer edilerek önlenmesi amacıyla yeni bir uygulama geliştirilmesi için mutabakat sağlandı.

Ülke genelinde tüm tapu müdürlükleri tarafından tapu ve kadastro hizmetlerinin standart bir yapıda ve elektronik olarak yerine getirilmesi amacıyla 2012 yılı Mayıs ayında uygulamaya alınan TAKBİS ile Takasbank bilgi sistemlerinin birleşimiyle kurulan web tabanlı ‘TapuTakas’ uygulamasıyla, gayrimenkul alışverişi sırasında el değiştirecek tutar, Takasbank nezdinde açılan özel bir hesapta bloke edilerek satış işlemi gerçekleşene kadar güvence altına alınacak.

Güçlü teknik altyapısı ve kullanıcı dostu ara yüzüyle gayrimenkul alım satım işlemlerinin dakikalar içerisinde elektronik olarak yerine getirilmesini sağlayarak hem alıcı hem de satıcının banka ile tapu dairesi arasındaki koşuşturmacasına son verecek uygulamayla; alım satım işlemlerinde tahsilat gecikmesi, nakit taşıma esnasında yaşanabilecek olumsuzluklar, nakdin sahte çıkması ve dolandırıcılık gibi riskler ile taraflar arasındaki güven problemi bertaraf edilmiş olacak.


Avantajlar

Tüm dijital ortamlara uygun olarak tasarlanan TapuTakas uygulaması sayesinde gayrimenkul alım satım işlemleri bilgisayar, tablet veya cep telefonu üzerinden gerçekleştirilebilecek.

Kurulan bu çağdaş, güvenli ve teknolojik altyapıdan, ister bireysel ister kurumsal olsun, tüm gayrimenkul alıcı ve satıcıları oldukça uygun bir fiyatla faydalanabilecek. Alıcı ve satıcıdan işlem başına 70’er TL ücret alınacak

Çevre ve Şehircilik Bakanı İdris Güllüce: “Türkiye; gerçekçi, sürdürülebilir ve vatandaş odaklı politikalar ile gelişmeye devam etmektedir. ‘İnsanı yaşat ki, devlet yaşasın’ düsturu ile hareket eden Bakanlığımız; insanımızın yaşam kalitesini yükseltmeyi hedefleyerek, ülkemizi hak ettiği medeniyet seviyesine taşımanın gayreti içindedir. Bu doğrultuda, Bakanlığımızca yürütülen çalışmalardan biri, ‘TapuTakas’ projesidir. Proje ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile Takasbank arasında yürütülen ortak çalışma ile gayrimenkul alan ve satan tarafların varlıkları aynı anda, hızlı ve güvenilir bir ortamda el değiştirecektir. Böylece alıcı ve satıcı arasında güven ortamı sağlanacak, satış bedeli kayıt altına alınarak güvenli ortamda tutulmuş olacaktır. Türkiye’nin aydınlık yarınlarını hep birlikte inşa etmeye devam edeceğiz, çünkü gelecek bize emanet.” diye konuştu.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürü Davut GÜNEY: “Ülkemizde ilk tapu teşkilatı 21 Mayıs 1847 tarihinde kurulmuştur. Günümüze kadar gelinen süreçte, Genel Müdürlüğümüz yenilikleri, teknolojiyi takip ederek, hem kendini hem ülkemizi geliştirmeyi hedeflemektedir. Bu doğrultuda, taşınmazlara yönelik politikaları belirleyen, yöneten lider kurum olmak ve daha kaliteli hizmeti hak eden vatandaşımıza, daha iyi hizmet sunmak ana amaçlarımızdandır.

