Satış Elemanları İçin Müzakere Stratejisi İlkeleri

􏰀 Bizzat görmediğin bir emlakı satışa sunma. Bilmediğin, incelemediğin bir emlakı satamazsın.

􏰀 Mal hakkında sorulabilir her soruya cevap verecek kadar bilgi sahibi ol. Düşüncelerini bir kağıda yaz, bazı müşteriler dinleyerek değil okuyarak daha iyi anlarlar.

􏰀 Müşterilerin dili ile konuş. Onları sakın küçümseme.

􏰀 Müşteri kendi açısından avantajlı görmediği bir malı ne alır ne de satar. İyi bir sebep

göstererek müşteriyi ikna edebilirsin.

􏰀 Yalan söyleme ve yanlış bilgi verme. Müşterilerin çoğu aldatılma endişesi taşırlar.

Yalanın yakalandığı anda müşteriyi kaybedersin.

􏰀 Müşterilerle sakın tartışmaya girme. Haklı bile olsan büyük bir olasılıkla satış şansını

kaybedersin.

􏰀 Mümkün olduğu kadar kısa sürede müşteriye emlakı göster. Aynı emlakı satın almaya karar verecek kişi birden fazla ise (karı koca gibi), onların hepsine birden emlakı göster. Onlarla ayrı ayrı görüşme yapma.

􏰀 Azar azar zaman ayırarak çok sayıda müşteri ile görüşüp hiç satış yapamama yerine birkaç müşteri üzerinde yoğunlaş.

􏰀 Nazik bir dille konuş ve müşteriye soru sorma fırsatı ver. Konuşma sırasında ne zaman durmak gerektiğini bil.

􏰀 Zaman kazanmak ve mesafe almak için telefondan yararlan. Konu hassas ve önemli ise kişisel görüşmenin daha iyi olduğunu unutma.

􏰀 Müşterilerin çoğu, işi yoğun olan insanlardır. Onların zamanını israf etme.

􏰀 Rakiplerinden korkma. Akıllı ve gayretli çalıştığın sürece emlak pastasından payını alabilirsin.

􏰀 Hiçbir varsayıma dayanma. Kendine olan aşırı güvenin, satış fırsatlarının çoğunu kaybettirir.

Emlak işinde püf noktalar "Emlak listeleme ve satış tekniklerinin özeti" niteliğindeki aşağıda sıralanmış püf noktalar, bütünlüklü olarak algılanmalı ve uygulanmalıdır.

1. Alıcılara emlak satmak, mal sahibiyle anlaşma yapmaktan 30 misli zordur.
2. Yeni emlakçının ilk işi, en kısa sürede işini öğrenmesidir.
3. Emlakçı, insanları etkileme ve iletişim gücü ile orantılı olarak kazanır.
4. Emlakçı, yeterince para kazanmıyorsa, yeterince servis vermiyor demektir.
5. Emlak işinde eğitim, sadece bu işte başarıya ulaşmış kişiler tarafından verilmelidir (teorisyenlerden alınması sakıncalıdır).
6. En iyi olmak için, en iyilerle birlikte olmak gerekir.
7. Ortalama satıcıdan daha fazla kazananlara, profesyonel satıcı denir.
8. Profesyoneller, dış etkenlerden dolayı morallerini bozmazlar.
9. Şampiyon emlakçı, finansal, ruhsal ve fiziksel açıdan zengin olandır.
10. Para, anlatıldığı gibi insanları kötü yapmaz. Paranın insanı kötü yaptığını söyleyen kişiler, ortalama ya da kaybeden kişilerdir; onlardan mümkün olduğunca uzak durulması gerekir.
11. Ortalamaların veya başarısızların genelde kaçış bahaneleri, "Problem ofiste; ofisim iyi olsa daha başarılı olurum", "Ailem var; geceleri geç saatlere kadar çalışamam", "Tanıdığım hiç kiMSe şu anda emlağnı satmıyor", "O kadar fazla sayıda insana gitmeme gerek yok" şeklinde sıralanan cümlelerden oluşmaktadır.
12. Şampiyonlar kendilerini ispatlamak için yanıp tutuşurlar. Ortalamalar ise, vücutsal ihtiyaçlara odaklanır, varlıklarından dolayı taktir edilmeyi beklerler.
13. Profesyoneller, ayrıntılara dikkat ederler, hedefe odaklıdırlar; her gün yeteneklerini geliştirmeleri, en iyi servisi vermeleri gerektiğini bilirler.
14. Düşmek için bir planı olanlar veya gemilerini yakmayanlar, emlak işinden kolayca vazgeçebilirler; işi yapmak için değil, kendilerine şans vermek için sektöre girmişlerdir.
15. İnsanlar mantıkları ile değil, duyguları ile satın alırlar. Duygusal neden yaratmak ve işi sonuçlandırmak, emlakçının işidir.
16. Emlakçı, duygusal satışı gerçekleştirmek için müşterisinin kafasında pozitif imaj çizmelidir.
17. Hiçbir müşteri, kendisine bir şey satılsın istemez. Kontrolün, kendisinde olmasını ister.
18. Müşteri kendini, Şampiyona satar ve şampiyon onu yönlendirir.
19. Şampiyonlar, reddedilme olasılıklarını düşürmek için ortalamalardan farklı kelimeler kullanırlar.
20. Düşünmeden yaptığınız şeylere refleks denir. Reflekslerinizle, Emlak Sahibi'nin kafasında doğru emlakçı olmanız gerekir.
21. Sınıflandırılmış adaylar, karşılarında sadece refleksleri güçlü emlakçı görmek isterler.
22. Alıcıyı sınıflandırmak için, anında refleks sorular sorulmalıdır.
23. Kayıt kasetleri ve eğitim kartları, refleksleri geliştirmek için ana malzemelerdir.
24. Refleksler sürekli tekrar ile geliştirilir.
25. Eğitimin başarıya ulaşması için, önceden öğrenilenlerin akıldan silinmesi gerekir.
26. Yeni bilgilerin, sürekli pratik yapılarak güçlendirilmesi gerekir.
27. On adımda profesyonellik:

A. Dünya batsa bile moralini bozma,
B. Profesyonel gibi giyin,
C. Etrafını en iyilerle donat,
D. Bütün soruların cevaplarını refleks olarak öğren ve uygulayabilir hale gel,
E. Profesyonel gibi konuş,
F. Sürekli kendini geliştir,
G. Etrafındaki satıcılara saygılı ol.
H. Aile ve arkadaş ilişkilerinde dikkatli ol.
I. Sürekli yeni insanlarla tanış.
J. Dürüst ol.

28. Mal sahibi ile anlaşma yapanlar, doktor ve ortalama satıcıdan daha fazla kazanırlar.
29. Çoğu ortalama satıcı, sektörde kalabilecek kadar dahi para kazanamaz
30. Başarısız olanlar, eski alışkanlıklarından kurtulamayıp, her şeye bahanesi olanlardır. Ortalamalar, yapmaları gerekenleri hep göz ardı ederler.
31. Emlakçılık, odun taşımacılığı gibi, işi yaparken öğrenilen bir meslek değildir; eğitim alarak ve pratik yaparak geliştirilmelidir.
32. Emlak işinde "stok yoktur" demek cahilliktir. Stok, emlakçının satılabilir anlaşmalı portföyleridir. İyi portföyleri olmayan ofisler, ayakta kalamazlar.
33. Listelemeyi öğrenemeyenler, emlak işine pamuk ipliğiyle tutunuyor demektir.
34. Aynı ofis içinde çalışan iki Emlak Müşteri Temsilcisi, birbirilerinin bölgesinde izin almaya gerek olmadan listeleme yapabilirler.
35. Profesyoneller, beceriklilerden bir şey öğrenmeye çalışırken, ortalama satıcılar, bu duruma ağlayarak tepki verirler.
36. Listeleme şampiyonu olmanın bedeli ağırdır. Birçok satıcı da bunu ödemek istemez.
37. Emlakçının öğrenmesi gereken 4 şey:

A. Portföy Bilgisi
B. Emlak Finansı
C. Servis Alanı
D. Ofis Formaliteleri

38. Emlak işinde başarısızlığa giden en hızlı yol, ofiste müşteri beklemekten geçer.
39. İş üretmeyen satıcılar, ofis irtifa kaybedince ilk uzaklaştırılacak olanlardır.
40. Referans almak, şampiyon olmanızı değil, şampiyon kalmanızı sağlayacaktır.
41. Emlak işinde servet, portföy kapılarının ardındadır.
42. Emlakçının istediği her şey, bölgesindeki kapıların arkasında gizlidir.
43. Kapı çalmamız için gerekli 3 şey:

A. Nedeni olmak.
B. Söylenecekleri tekrar etmek.
C. Ne olursa olsun pozitif olmak.

44. Emlakçının başarılı olmasının en büyük engeli, kapıları çalmaya olan korkusudur. Bunun da nedeni, kendi duygularını disipline edememiş olmasıdır.
45. Emlakçı kapıları çalarken, karşısına çıkabilecek iyi insanlara odaklanmalıdır.
46. Kapıları çalmak, emlakçıya zarar vermeyecektir, ancak çalmaya olan korku, emlakçıyı kısa sürede kahredecektir.
47. Kapı çalanlarla dalga geçenler, işi yapmaktan aciz olanlardır. Kapı çalmamak için bahane yaratan ya da alternatif yol öne süren herkes kaybedecektir.
48. Şampiyonlar, reddedilme korkularının, başarılı olmalarının önüne geçmesine izin vermeyen kişilerdir.
49. Zamanı en üretken şekilde geçirmek için, kapıları çalmak ve en iyi sunumu yapmak gerekir.
50. Kapıyı çalarken en basit "Günaydın ben ........'dan Erdem Şahin, nasılsınız? Emlak piyasası şu anda çok hareketli, siz iki sene içinde taşınmayı düşünüyor musunuz?"
51. İyi bir Broker, işe yeni başlayan bir emlakçıyı, kapı çalma işinde hiçbir şekilde yalnız göndermeyendir.
52. Listeleme bankanızda etki yapmanız için, kapıları tek tek çalmanız gereklidir.
53. Telemarketing, sadece randevuya dönüşürse işe yarar.
54. Listelemeniz için, insanların sizi sevmesi ve güvenmesi gereklidir.
55. Satış işlemlerinde alıcıların çoğunun, emlakçının duygusal desteğine ihtiyacı vardır.
56. Alıcılar, ofis resepsiyonlarında anında sınıflandırılmalıdır.
57. Şampiyonlar, rayicin üzerindeki yerleri listelemezler.
58. Listelemede, doğru fiyat ile başlanırsa başarıya ulaşma şansı artacaktır.
59. Ortalama satıcı, Emlak Sahibi'nin yüksek fiyatını kabul etmek ile kendi sonunu kendisi hazırlamıştır.
60. Akıllı emlakçı, teklif olmaması halinde Emlak Sahibi’ni önceden arayarak, fiyat indirimi ister ve her üç haftada bir yüz yüze görüşür
61. Emlakçının emlakı doğru fiyattan listelemesi için, satılık piyasa analizini kullanması ve piyasada emlakların kaç gün beklediğini göstermesi gerekir.
62. Emlakçı, listeleme görüşmesi için ne kadar hazırlanmış ise, o kadar başarılı olacaktır.
63. MS'nin emlakını, doğru fiyatlandırması çok düşük olasılıktır. Yanlış fiyatlandırma Emlak Sahibi'nin suçu değildir.
64. Ortalama satıcılar, listeleme yaparken acele edenlerdir.
65. Emlakçı, listeleme randevusundan önce, listeleyebileceği en üst rakamı belirler.
66. Listeleme prezantasyonu, kelime kelime ezberlenmelidir.
67. Akıllı emlakçı, Emlak Sahibi'ni önce dış görünüşü, sonra da ağzından çıkanlar ile etkiler.
68. Listeleme prezantasyonu için yanınızda satılık piyasa analizi, satılık pazarlama anlaşması, listeleme rehberi, yazı için tahta, metre, pusula ve hesap makinesi bulunması gereklidir.
69. Listeleme, uzun dönemdeki birçok küçük “evet”in sonucunda alınan imzadır.
70. Şampiyon listeleyici, kendi özelliklerini onaylama getirecek sorular ile faydaya dönüştürebilendir.

ÖRNEK:
"Ben bu işin profesyoneliyim" demek yerine "İşinizi profesyonellerle yapmak istersiniz değil mi?" gibi.

71. Alıcı, karşısında soruya soru ile ya da "değil mi" edatı ile karşılanmalıdır ve işi sonuçlandırmaya önem verilmelidir.
72. Listeleme yapmak, Emlak Sahibi'ne “evet” cevaplarını verdirerek birçok soru ile yönlendirmektir. Sorulan soruların cevaplarını, Emlak Sahibi'nin bilmesi şarttır.
73. MS için, iki alternatif yaratılmalı ve iki alternatiften birine yönlendirilmelidir.
74. İnsanlar, duygusal olarak alırlar ve istedikleri insanlarla çalışırlar; en doğru emlakçı ile çalışmak durumunda değildirler.
75. Listeleme formu, randevu alınmadan önce doldurulmalıdır.
76. Ortalama satıcının itirazlardan korkmasının nedeni, müşterinin nasıl karar verdiğini bilmemesidir.
77. İtirazları sevmeye başladığınız zaman, profesyonel olmaya başlıyorsunuz demektir.
78. Profesyoneller, yanıt hakkında yargıda bulunmazlar; kendilerine kısa sürede en uygun yanıtı yaratmaya çalışırlar.
79. Profesyoneller, ön yargılı olmaz?

ÖRNEK:
Evime afiş asacak mısınız? Evinize afiş asılsın istiyor musunuz?

80. Alıcının her itirazı, "anlıyorum", "haklısınız", "ancak..." kelimeleriyle pozitif tarafa yönlendirilmelidir.
81. Müşteriler, kendilerine göre her zaman haklıdır ve anlaşılmak isterler. Haklısınız... anlıyorum... ancak...
82. Sahibinden satılıklar, listelemenin ana kaynağıdır.
83. Sahibinden satılıklar, emlakçılar için altın madenidir.
84. Sahibinden satılığı listeleyememenin üç ana nedeni:

A. Bilgisizlik
B. Reddedilme korkusu
C. Israrcı olmamak

85. Şampiyon emlakçılar, telefon rakamlarındaki ilk üç sayının bölgeyi ifade ettiğini bilirler.

ÖRNEK:
350 90 10 Akatlar'a ait bir numaradır.

86. Emlakçı takibini, en iyi müşterisi üzerine değil, en motive müşterisi üzerine yoğunlaştırmalıdır.
87. Akıllı emlakçı, listeleme görüşmesini, 25 dakikadan ne az ne de fazla tutandır.
88. Emlakçı, politika ve din konularında müşterilerine yorum yapmaz
89. Fiyatlandırmada önce, satılık piyasa analizi anlatılır ve fiyata, pazarlama anlaşmasının üzerinde onay istenir.
90. Emlakçının, Emlak Sahibi ile olan görüşmesinde, içindeki heyecanı yansıtması gerekir.
91. Israrcı takip, karşılığını er ya da geç verir. Emlak Sahip'lerinin direnci, zaman içinde kırılacaktır.
92. Listeleme görüşmesinde satış paketi verilirken, formlar tek tek anlatılır.
93. Şampiyonlar düşüşlerini başarısızlık olarak değil, kendilerini geliştirmek için fırsat olarak görürler. Düşmek değil, ayağa kalkmak önemlidir.
94. Emlak işinin karizma ile alakası yoktur. Sayıları tutturan kişiler, sektörde en çok kazanan insanlardır. Sayılar, emlakçıyı sektörün içinde tutabildiği gibi, sektörün dışına da itebilir.
95. Emlakçı, elindeki portföyün reklamını kapıları çalarken yapmalıdır.
96. Bilgisizlik, zaman içinde emlakçının heyecanının ölmesine, motivasyonunun buharlaşmasına ve ümitlerinin ölmesine neden olacaktır.
97. Listeleme bankası, üzerinde çalışıldıkça kolaylaşacaktır. Her çalınan kapı, bankaya yatan para demektir.
98. Emlakçı, işleri kötü gittiğinde, genelde kapıları çalmayı durdurmuş demektir.
99. Vasat emlakçılar, her zaman alıcılar için savaşırlar ve yorum yaparlar.
100. Profesyoneller, satılık piyasa analizi ile birlikte listeleme prezantasyonu yaparlar.
101. Listeleme görüşmesi, mutlaka toplantı masasında yapılmalıdır.
102. Emlakçının listeleme şansı, kendine olan inancı ile doğru orantılıdır.
103. MS'nin emlakçıya hizmet bedeli ödemesinin nedeni, ilgi görmek istemesi ve emlakçıya duyduğu sempatidir.
104. Aşırı fiyatlı portföyler, mutluluk ile başlar ancak hüzün ile son bulur.
105. Ağzı iyi laf yapan kişi, iyi emlakçı olur inanışı yanlıştır. Satıcının, iki kulağı bir ağzı vardır. İki kere dinlemeli, bir kere konuşmalıdır.
106. Alıcıdan ne kadar büyük cayma akçesi alınırsa, satışta o kadar az problem yaşanır.
107. Telefonu kullanmanın amacı, yüz yüze randevu ayarlamaktır. Her görüşmede üç şey mutlaka alınmalıdır:

A. isim
B. telefon
C. randevu

108. İlanlar, verilmeden bir hafta önce düzenlenmeli, son ana bırakılmamalıdır.
109. İsim, telefon ve randevu alınmamış telefon görüşmeleri boşa yapılmış görüşmelerdir.
110. Alıcıya, aynı anda üç emlaktan fazlası gösterilmemelidir.
111. Sınıflandırılmamış alıcıya yer göstermek hatadır.
112. İlişki kurmanın en iyi yolu konuşmak değil, doğru soruları sormaktır.
113. Alıcı teklifi vermeye hazır olduğu anda, alınmalıdır. İster emlakın içinde, ister arabanın üzerinde...
114. Emlak işinde her gün, yeni bir gündür. Dünde yaşayan emlakçıya, mutsuz emlakçı denir.
115. Beş adımda alıcının itirazını yenin:

A. İtirazı duyun
B. Feed back (karşılık, cevap) verin.
C. Soru sorun.
D. Cevap verin.
E. Onaylayın.

116. Teklif iletilirken taraflar, stabilizelerini kaybedeceklerdir. Emlakçı soğukkanlılığını korumalıdır.
117. Teklifin alınması ile satıcı net formu doldurulur ve teklif ile satıcı net formu Emlak Sahibi'ne iletilir.
118. Emlak Sahibi'nden kontra teklif alınması halinde, kontra teklifi zaman kaybetmeden alıcıya, yüz yüze iletmek gereklidir.
119. Referans oranını yükseltmek isteyen emlakçı, her yol ile teşekkür kartı gönderebilendir.
120. Emlak işinde grev yaparak değil, daha fazla kapı çalarak, daha fazla satış yaparak, başarılı olunur.
121. Emlakçı için başarı, kendisine değerli olan şeyler için yola devam etmektir.
122. Hedeflerini yazamayan kişiler, sadece hayal kurmuş olurlar.
123. Anında yapabileceğiniz, sevemediğiniz şeyleri yapmanız, zaman kazanmanızı sağlayacaktır.
124. Her akşam yatmadan önce, gün değerlendirilmeli, ertesi günün planı yapılmalı ve takip edilmelidir.

Her şeyden önce girişimci ruhuna sahip olmanız gereken bir mesleği icra ettiğinizi unutmayın. Aşağıda ki yazılı konular başarılı emlakçılar için işin özetidir. Bu konularda uzman olmanız gerekiyor. 

Portföy Bilgisi
Finans Bilgisi
Uzmanlık Bölgesi
Yönetmelik
İletişimin Gücü
Satış/Pazarlama
Eğitim

Başarı Basamakları
Başarılı bir emlakçı olmanın sizin için ne anlama geldiğini tanımlayarak hedeflerinizi belirleyin. Kazanacağınız gelir için hedefiniz mutlaka olmalı. Ve bu hedefe ulaşmak için yapmanız gereken iş adedini hesaplamanız gerekmektedir. Bir yılda 150.000 TL gelir bekliyorsunuz ve işlem başına ortalama 10.000 TL komisyon kazanmak istiyorsunuz. O zaman bir yıl içerisinde 15 aracılık hizmeti yapmayı hedeflemelisiniz.
Mesleki eğitimlerinizi geliştirin. Kendinizi daha iyi bir satışçı yapmak için, emlakçılıkta satış tekniklerini öğrenin. Emlak ofisinizde ki personeliniz, bölgenizde ki emlak dernekleri ve ulusal emlak komisyoncuları derneklerinden ücretli veya ücretsiz ders alabilir. Etrafınızda başarılı emlakçılar ile bilgi alışverişinde bulunabilirsiniz.
Bulunduğunuz bölgeyi, mahalle, sokak, cadde olarak çok iyi tanımalısınız. Bölgenizi ayrıntılı gösteren bir haritaya sahip olmanız işinize çok yarayacaktır. Zamanınızın çoğunu bölgenizde geçirin.
Bölgenizde emlak pazarı hangi yönde eğilim gösteriyor? Pazarı etkileyen olumlu ve olumsuz unsurlar neler? Ekonomik gelişmeleri ve piyasa durumunu yakından izleyin. Unutmayın emlakçılık sadece gayrimenkulunüzün fiyatından oluşmuyor.
Portföyünüzde ki emlakları satmak için ne kadar zamana ihtiyacınız var? Uzun süredir satılamayan gayrimenkulleriniz için yeniden değerlendirme yapın.
Pazarınızın özelliklerini iyi izlemeniz ve gözlemlemeniz gerekir. Bölgedeki her okul, alışveriş merkezi, sağlık kurumları ve parklar hakkında bilgi edinin.
Bölgenizde ki emlak fiyat endeksini, emlak verilerini, analizleri ve gayrimenkul kuruluşları tarafından yayınlanan araştırma raporlarını okuyun. Gayrimenkul dünyasına ait web siteleri, dergi ve gazetelerin emlak bölümlerini takip etmeniz emlak piyasasını çok daha iyi anlamanıza yardımcı olacaktır.
Emlak işine girdiğinizi herkese söyleyin. Özellikle çevresel faktör emlakçılıkta çok önemlidir. Emlak ofisinize ait kartvizitinizi yanınızda her zaman bulundurun. Arkadaş ortamlarında yeni tanıştığınız kişilere kartvizitinizi vermek, sizin daha geniş bir çevreye ulaşmanızı sağlayacaktır.
Çalışma saatlerinizi yapılandırmak için bir program oluşturun. Emlakçılar olarak günlük idari işleri takip etme, müşteri görüşmeleri için hazırlık yapma, saha çalışmalarında bulunma ve belirlediğiniz hedeflere ulaşmak için yeterli zaman ayırmanız gerekir. Tapuda satışını gerçekleştireceğiniz bir işleminiz varsa diğer tüm işlerinizi yok sayın.
Emlakçılar günlük ve haftalık ofis programını hazırlamalı, ekipteki her çalışanın görev listesini takip etmelidir. Ofis içi verimli toplantılar düzenlemeli, çalışanlarınıza motive edici konuşmalar yapmalısınız. Günlük idari işlerinize boş zamanlarınızda vakit ayırın.
Portföyünüzle ilgili reklam ve pazarlama bütçenizi oluşturun. En hızlı satılabilir gayrimenkulünüz için internet ve yerel medyanın gücünü kullanın. Geri bildirimler(İlana gelen telefonlar, gezdirilen müşteri sayısı vb.) için ayrı bir çalışma yapmalısınız.
Bütçenizi, gelir-gider ve nakit akışınızı iyi yönetin. Ufakta olsa bir kasa ve portföy defteri bulundurun. Bunu ücretsiz online uygulmalar ile edinebilirsiniz. Portföyünüzde ki her gayrimenkul için yapmış olduğunuz giderleri Excel tablosu hazırlayarak veya cari hesap kartlarından birini oluşturarak yazın. Böylece bir gayrimenkul için harcanan tüm giderler toplamını, gider kalemini ve geri bildirimleri görebilirsiniz. Satıştan kazandığınız komisyonu satışını yapmış olduğunuz gayrimenkulün giderlerinden düşerek elinize geçen net komisyonu bilin.
Her şeyin başı iyi bir hazırlık ve iyi planlama. İyi hazırlanmadığınız bir müşteri veya mal sahibi görüşmeniz olumsuz sonuçlar almanıza neden olacaktır.
Mutlaka bir yatırımcı portföyüne sahip olun. Bu ilk başta kolay bir aşama olmayacak sizin için fakat böyle bir gücü elinizde bulundurmalısınız.
Teknolojiyi etkin kullanın ve mesleğinizle ilgili teknolojik gelişmeleri yakından takip edin. Teknolojiden yararlanmak sizin faydanıza olacaktır. Emlak ve teknoloji yazılı içerikleri mutlaka okuyun.
Emlak ofisinize ait iyi tasarlanmış bir web sitesi, sizin en güçlü pazarlama kanalınız. Web siteleri sanal bir ofisinizden daha çok gerçek müşterilerin ziyaret ettiği ve geri dönüşümleri çok yoğun olan mecra. Web sitenizde emlak ofisiniz hakkında ki tüm bilgileri eksiksiz giriniz. Hakkınızda bölümü, ekip üyelerini tanıtan bilgiler, iletişim bilgileri, referanslar mutlaka olmalı. Etkili bir İnternet pazarlaması için, web sitenizde bölgenizle ilgili bilgilendirici yazılar yayınlayın, emlak özelliklerini iyi anlatan fotoğraflar ve videolar yükleyin.
DERLEME

ARSADA KAZANMANIN 16 YÖNTEMİ

Uzun vadede arsa yatırımı daima kazandırır. Önemli olan arsa yatırımını kısa vadede kazanca dönüştürmek. Bunun için de gelişmiş muhtemel bölgeleri sıkı takip etmek, arsanın imar durumu hakkında sağlam bilgiye sahip olmak gerekir.
Alternatif yatırım araçlarının eskisi kadar kazandırması, yatırımcıları gayrimenkul alımına yöneltti. Yaklaşık son iki yılda gayrimenkul alımına yöneltti. Yaklaşık son iki yıldaki konut fiyatlarındaki aşırı yükseliş, yatırımcılara alternatif olarak arsaya yatırım yapma şansı tanıyor.
Fakat arsaya yatırım yapmak, konut almaya benzemiyor. Çünkü konutta, inceleme yapmak olanağı vardır. Olası sorunlar konut geziline ortaya çıkar. Belediye ile tapu ve kadastro müdürlüğünden yapılacak küçük bir araştırma ile yasal ve imar ile ilgili pürüzlerin olup olamadığı anlaşılır. Arsa da ise daha detaylı araştırma gerekir. Ayrıca konutun kira getirisinin olması, arsanın getirisi bir tarafa bir de vergisinin olması, en büyük dezavantajdır.