Mülkiyet bilgilerinin bilgisayar ortamına aktarılmasıyla neticelenen Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi-TAKBİS projesi, 2006 yılında ‘Kamudan vatandaşa e-hizmetler’ kategorisinde birinci seçilmişti. bugün gelinen noktada, TAKBİS üzerinden her gün daha iyisini yapabilmek adına sayısız projeler yürütülmektedir. Bu projelerden birisi de ‘TapuTakas’ projesidir. Bu proje ile gayrimenkul alım satım işlemlerinde vatandaşlarımızın artık nakit paralarını yanında taşıma gereği kalmayacaktır. Nakit bedelin, kayıt altına alındığı, güvenilir ve tarafsız bir ortamda, mülkiyet değişikliğinden sonra Takasbank aracılığıyla devri mümkün olacaktır. Genel Müdürlüğümüz her gün daha iyisini yapabilmek için çalışmalarına devam etmektedir.” diye konuştu.

Takasbank Genel Müdürü Murat ULUS: “Bankamız, uzun süredir finansal piyasalarda gösterdiği “güven noktası olma” başarısını, TapuTakas Sistemi ile gayrimenkul piyasasına da taşımaktadır. Sadece konut değil, arsa, arazi, ofis gibi Tapu Müdürlüklerinde gerçek veya tüzel kişilerce gerçekleştirilen tüm alım satım işlemleri için kullanılabilecek olan TapuTakas Sistemi’nin Ülkemizin önemli bir ihtiyacını karşıladığına inanmaktayım.” diye konuştu.

Alıcı ve satıcının anlaşmasını takiben Tapu Dairesi’nden alınan E-Ödeme (Makbuz) numarası ile www.taputakas.com.tr adresinden veya TapuTakas mobil uygulamasından sisteme giriliyor.

Satıcı E-Ödeme (makbuz) numarası ile birlikte gerekli bilgileri sisteme giriyor. Sistem tarafından oluşturulan Takasbank Referans Numarasını (TVS Ref No) alıcıya iletiliyor. Alıcı E-Ödeme (makbuz) numarası ve TVS Ref No ile gerekli bilgileri sisteme giriyor.

Kimlik bilgileri Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi üzerinden sorgulanıyor.

Alıcı ve satıcı tarafından girilen bilgilerin eşleşmesinin ardından alıcı tarafından gönderilen satış bedeli Takasbank nezdinde açılmış olan özel bir hesapta bloke ediliyor ve bu andan itibaren hem alıcı hem de satıcı için alışveriş süreci güvence altına alınmış oluyor.

Tapuda imzalar atıldıktan sonra satışın tescil edildiğine dair Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi üzerinden alınan bilgi ile birlikte, satış bedeli otomatik olarak satıcının sisteme kaydettiği banka (IBAN) hesabına Takasbank tarafından gönderiliyor. İşlemlerin her aşamasında alıcı ve satıcı, cep telefonları üzerinden kısa mesaj ile bilgilendiriliyor.

Herhangi bir nedenle gerçekleşmeyen satışlarda TapuTakas sistemi tarafından bloke edilen tutar alıcıya iade ediliyor.

GAYRİMENKUL HUKUĞUNDA GENEL ÖNEMLİ TANIMLAR

FRAZ NEDEN YAPILIR?

Öncelikle taşınmazın değerini arttırmak için yapılır. Daha çabuk satılmasını sağlamak için yapılır. Hazırlanan imar planının kolay uygulanmasını temin için yapılır.

İmar kanunun 16. maddesi “ Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki taşınmazların resen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır.” Demektedir.

Bu hüküm Belediye encümenine resen ifraz kararı alma yetkisi tanımaktadır.

Köyden kente ve kasabalara artan göçler nedeniyle yeni yerleşim alanları yaratılması için yasa koyucu, belediye encümenine bu yetkiyi tanımıştır.

İFRAZ İŞLEMİ NASIL YAPILIR?

İmar planlarına uygun şekilde parselasyon haritaları hazırlanır ve imar kanunun 15 maddesine göre kamuya terk edilen alanlar bu haritalarda belirlenir. İfrazı yapılan taşınmaz belediye ve mücavir alan içinde kalıyorsa belediye encümeni, belediye ve mücavir alan dışında kalıyorsa il idare kurulunun onayına sunulur.

Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarenin divanhanesinde askıda kalır. Ayrıca diğer ilan vasıtalarıyla da duyurulur. Bir aylık askı süresinin bitiminde parselasyon planları kesinleşir. Kesinleşen parselasyon planları 15 gün içinde tescil işlemi yapılmak üzere ilgili tapu sicil müdürlüğüne gönderilir. Tapu sicil müdürlüğü, gönderilen kesinleşmiş parselasyon planlarının tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Tapu sicil müdürlüğü mülk sahiplerinin muvafakatini aramaksızın, tapu sicillerini onaylı plana göre resen tanzim ve tesis eder.

Parselasyon işlemlerini ilgili belediyeler kendileri yapabileceği gibi, belediyeler tarafından bu işle uğraşan özel bir kuruluşa da yaptırabilirler.

TEVHİD NEDİR NASIL YAPILIR?

Yukarıda ifrazı yani büyük bir taşınmazın nasıl parçalara ayrıldığını anlatmaya çalıştık. Tevhid ifrazın karşıtı olup birleştirmek demektir. Tevhid iki veya daha fazla parselin tek parselde birleştirilmesi demektir. Tevhid de yukarıda ifrazda anlattığımız usule uyularak tevhid işlemi gerçekleştirilir.

İMAR KANUNUN 18 MADDE UYGULAMASI NEDİR?

İmar kanunu arazi ve arsa düzenlemesi ara başlığı altında madde 18 düzenlemiştir “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.”



Bu madde ile idareye resen parselasyon yapmak yetkisi ayrıca tanınmıştır.

MÜCAVİR ALAN NE DEMEKTİR?

Kısaca mücavir alan komşu alan demektir. Belediye olan yerlerde belediye sınırlarına bitişik alanlar, vilayet sınırlarına bitişik alanlar komşu alanıdır. Kentlerin ve belediyelerin sağlıklı bir şekilde gelişmesi için gerekli görülen durumlarda belediye encümeni veya il idare kurulu bu alanların imar planlarını hazırlayarak bu alanları yerleşime açar. Mücavir alan sınırları belediye meclisi ile il idare kurulu kararına dayanarak vilayetlerce hazırlanır ve bakanlığa gönderilir. Bakanlık bu karaları aynen onaylar veya değiştirerek onaylar. Yada gerekli değişiklikleri yapmak üzere ilgili idareye geri gönderir. Burada ki bakanlık Bayındırlık ve İskan Bakanlığıdır.

Mücavir alanın mutlaka ilgili belediye veya vilayet sınırına bitişik olması şartı aranmaz. Mücavir alanlar köyleri ve meraları da kapsama alanına alabilir. Mücavir alanla ilgili idari tasarruflar mücavir alan kapsamından çıkarılmada da aynı yöntem uygulanarak imar planları hazırlanır ve parselasyon işlemleri yapılır. Bayındırlık ve İskan Bakanlığı gerekli gördüğü durumlarda tarım alanlarını ve meraları dahi mücavir alan içine almaya

veya mücavir alan dışına çıkarmaya resen karar verebilir.

İNŞAAT YAPMAK İÇİN NEREYE BAŞVURULUR?

Belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan ve imar planı hazırlanmış olan yerlerde inşaat yapmak isteyenler ilgili belediyeye, belediye sınırları içinde değilse ilgili valiliğin il imar müdürlüğüne başvuracaklardır.

İmar planı olmayan köy ve mezralarda ise yapı sahibi köy nüfusuna kayıtlı olması ve köy halkından olması şartı ile köy ihtiyar heyetinden izin alması gerekmektedir.

T.A.K.S. VE K.A.K.S. NE DEMEKTİR?

T.A.K.S. kısaca bir parsel üzerine yapılacak inşaatın toprak üzerinde kaplayacağı alanı ifade eder. Yani bina kaç metre karelik alana oturtulacaktır.

K.A.K.S. ise o parsel üzeri yapılacak binanın kaç kat olacağını, yani toplam inşaat alanını ifade eder.

PARSEL NEDİR?

Parsel, üzerinde imar mevzuatına uygun olarak yalnızca bir bina yapılabilecek olan arazi parçasıdır. Her parsel imar yasalarına uygun olarak ayrılıp sınırlanmış arazi parçasıdır. Sınırları haritalar ile belirlenmiş arazi parçaları kadastro haritalarında gösterilmiş ise kadastro parseli, imar haritalarında gösterilmiş ise imar parseli adı verilir.