Arsa alırken göz önünde bulundurulması gereken 6 önemli nokta vardır. Bu noktalar şunlardır:


1-İmarlıyı Tercih Edin: Eğer arsaya yatırım yapmaya karar vermişseniz; İmarlı mı, imarsız mı ikilemiyle karşılaşırsınız. İmarlı arsalar, imarsız arsalara göre daha pahalı olur. Çoğu zaman imarsız arsaların fiyatı çok düşüktür.( Aslında imarı olmayan toprak parçasına arsa denilmez.) Unutmayın ki, imarsız arsaların en büyük riski hatta sorunu imar uygulaması yapılırken, yatırımcıya ait arazinin kamulaştırılması ve arsanın yüzde 35’inin yol ve kamu hizmet binaları için bedelsiz olarak alınmasıdır. Yakında yapılacak yasal düzenlemelerle imar uygulamalarında belediyenin aldığı pay en az yüzde 45’e çıkacak. Ayrıca imar planlarında yapılacak tadilatlarla, araziniz kamulaştırılabilir.

2-Bölge Önemli: İmar işleri tamamlanmış; arsaya yatırım yapmaya karar verirseniz de bu kez dikkat etmeniz gereken hangi bölgeye yatırım yapacağınızdır. Bize göre gelişecek bölgelerden arazi almak orta ve uzun vadede kazançlı çıkmayı sağlar. Ama önce gelişecek bölgelerin karı, daha sonra gelişecek bölgelerin karına göre daha önce gerçekleşir. Eğer arsa alma konusunda kararlıysanız, önce gelişecek bölgeleri tercih edin.

3-İmar Durumuna Dikkat Edin: Arsa satın alırken arsanın imar durumunu araştırın. Örnek verecek olursak bin metrekarelik bir arsaya, kaç metrekare alanlı bina yapılabilir veya bina hangi amaçlı kullanılabilir? Emlak ve inşaat alanında “yoğunluk” olarak nitelendirilen bu durumun fazla olması arsanın değerini arttırır. Yoğunluğu fazla olan arsalar daha çabuk alıcı bulur. Her ne kadar insanlar etrafında yeşil alan bulunmasını isterlerse de yeşil alanın hep başkalarının gayrimenkulun de olmasını tercih eder. Bundan dolayı, bulunduğu bölgeye göre inşaat izni fazla olan arsalar tercih edin.

4-Prim Potansiyeli: Bunlardan sonra karşınıza çıkan önemli bir başka konu, arsanın pirim potansiyelidir. Bu noktada arsanın ne kadar sürede ne kadar getiri sağlayacağı belirlenmeli, arsada fırsatlar bitmez. Dolayısıyla her dönem mutlaka gelişecek bölgeyi, yani yatırım yapılacak doğru noktayı belirlemektir. Bu belirlenmediği sürece, yaptığımız ölü bir yatırımdır. Kazanca dönüşmesi çok uzun süre alabilir. Pirim konusunda dikkat etmeniz gereken bir başka önemli nokta ise kısa sürede sert yükseliş yapmış bölgelerin, kısa vadede getirisi olsa da uzun vadede çok fazla getirisi olamayacağıdır. Uzun vadeli kazanç için az primli bölgeleri tercih edin.

5-Ulaşım Yatımları: Bunda 20 yıl sonra, 2025’te İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa, Antalya ve Adana ‘da bugün alınan arsaların hepsi değer kazanacaktır. Önemli olan bu kadar beklemeyi göze aldıktan sonra en yüksek getiriyi sağlamaktır. Bununda yolu hangi bölgenin önce gelişeceğini tahmin etmekten geçer. Bu bölgenin gelişmesi öncelikle yol projeleri ile doğrudan alakalıdır. Yol gelişme demektir. Arsa alacağınız bölgedeki yol ve ulaşım yatırımlarını ve bu yatırımların ne zaman başlayacağını ve ne kadar sürede bitirileceğini mutlaka öğrenin. Bu bilgili hem ilçe hem de Büyük şehir belediyelerinden kolaylıkla öğrenebilirsiniz. Ama Türkiye ‘de hiçbir yatırımın planlandığı tarihte başlamayacağını ve bitirilemeyeceğini göz ardı etmeyin. Bunu da yanılma payı olarak hesaplamanıza dâhil edin.

6-Vergi Yükü Fazla: Emlak vergisinde en ağır yük arsalar üzerinde. Şu anki vergi mevzuatına göre büyük şehirlerde rayiç değerler üzerinden konutlarda ve arazilerde binde 2,işyerlerinde binde4,arsalarda ise yıllık binde 6 vergi yükü bulunuyor. Vergiler rayiç değerler üzerinden ödendiği için arsanın prim yaptığı oranda her yıl ödeniyor. Örneğin 100.000 YTL’lik arsa da ödeyeceğiniz emlak vergisi yılda 600 YTL. Eğer bu arsanın değeri 200.000 YTL‘ye ulaşırsa vergisi 1.200 YTL ‘ye ulaşır.(Yakında yapılacak yasal düzenlemeler ile bu yük daha da arttırılacak.)

Arsa da Kazandıracak 16 Kural!

Doğru zamanda doğru yerde gayrimenkule yatırım yapmak orta ve uzun vadede yatırımcılara çok büyük getiri sağlayabilir. Emlak yatırımlarından en yüksek kazancı sağlayacak olan arsadır. Fakat arsaya yatırım yapmanın da altın kuralları vardır. Bu kurallara dikkat ettiğiniz sürece orta ve uzun vadede mutlaka kazanırsınız. İşte 16 altın kural:

1-Büyük İnşaat Şirketlerine Komşu Olun: Büyük İnşaat şirketlerinin arsa satın aldığı bölgelerde arsa fiyatları pirim yapar. Bu şirketler prestijli projeleri hayata geçirir. Prestijli projelerin etrafına kaliteli projeler yapılır. Dolayısıyla büyük inşaat şirketlerinin arsa sahibi olduğu bölgelerde arsa satın almak ilerde arsanızı kat karşılığı müteahhide vermek veya satmak istediğinizde cazip teklifler sağlanır.

2-Planlı Kentleşme Olan Bölgeleri Tercih Edin: Planlı kentleşmenin yapıldığı bölgelerde, kaliteli ve üst gelir gruplarına hitap eden projeler gerçekleştirilir. Bu projeler bölgenin bilir ve tanınır olmasını kolaylaştırır. Planlı kentleşen bölgelerde arsa fiyatları daha çabuk yükselir. Ayrıca bu bölgelerde arsaların satışı daha kolaydır.

3-Göç Alan Bölgeler Çok Kazanır: Kentlere göç edenlerin yerleştiği bölgelerde yeni yapılaşmaya gidilir. Bir bölgede yapılaşmanın başlaması komşu arsalara olan talebi artırır. Kentlerin göç edenlerin yerleştiği bölgelerde arsa fiyatları yükseliş eğilimindedir.

4-Gelir Seviyesi Yüksek Kesime Komşu Olun: Son yıllarda, dünyada Türkiye’nin de yer aldığı kuzey yarım kürede kentlerin kuzey bölgeleri tercih ediliyor. Metropollerin kuzeylerinde az katlı villa niteliğinde binalar ve malikâneler yapılıyor. Potansiyel olarak üst gelir grubunun tercih edebileceği bölgelerde arsa satın almak ilerde büyük kazançlar sağlayabilir. Bu kesimin tercih edebileceği bölgelerde arsa fiyatları yükseliş eğilimde olur.

5-Teşvik, Arsa Fiyatlarını Yükseltir: Bu kente yatırımlar artarsa arsalar da bundan payını alır. Teşvik kapsamındaki illere yatırım için sıcak para gireceğinden bu eninde sonunda imarlı arsalarda başlar. Sonra işyerleri, en son ise konut imarlı arsaların fiyatı artar. Teşvik kapsamında bir ilden alıyorsanız bu sıralamaya dikkat edin.