NAZIM İMAR PLANI NEDİR?

Nazım imar planı, onaylı hali hazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak hazırlanan arazi parçalarının, genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, gelecekte ki nüfus yoğunluklarını, yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere 1/2000 ve 1/5000 ölçekte düzenlenen, ayrıntılı bir raporla açıklanan ve raporu ile bir bütün olan plandır.

Düzenleyici bir işlem olan imar planları, plan hükümlerini açıklayan notları ile birlikte bir bütün teşkil eder. Yani plan notları, planın ayrılmaz bir parçasıdır.

İmar planları, çeşitli kentsel işlevler arasında var olan yada sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözümleri bulmak belde halkına iyi bir yaşam düzeni sağlamak amacı ile kentin kendine özgü yaşam biçimi ve karakteri, nüfus, alan, hizmet ve yapı ilişkileri, yörenin çevresiyle uyumu, doğal güzellikleri, tarihi dokusu göz önüne alınarak hazırlanmalıdır.

Tarihi ve kültürel değerleri, çevreyi ve doğal güzellikleri yok ederek imar planları hazırlanması günümüzde kabul görmemektedir. Bunun için koruma amaçlı imar planları hazırlanır. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca belirlenen sit alanlarında, alanın etkileşim, geçiş sahasını da göz önünde bulundurmak suretiyle kültür ve tabiat varlıklarının korunması amacıyla hali hazır haritalar üzerine koruma alanları, koruma alanı içindeki hane halkı, bu alanlarda faaliyet gösteren iş yerleri, ulaşım ve alt yapı hizmetleri, plan notları ve açıklama raporu ile birlikte hazırlanan imar planında işaretlenir. İmar planları kamu yararına olması gereken belgelerdir. Kamu yararı bir kentte yaşayan bütün insanların ortak çıkarı olup, mülk sahiplerinden her hangi birinin kişisel çıkarına feda edilemez.

UYGULAMA İMAR PLANI NEDİR?

Uygulama imar planı, onaylı hali hazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan ve nazım imar planına uygun olarak hazırlanan, çeşitli bölgelerin yapı adalarını, yoğunluk derecelerini, düzenini, yollarını gösteren imar uygulama programlarını ve esaslarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren 1/1000 ölçekte düzenlenen raporu ile bir bütün olan plandır.

ÇEVRE DÜZENİ PLANI NEDİR?

Çevre düzeni planı, ülke ve varsa bölge planı kararlarına uygun olarak konut, sanayi, turizm, tarım, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen 1/25.000

1/ 50.000 , 1/ 100.000 ölçekte Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca imar kanununa uygun olarak hazırlattırılan ve onaylanan, raporuyla bir bütün olan plandır.

MEVZİ İMAR PLANI NEDİR?

Mevzi imar planı,mevcut planların yerleşmiş nüfusa yetersiz kalması veya yeni yerleşim alanlarının kullanıma açılması gereğinin ve sınırlarının ilgili idarece belirlenmesi halinde bu yönetmeliğin, plan yapım kurallarına uyulmak üzere yapımı mümkün olan, yürürlükte ki ve her tür ölçekteki plan sınırları dışında, planla bütünleşmeyen konumdaki sosyal ve teknik alt yapı gereksinimlerini kendi bünyesinde sağlayan, raporuyla bir bütün olan imar planıdır.

Mevcut imar planının gelişme açısından ihtiyaca cevap vermediği durumlarda mevcut imar planına bitişik ve mevcut imar planının genel arazi kullanış kararları ile tutarlı ve yine mevcut imar planı ile ulaşım açısından bütünlük ve uyum sağlayacak şekilde ilave imar planı hazırlanır.

İMAR PLANLARI NASIL ONAYLANIR?