6-Hızla Büyüyen Kentlerden Arsa Alın: Türkiye’deki ortalamasından daha hızlı büyüyen kentlerde doğal sonuç olarak arsa fiyatları da yükselir. Hızlı büyüyen kentlerde konut ve ticari bina yapımı için arsaya olan talep artar. Talep de fiyatları yükseltir. Bunun için arsa yatırımı konusunda hızla büyüyen illeri tercih edin.

7-Faizlerde Düşüş Arsa Fiyatlarını Yükseltir: Enflasyon ve faizdeki düşüşler, emlak fiyatlarını yükseltir. Bu yükseliş önce konut daha sonra işyeri ve ofiste yaşanır. En son ise arsaların fiyatı yükselir. Bunun için faizlerin düşüş eğilimine girdiği dönemlerde ise; faizler yükseliş trendine girmişse, arsanızı satarak karınızı realizm etmek size büyük kazançlar sağlar.

8-Ulaşım Projeleri Değeri Arttırır: Bir Bölgedeki emlak fiyatlarının yükselmesi o bölgeye yapılacak yol ve ulaşım projeleri ile doğru orantılıdır. Ulaşım yatırımlarının ağırlık kazanacağı bölgelerde arsa fiyatları yükseliş eğilimindedir. Arsa alacağımız bölgelerdeki yol ve ulaşım projelerini mutlaka detaylı olarak öğrenin.

9-Ana Caddeleri Tercih Edin: İmara yeni açılan bölgelerde ana cadde üzerindeki arsaların fiyatı, arkalardakilere göre daha kısa sürede ve daha hızlı artacaktır. Böyle bir bölgede arsa alıyorsanız mutlaka ana yol üzerindekileri tercih edin. Arsanıza yapılacak binanın altındaki bir dükkân diğer kısımlarından daha yüksek kira getirebilir veya çok daha yüksek fiyattan satılabilir.

10-Resim Kurumlara Yakın Olsun: Eğer gelişmekte olan bir bölgede arsa alıyorsanız, imar planını detaylı olarak inceleyin. Mutlaka hastane, okul, belediye, kaymakamlık, valilik gibi resmi dairelerin yakınında olan arsaları tercih edin. Bu bölgeler geliştiğinde burada yapacağınız konut ve işyerleri kısa sürede yüksek bedelle satılma şansına sahiptir. Ayrıca kiralanması da çok kolay olur.

11-Cephesi Geniş Olsun: Bir arsanın, ana caddeye olan cephesinin genişliği gelecekte dairenin daha da artmasını kolaylaştıracaktır. Bu tür dükkânların kiralanması kolaydır. Cephesi dar olan işyerlerine göre daha yüksek rakamdan ve daha kısa sürede kiralanır.

12-Çevresindeki Yolları Önemseyin: Bu arsanın etrafı yollarla çevreleniyorsa bu arsanın değeri de artar. Köşe başlarında parseller veya dört tarafı yol olan parsellerde daha yüksek değer artışı yaşanır. Dört tarafı yol olan parsellerde daha yüksek değer artışı yaşanır. Dört tarafından yolgeçen küçük bir arsa ilerde bir servet kazanmanızı sağlar.

13-Yaya Geçitlerini Tercih Edin: Alacağınız arsanın ilerde yaya geçidi yapılabilecek noktalarda olmasına özen gösterin. Yaya geçidi veya trafik lambalarının olduğu noktalar kendiliğinden merkezileşir. Ticari yapılar için tercih edilir. Ticari yapılar ise her zaman değer kazanır.

14-Endüstri Tesislerine Dikkat Edin: Özellikle konut yapmak veya müteahhide vermek için satın aldığınız arsaların endüstri tesislerine yakın olmamasına özen gösterin. Hatta konut yapmak düşüncesiyle arsa alıyorsanız, mümkün olduğu kadar endüstri tesislerinden uzak olanını tercih etmek doğru olacaktır. Ama uzun vadede endüstri tesislerinin etrafındaki konut alanlarını iyi pirim yapma potansiyeli yüksektir.

15-Ormana Yakın Olmayın: Ormana komşu arsaları satmak zordur. Türkiye’de ormanla ilgili politikalar hükümetlere göre değişiklik gösterebilir. Ormana yakın arsalar, büyük inşaat şirketleri tarafından tercih edilse de satmak istediğinizde sorunlarla karşılaşabilirsiniz.

16-Kriz Dönemlerini Fırsat Bilin: Arsa satın alırken kriz dönemlerini fırsat bilin. Çünkü emlak ta kriz dönemlerinde konut işyeri ve ofis fiyatlarına oranla en fazla arsaların fiyatı düşer. Kriz döneminde satın aldığınız bir arsayı, ekonomi normale döndüğünde 5–10 katı satma şansınız varıdır.

Arsa da Dikkat Edilecek Noktalar

Alacağınız arsanın imar izni olup olmadığını öğrenin. İmar izni varsa, arsanın imar durumunu inceleyin. Yani konut, ticari alan, işyeri, sosyal hizmet alanı olup olmadığını araştırın. Konut alanına iş merkezi yapamazsınız. Ticari alana da konut yapamazsınız. Arsanıza ne kadar inşaat yapabilme hakkınızın olduğunu araştırın. Zemin etüdünü öğrenin. Tabanı sağlam bölgeler emlak ta büyük değer kaybına yol açan deprem riskine karşı her zaman daha cazip olacaktır. Mülkiyetiyle ilgili bir problemin olup olmadığını araştırın. İpotek, şerh, haciz, başkasına ait kullanım hakkı var mı? Özel şahıs, şirket veya kamu kurum ve kuruluşlarının ( orman, belediye, TEDAŞ, BOTAŞ gibi) kullanım hakkı var mı? Arazi alırken kazanılır. Satacak olduğunuzda reel bazda kar edebileceğiniz arsa satın alın. Arsanın alt yapı hizmetlerinin tamamlanmış olması gerekiyor. Altyapısı olmayan yerden alınan arsa çok uzun vadeli yatırımdır. Yolun nereden geleceğine dikkat edin. Yollar ya en tepelerden yada en taban alanlardan geçer.

Alınacak Konutun Fiyatını Belirlemenin 40 Yolu

Bir konut satın alırken kendiniz de değerleme yapabilirsiniz. Emlak uzmanları, konut fiyatı ile ilgili değerleme yaparken, 40 ayrı kriteri birleştiriyorlar. Böylece daha gerçekçi fiyatlar bulunuyor. Büyük yatırım ifade eden alımlarda değerlemeyi uzmanlara yaptırmak en doğrusu. Ancak bunun için parası olmayan daha küçük ölçekli alımlarda, alıcı, aşağıda listesini verdiğimiz kriterlere göre kendisi de bir araştırma yaparak yaklaşık sonuçlar bulabilir. Bu 40 kriter şöyle:

1- İnşaat kalitesi: Demirden çimentoya, sıvadan işçiliğe kadar bütün unsurlar inşaatın kalitesini oluşturur. Bunlar fiyata etki eder.

2- Arsa alanı: Konuta düşen arsa payı önemli. Bu pay arttıkça fiyat da artar.

ÖRNEK ARSA PAYI HESAPLAMASI: Satın alınacak gayrimenkulun ARSA ALANI 890 m2 ise ve size düşen arsa payı 20/1600 oranında ise hesaplama yöntemi şöyledir: 890/1600=0,55625.Bu oranı 20 pay ile çarpınız : 20 x 0,55625 =11,125 m2 sizin dairenize düşen arsa payı miktarınızdır.

3- İnşaat alanı: Binanın oturum alanının arsaya oranı küçüldükçe konut değerlenir.

4- Toplam kullanım alanı: Konutun kullanım alanı arttıkça fiyat artar.

5- Net alan: Oda, salon, koridor ve balkonun toplam alanı. Net alanın fazla olması değeri artırır.

6- Sosyal tesisler: Spor alanları ve toplantı salonları. Sosyal tesisler konuta değer katar. Konut alırken sosyal tesislerden hissenizin olması halinde alacağınız konut daha fazla değer kazanır.

7- Yeşil alan: Konutun değerini yükseltir. Çevre düzenlemesi her zaman fiyatı artırıyor.

8- Mevkii: Binanın bulunduğu semt ve ilçe. Otoyollarına yakınlığı, Metro bulunması veya ileride metro geçme ihtimali gibi değerlere de dikkat etmek gerekir.

9- Deniz manzarası: Deniz gören konutlar her zaman daha pahalıdır.

10- Doğa manzarası: Doğa manzarası konutların fiyatını yükseltir.

11- Güvenlik sistemi: Binada güvenlik sistemi varsa, bu fiyatı olumlu yönde etkiler.