İmar planları, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye meclisi tarafından aynen veya değiştirilerek kabul edilir ve yürürlüğe girer. Belediye başkanı tarafından imzalanıp mühürlenir. Belediye başkanının imza ve mühürlemesi süresinde gecikme olursa plan aynen uygulanır.

Belediye ve mücavir alan sınırları dışında; il idare kurullarınca karar verilen imar planları valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanır ve yürürlüğe girer.

Belediye başkanlığınca veya valilikçe uygun görülmeyen imar planları 15 gün içinde uygun görülmeme gerekçesi de belirtilmek suretiyle ilgilisine geri gönderilir.

Onaylanmış imar planları ilgili idare tarafından herkesin göreceği şekilde 30 gün süreyle askıda kalır. İmar planlarına itirazı olanlar 30 gün içinde ilgili idare nezdinde itiraz edebilirler. İlgili idare 15 gün içinde yapılan itirazları inceler ve gerekçeli kararı ile birlikte itirazı kesin karara bağlar. Ayrıca 15 gün içinde itiraz edene yazı ille cevap verilir.

BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞININ YETKİLERİ NELERDİR?

Bayındırlık ve İskan Bakanlığı gerekli gördüğü hallerde, kamu yapıları ile ilgili imar planı ve değişikliklerini, genel hayatı etkileyen doğal afetler nedeniyle, toplu konut uygulaması veya Gecekondu Kanununun uygulanması amacıyla yapılması gereken planları ve plan değişikliklerini, birden fazla belediyeyi ilgilendiren metropoliten imar planlarının veya içinden veya civarından demiryolu veya kara yolu geçen, hava meydanı bulunan, hava meydanı ile deniz yolu bağlantısı bulunan yerlerdeki imar ve yerleşme planlarının bir kısmını veya tamamını ilgili belediyelere veya diğer idarelere bilgi vererek ve işbirliğini sağlayarak yapmaya, yaptırmaya, değiştirmeye ve resen onaylamaya yetkilidir.

Bazı kamu hizmetlerinin görülmesi amacı ile resmi bina ve tesisler için imar planında yer ayrılması ve bu amaçla imar planında değişiklik yapılması için Bakanlık valilik kanalı ile ilgili belediyeye talimat verebileceği gibi imar planında resmi bina ve tesislerle ilgili kısmını resen yapar ve onaylar.

KENTSEL DÖNÜŞÜM YADA YENİLEME NE DEMEKTİR?

Kentsel dönüşüm sözcüğünü de sıkça duymaktayız. Kentsel dönüşüm kentlerin yenilenmesi anlamını ifade etmektedir. Kentlerdeki çarpık yapılaşma ve çarpık yapılaşmanın yarattığı sorunların çözümü amacıyla çağdaş şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarına göre yeniden yapılandırılmasını sağlamak üzere kentsel dönüşüm projeleri gündeme getirilmiştir.

Kentsel dönüşüm ( kentsel yenilenme) , kamu girişimi yardımıyla, yoksul mahallelerin yenilenmesi, mevcut yapıların iyileştirilmesi, daha iyi barınma koşullarının sağlanması yeni kamu yapılarının kazandırılması amacıyla yerel plan ve programlar uyarınca kentlerin ve kent merkezlerinin tümünü yada bir bölümünü günümüzün değişen ve gelişen koşularına uygun olarak iyileştirmek, kötüleşmiş olan yoksul konutların yıkılması ve bunların oluşturduğu kent bölümlerinin yeni bir planlama düzeni içinde geliştirilmesi olarak tanımlanabilir.

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi “ Belediye, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa, restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.” Hükmü yer almaktadır.

5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanununun 7/e maddesiyle kentsel dönüşüm ve yenileme yetkisi Büyükşehir Belediyesine verilmiştir.

Nazım imar planları yapmak veya yaptırmak ve onaylamak yetkisi Büyükşehir belediye meclisinin görev alanına girdiği halde uygulamada, imar planları, Büyükşehir belediye meclisince onaylanan nazım imar planına uygun olarak ilçe belediye meclisince hazırlanıp karara bağlanmakta, büyük şehir belediye başkanının onayı ile kesinleşip yürürlüğe girmektedir.