12- Spor kompleksi: Spor yapılabilecek kapalı salon ve sağlık merkezinin bulunması konutun fiyatını yükseltir.

13- Kapıcı dairesi: Binada kapıcı dairesi, villada müştemilat bölümü konutun değerini artırır.

14- Asansör: Asansörlü binalardaki konutlar, her zaman için daha kıymetlidir.

15- Hidrofor ve su deposu: Konutta su deposunun ve hidrofor sisteminin bulunması konutun değerini artırır.

16- Açık otopark: Binadaki açık otopark alanı konuta değer katar.

17- Kapalı otopark: Konutun kapalı otoparka sahip olması fiyatı açısından olumlu avantajdır. Tapuda otopark alanında hisseniz olduğu görülmesi de bina değerini yükseltir.

18- Havuz: Binanın yüzme havuzunun olup olmaması fiyat üzerinde etkilidir. Yüzme havuzlu site ve apartmanlarda konutlar daha pahalıdır.

19- Özel dekorasyon: Konutta dekorasyon ve dekorasyonun kalitesi fiyatı yükselten etkenler arasındadır.

20- Şömine ve barbekü: Konutta şömine ve barbekü bulunması, konutun fiyatını yükseltir. Şömine ve barbekülü villa ve daireler, bu özelliğe sahip olmayan konutlara göre her zaman daha kıymetli olur.

21- Balkon: Konutlarda aranan özelliklerdendir. Genişliği ve birden fazla olması fiyatını etkiler.

22- Oda sayısı: Konutun fiyatını etkileyen bir diğer önemli faktör de oda sayısı. Oda sayısı ve odaların kullanılışlı olması fiyatı artırır.

23- Ulaşım: Konuta ulaşımın kolay ya da zor olması fiyata etki eder. Çevresinde okullar, alışveriş merkezleri olması bina değerini arttırır.

24- Prim getiri potansiyeli: Konutun orta ve uzun vadede prim yapabilecek noktalarda olması fiyatına olumlu yönde etki yapar.

25- Semt özelliği: Konutun bulunduğu semt fiyatlandırma açısından çok önemlidir. İyi ve seçkin muhitlerde, konutların fiyatı her zaman için daha yüksek olur.

26- Zemin durumu: Konutun yapıldığı alanın zeminin sağlamlığı fiyatı etkiler. Zemini sağlam konutlar daha pahalı olur.

27- Alışveriş merkezlerine yakınlığı: Konutun alışveriş merkezlerine ve çarşıya yakınlığı önemlidir. Fiyatını yükseltir.

28- Isınma ve güneş alma durumu: Binanın ısıtılmasında kullanılan yöntem fiyata etki eder. En pahalısı A tipi binalarda kullanılan

fancoil sistemi. Bundan sonra sırasıyla kat kaloriferi, merkezi kalorifer , doğalgaz soba ve normal sobayla ısıtılan konutlar geliyor. konutun güneş alıp almaması, alıyorsa günde kaç saat aldığı önemlidir. Ayrıca konutta güneş almayan odaların bulunması konutun fiyatını düşürür. Her zaman için güney cepheli daireler ile kuzey cepheli daireler arasında mutlaka satışlarda fark vardır. Aynı bedele daire alırken güney cepheli olanı tercih ediniz.

29- Katı: Konutun bulunduğu kat fiyat açısından önemlidir. Bodrum, giriş ve en üst katlardaki konutların değeri her zaman düşük olur.

30- Tapu durumu: Konutun tapusunun ortak veya müstakil olması fiyat üzerinde etkilidir. Müstakil tapulu evler her zaman için ortak tapulu evlere göre avantajlıdır.

31- Aidat: Merkezi ısıtma ve güvenlik gibi etkenler aidatları yükseltir. Alınan hizmetlere göre aidatların düşük olması konutun bulunduğu apartmanın ve sitenin değerini artırır. Alınan hizmete göre aidatın yüksek olması konut açısından dezavantajdır.

32- Malzeme kalitesi: Kapı, pencerede, elektrik ve su tesisatında kullanılan malzemenin belli markaların ürünleri olması konutun fiyatını artırır. İthal markalar (Çin hariç) yerli markalara oranla daha değerlidir.

33- Yapım yılı: Binanın yapıldığı yıl. Binanın kullanıldığı süre uzadıkça konut fiyatları düşer. Türkiye'de 1999'dan sonra yapılan binalar, deprem yönetmeliğine göre yapıldığı için, fiyatı çok yüksek olur.

34- Bina özelliği: Binanın apartman veya bağımsız ev olması fiyat üzerinde etkilidir. Apartmanlarda arsa payı az olduğu için fiyat düşük olur. Villa da ise arsa alanına göre inşaat alanının yoğun olması fiyatı yükseltir.

35- Kira geliri ve satış kabiliyeti etkileri: Konutun kiraya verildiğindeki getirisinin yüksek olması fiyatını artırır. Ayrıca satılmak

istendiğinde hemen satılabilmesi de konutun fiyatı üzerinde olumlu etkiye sahiptir.

36-Kat irtifaklı Kat mülkiyetli Tapu olması halinde Bankaların Konut kredileri almada kolaylık sağlar satarken de avantaj sağlar.

37-Dış cephe:Akrilik boyalı BTB kaplı Cam giydeirme veya siding kaplı olması daire veya binanın değerini değiştirir.

38-Gelir realizesi:Alacağınız konutun kira getirisi ile aldığınız bedel arasındaki kıyaslamayı mutlaka yapınız .100,000 TL aldığınız bir konutun kira getirisini 10 yıl yani 120 aya bölünüz 100,000 : 120 ay= 833 TL. Aylık olması gereken kira bedeli 833 TL olursa iyidir, kira bundan yukarıda olursa çok çok iyidir.

39-Komşularınız:Alacağınız konutta komşularınızı tanıyınız. Atalarımız `'Ev alma Komşu Al `' demişler.

40-Satıcı ve konutu imal eden firma güvencesi: Size konutun satışında danışmanlık eden firmanızın ve şahışların mutlaka iyi seçilmesi, inşaatı imal eden firmanının araştırılması da önemlidir.

Nuri Özelmacıklı

EV VEYA İŞYERİ ALIRKEN BUNLARA DİKKAT!

Günümüzde her yetişkin insanın hayalidir bir ev, işyeri veyahut araba sahibi olmak. İnsan ortalama ömrü boyunca bunlardan bir veya birden fazlasına aynı anda da sahibi olabilir. Ancak ev ve işyeri sahibi olmak bu kadar da kolay değildir her zaman. Maddi olarak belirli bir birikim olması gerektiği gibi bir sürü prosedür ve değişik işlem adımları vardır. Şimdi bunları anlatalım size. 

Bütçenize uygun ev almaya karar verdiniz ve sokakta gezerek (artık genelde bu iş ortadan kalktı), emlakçı vasıtasıyla yada internet üzerinden ev ilanlarına bakıyorsunuz. 

Genelde internet üzerinden ev almak sık rastlanılan bir durum. Gelçi orada da çoğu emlakçı olmuş ve emlakçılar komisyon üzerinden çalışırlar genelde. Siz bu yollardan birini kullanarak bir ev buldunuz (yada işyeri) ev sahibi ile anlaştınız. 

Adamın elinde bir tapu var siz onun o evin tapusu olduğunu nerden bileceksiniz. Tapu üzerinde Ada-Parsel-Pafta numarası Kat ve Bağımsız Bölüm gibi bir sürü uzak olduğunuz kavramlar mevcut ve kroki yani evin yerini belirli edecek bir ibarede yok.

 Tapunun o beğendiğiniz adresteki binaya ait olduğunu şöyle tespit edebiliriz. İster Kat İrtifakı olsun, ister Kat Mülkiyeti olsun her binanın bir adet ada-parsel numarası mevcuttur. Ada ve parsel numaraları teknik olarak o taşınmazın koordinatlarını gösterir. Binada her taşınmaz için yani her daire ve işyeri için ayrı birer Bağımsız bölüm numarası verilmiştir. Binanın en altından başlarak 1 sıra numarasından başlar sıralı olarak gider.

 Örneğin 192 ada 1 parsel binanın tamamının genel koordinatları iken 192 ada 1 parsel Bodrum Katta 1 nolu Bağımsız Bölüm “Dükkan” ifadeside o binadaki en alttaki Niteliği Dükkan olan taşınmazın kendi adresini teşkil eder. Veyahut 192 ada 1 parsel 3. katta 8 nolu bağımsız bölüm “Mesken”. Bu örnek arttırılabilir. Siz önce 192 ada 1 parsel numaralı binayı tespit etmeniz gerek ki, bunu Kadastro Müdürlükleri/Birimlerine başvurarak krokiden tapudaki yazan bina koordinatları ile sizin beğendiğiniz binanın aynı olduğunu tespit edin. Diyelim ki bina aynı ancak bağımsız bölümün doğru olduğunu nerden bileceksiniz.

 Her ne kadar krokilerde taşınmazların yerleri belirlenebilse de binalarda bağımsız bölümlerin tespiti için binanın projesine ihtiyaç duyulmaktadır. Genelde kat satışlarında yanlışlıklar bu noktada meydana gelir. Örneğin bir binada her katta 3 daire var. Üçü de aynı mal sahibine ait. Kişi satmak istediği meskeninin Bağımsız bölüm numarasını yanlış biliyor. 

Siz eğer projeye bakmadan ve beğendiğiniz meskenin bağımsız bölüm numarası tespit etmeden bir taşınmaz satın alırsanız oturduğunuz meskenle tapuda adına tescilli taşınmaz farklı olur ki buda ileride canınızı sıkacak problemlere sahip olur. 

En kolayından satış işlemi için ödenen Tapu harcı Binde 40 kesiliyor. (Binde 20 alıcıya, Binde 20 satıcıya) 100.000 TL. değerinde bir ev için devlete ödediğiniz tapu harcı 4000 TLyi buluyor. 

Siz yanlış evi satın alırsanız, hatayı düzeltmek için bir 4.000 TL daha vermeniz gerekir ki bu az bir rakam değildir. Tabi bunun dışında birde Döner Sermaye ücreti olacak tabi. Kısaca ev alırken acele etmemek, ucuza ev almak için emlakçı yerine ev sahibinden almak, Taşınmazın tespitinde Kroki ve Projeden faydalanmak sizin menfaatinize olacaktır. 

Evlilik Cüzdanını Getiren Kadına Tapu Şerhi

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Müdürlükleri'ne gönderdiği genelge ile aile konutu şerhi için evlilik veya nüfus cüzdanı ile başvurmak yeterli olacak..

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, eşleri tarafından evden atılan şiddet mağduru kadınlar için harekete geçti. Evli çiftlerin birlikte yaşadığı konutlarda tapulara eklenen "aile konutu" şerhinde hâkim kararı aranmasına ilişkin uygulamaya son verilmesinin ardından Bakanlık, Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüklerine bir genelge gönderdi. Genelgede, "aile konutu şerhi" için evlilik veya nüfus cüzdanı ile başvuruların kabul edilmesi talimatı verildi.

Aile konutu şerhinde ilk tartışmalar, bir kocanın konuyla ilgili başvurusu üzerine gündeme geldi.Danıştay 10. Dairesi, bir taşınmazın aile konutu niteliği taşıyıp taşımadığının hakim kararı ile belirlenebileceğine karar verdi. Daire'nin bu kararına itiraz edilmesi üzerine Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, itirazı oy birliğiyle kabul ederek, hakim kararına gerek kalmadan tapuda adı olmayan eşin isteği üzerine aile konutu şerhi verilebileceğine hükmetti. Kurul, şerhin evlilik veya nüfus cüzdanı gösterilerek verilebileceği kararına vardı.

Danıştay'ın verdiği bu karar sonrası Çevre ve Şehircilik Bakanlığı da, Tapu Kadastro Bölge Müdürlüklerine bir genelge yolladı. Geçen hafta yollanan genelgede, eşlerin aile konutu başvurusunda mahkeme kararı aranmamasını, nüfus cüzdanı veya evlilik cüzdanı gibi belgelerin yeterli olacağını ifade etti.

Gayrimenkul Yatırımında Değer Kazancını Tahmin Etme

İşletme kuranlar ile Yatırımcıların en çok sordukları soru, ne zaman kendini amorti ederek bana kar bırakır? Öncelikle şunu belirtelim kı bunun net bir cevabı olamaz sadece tahminler olur. Bu ileri dönük planlarda ne kadar net rakamlar ve verilerle doğru tahminlerde bulunulursa o kadar başarılı olur. Yatırıma göre ayrı hesaplama yöntemleri vardır. Bunun içinde konuşunda uzman birinden destek almanız yada işinizde uzman olmanız lazım.

Yatırımın amacı elindeki nakit varlığı değerlendirme yollu ile değer yitirmesinin önüne geçmek kazanç sağlayarak varlıklı hayat sürmektir. Demek ki öncelik değer erimesinin önüne geçilmesidir. Onun içinde yatırımdan beklenen değer artısı tüfe ve faizlerden daha yüksek olmasıdır ki o zaman yatırım olur. Genelde bu hesaplamalarda alım İle satış arasındaki fark kar gözü ile bakılır ki bu çok yanlış yaklaşımdır. Kar bütün giderler ve değer kayıplarından sonra elde kalan nakittir iste bizi zengin eden o noktadır.

Yatırım olarak borsa, forex, işletme için yatırımlar harcamalar ve teçhizat, makina yatırımı, altın, döviz, gayrimenkul olarak karsımıza çıkıyor. Bazılarından kısa zamanda yüksek oranlarda kar elde edilse de risk durumunda yüksek ve konusunda uzman olmak gerekiyor. Konut, arsa ve tarla yatırımı risksiz ve geliri garantili olduğundan dolayı en çok ve ilk akla gelen yatırım aracı oluyor.

Gayrimenkul yatırımında İleri doğru değer artısını tahmin etmek için alım yapılan fiyat ile bölgede değer artısı ve kaç yıl sonra elden konutunuzu satmaya karar verdikten sonra hesaplamak çok kolay oluyor. Yıllık artısı % 15 olan 150.000 TL satın alınan bir konutun 4 yıl sonraki değerini öğrenmek istiyorsunuz burada hemen bileşik faiz hesaplaması devreye giriyor. İsteyenler formülle hesaplasın daha çok dört işlemle nasıl hesaplanır ona bakalım.

Alım fiyatı 150.000 işe bir yıl sonra 150.0000.15+150000 = 172500 TL Konutun bir yıl sonraki fiyatı = 1725001.15= 198375 İkinci yıl fiyatı 1983751.15= 228.131 TL 3. yıl Fiyatı 228.1311.15 262.350 TL olur 4, yıl fiyatı işe 301.703 tl olarak 4 yılda yüzde yüz kar artışı oldu 4 yılık zamanda kira geliri olarak aylık 600 den 12 ay sonraki yıl 50 TL artarak 4 yıllı tamamlasın Birinci yıl 600*12= 7200 İkinci yıl da 650 den 7800 sonraki yıl da 700 den 8400 sonraki yılda 750 den 9000 tl Toplamda kira geliri = 32.400 tl Kiradan gelen kar.

Konut fiyatı 301.703 Alım fiyatı 150.000 tl kar 151000 tl + 32400 TL kira dan toplamda 184.000 TL Karınız olur Gider olarak da alım ve satımda danışmanlık ücretlerini + tabu harçlarını, vergilerini, bakım onarım ile kredi faizlerini de ekleyerek totalden çıkarsa net rakam bulunur. İşletme yönetiminde hesaplamalar daha farklı yapılır. Ayrıca alımda ne kadar düşük fiyat ile konut yatırım kriterlerine uygun olursa alımda da kar elde edildiğinden daha yüksek kazanç olur.

8 Adımda Gayrimenkul Yatırımı

Gayrimenkul yatırımının, “garanti ve uzun ömürlü” olması, her insanın finansal gelişiminin bir parçası olması anlamına gelir.

Gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünen her 100 kişiden 73′ü sürecin yoğun ve karmaşık olduğunu düşünerek, vazgeçiyor. Oyunu kurallarına göre oynamanız durumunda, oldukça basit olduğunu kabul etmeniz gerekiyor.

Oyunun kurallarını sekiz kural olarak belirleyebiliriz.

1. Finansal Durumunuzu Kontrol Edin

Mal beyanı yapmak kadar kolay bir aşamadır, gelirleriniz ve giderleriniz üzerinde çalışmanız yeterli.

Finansal durumunuz size gayrimenkul yatırımına ayırabileceğiniz nakit miktarını belirler. Stabil para akışı sağlayabileceğiniz bir işletmede çalışıyor ya da bu işletmenin sahibiyseniz, kredi almak konusuda sıkıntı çekmezsiniz.

2. Kredi Kaydınızı Kontrol Edin

Başvuru sıklığınız ve geri ödemeleriniz ile gelir beyanınızın karşılaştırıldığı kredi kaydında, arka arkaya yapılmış kredi başvuruları, kayıt durumunuza kırmızı bayrak – tehlikeli – damgası vurabilir.

Önemli İp Uçları


Kredi alabilmek durumda olup olmadığınızı öğrenin.


Kredi skorunuzu kontrol edin,


Kredi kartınızdaki borç hanenizi azaltmaya çalışın.

3.Amaçlarınızı Belirleyin.

Gayrimenkul yatırımcıları genellikle finansal geleceklerini garantilemek için bu yatırım modelini tercih ederler. Bunun yanında mali doygunluğa ulaşmak ve finansal özgürlük elde etmek de amaçları arasındadır.

Gayrimenkul yatırımının önemli noktalarından biri de amaçlarınızı kesinleştirmeniz ve bir zaman sınırı koymanızdır. Zaman sınırı belirlemeniz size geriye dönük çalışma ve değerlendirme şansı tanır.

Örnek verecek olursak emeklilik maaşınıza katkı sağlama amacı taşıyan bir kişi, 10 yıllık kredi ödemesini kendisine zaman sınırı olarak belirleyebilir. Bu süre içinde 5 yıllık, yıllık haftalık gelir ve gider planı oluşturabilir. Böylece yatırım amaçlı belirlediği nakte zarar verecek harcamalardan kaçınma şansı elde eder.

4. Her Yatırımın Risk Taşıdığını Kabul Edin

Risk profiliniz yatırım stratejinizi belirleyecektir. Hangi yoğunluktaki riski kaldırabilirsiniz?

Riskler karşısındaki tutumunuzu keşfettikten sonra oluşturacağınız strateji yatırımınızın sizi tatmin etmesini sağlayacaktır.

5. Bütçelemeye Başlayın.

Bütçeleme çok can sıkıcı olabilir, fakat gelir ve gider dengenizi güvene almanın tek yoludur. Bu yolla paranızı nereye harcadığınızı görebilir ve büyük harcamalar için plan yapabilirsiniz.

Bütçelemeye gayrimenkul aramadan önce başlamanız gerekir.

6. Satın Alım Planı Oluşturun

İdeal satın alma planı nasıl oluşturulur?

Takip edebileceğiniz bir satın alma planı örneği:


Stratejinizi belirleyin


Kriterlerinizi netleştirin


- Gayrimenkul araştırmanızı yapın


- Ataştırma listenizden gerekli elemeleri yapın.


- Ekspertiz yaptırın


- Gerekli karşılaştırmaları yapın


- Teklifinizi yapın, pazarlığa başlayın.

7. Bilgi Sahibi Olun

Karar vermeniz için gereken araçları kullanın.Bilgi sahibi olmanız, sektördeki alım ve satım trendlerine yön vermek isteyen dinamiklerin dedikodu ve manipilasyonlarına engel olmanızı sağlar.

8. Konsantre Olun

Konsantre olduğunuzdan emin olun. Gayrimenkul yatırımı bir işletme kararıdır, duygusal reaksiyonlardan kötü etkilenebilir.


Amacınızı netleştirin.


Zaman sınırınızı belirleyin


Mil taşları belirleyin, böylece değerlendirme yapabilir, konsantrenizi kaybetmemiş olursunuz.

Borsa’da yatırım yapmak sizi çekebilir, menkul değerler yatırımı aklınızı çelebilir. Önemli olan amacınızdan sapmadan, konsantre olup gayrimenkul yatırımınıza odaklanmanız gerekir.

10 yıl sonra sahip olacağınız, gücü ve rahatı hayal edin. 10 yıl sonra yatırımınızın değeri kendini ikiye katladığında sırtınızı rahatça yaslayıp kendinizi mutlu hissedeceksiniz.

Konut Alırken Dikkat Edilmesi Gereken 8 Madde

Sahibi olduğu evde oturmak herkesin hayalidir. Bu hayali gerçekleştirmek ise beraberinde düşünülmesi gereken birçok etkeni önünüze serer. İster ikinci el, ister yeni yapılmış, isterse de proje aşamasında olsun konut alırken bunlara mutlaka dikkat etmelisiniz.


Konutkredisi.com.tr’nin yayımladığı Konut Kredisi Piyasasına Bakış 2. Çeyrek raporuna göre Mayıs ayında yıllık %8’in altına düşen konut kredisi faizleri ile birlikte konut satışları da hızlandı. Ancak Haziran ayıyla birlikte tekrar artışa geçen konut kredisi faizleri ve sonbahar sezonunun yaklaşmasıyla konut fiyatlarında beklenen artış, bu dönemde ev almak isteyen tüketicilerin oldukça dikkatli olmalarını gerektiriyor. İşte ev alırken mutlaka dikkat edilmesi gerekenler:






1- Tapu durumu nedir?
Eğer, konutu kredi ile alacaksanız tapu durumunu mutlaka bilmeniz gerekir. Oturacağınız evin kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapusu olup olmadığını öğrenmelisiniz. Evin tapusu bunlardan biri değilse, konut kredisi kullanmanız mümkün olmaz.


2- İnşaat kalitesini kontrol edin.
Alacağınız ev ikinci el ya da güvenilir bulmadığınız bir firma tarafından üstlenilmişse, bir uzmandan yardım almalısınız. İnşaat kalitesi ve binanın deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığı gibi konular mutlaka incelenmeli. Eğer evinizi kredi ile alıyorsanız, ekspertiz aşamasında evinizin gerçek değerini belirleyecek bağımsız eksperlerin hazırlayacağı rapor ile bu konuyu çözmüş olursunuz.


3- Oturacağınız evi alacaksınız, günlük hayatınızı dikkate alın.
Satın alma amacınız eğer o evde oturmaksa birçok farklı etkeni bir arada düşünmeniz gerekecektir. Sosyal yaşam beklentinizi belirlemeli, işyerine olan uzaklık ve ulaşım olanaklarını düşünmelisiniz. Bunların dışında yakınlarda bir okul olup olmadığı ya da diğer aile bireylerine olan mesafe gibi konular ilk planda gözden geçirilmeli.


4- Konut boş mu dolu mu?
Satın alınacak evde birileri yaşıyor mu, yaşıyorsa evi ne zaman boşaltacak, kiracı varsa kira sözleşmesi ne zaman sonlanıyor gibi soruların cevaplanabiliyor olması gerekiyor. Buna göre ev yatırım için alınacaksa kira getirisi değerlendirilebilir ya da yeni bir kiracı bulmaya karar verilebilir. Eğer yaşamak istenen ev alınıyorsa evdeki kiracının ne zaman evden çıkabileceği satın alma kararında önemli rol oynayabilir.


5- Yatırımın geri dönüşünü hesaplayın.
Ev alımı amacı ne olursa olsun bir yatırım olarak görülmeli ve geri dönüşü hesaplanmalıdır. Bunun için satış bedelinin yıllık kiraya bölünmesi ile evin kaç senede kendini amorti edeceği yaklaşık olarak bulunabilir. Bu hesaba göre alınması düşünülen evlerin yatırım değerleri karşılaştırılabilir.


6- Yatırım amaçlı satın alımlarda fırsatlar önemli
Yatırım amacıyla satın alınacak konutlarda, gelişen bölgeler daha ön plana çıkıyor. Bu nedenle, seçilecek evin özelliklerinin yanı sıra çevresinde yeni yapılacak projeleri araştırıp değerlendirmek oldukça önemli. Bunun yanı sıra kira getirisi yüksek, kendisini kısa sürede amorti eden konutlar da yatırımcısına kazandırıyor.


7- En Uygun Kredi için Bankaları Karşılaştırın
Kredi ile konut alırken piyasadaki tüm bankaların sunduğu en iyi oranları karşılaştırmalısınız. En uygun krediyi bulmak için sadece faiz oranına değil tüm masrafların hesaba katıldığı maliyet oranına göre karşılaştırma yapmalısınız.


8- Krediyle Ev Alma Sürecinizi Kolaylaştırın
Evinizi krediyle alacaksanız uzman konut kredisi danışmanları ile görüşmeniz hem en iyi koşulları bulmanızı hem de kredi sürecinizin en sorunsuz şekilde ilerlemesini sağlıyor. Bu şekilde binlerce lira kar edebilir, en sahibi olma ihtimalinizi 4 kat artırabilirsiniz.

EV KREDİSİ ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR Kredi Alırken Bu Konuya Dikkat

Konut Kredisi..

Markalı konutlar günden güne artıyor.Tasarımları birbirinden farklı binalar tüketicileri cezbediyor.Fakat satın almak o kadar da kolay değil.Ev sahibi olmak isteyen onlarca kişi konut kredisi almak için hergün bankaların kapısını aşındırıyor.Peki konut kredisi çekerken nelere dikkat etmeliyiz.Kredi alırken yeterince araştırma yapmamak ve toplam kredi maliyetini hesaplayamamak gibi hatalar ise ilk sıralarda yer alıyor.

İşte kredi alırken en sık yapılan 5 hata:

1. Kendi bankasına sadık kalmak
Yalnızca kredi değil, her türlü finansal ürün ihtiyacında bankasına sadık kalmayı tercih edenler, hatta bankasından başka diğer bankaların kampanyalarını araştırmak aklına bile gelmeyenlerin sayısı hiç de az değil. Sadakat eşsiz bir duygu olsa da finansal kararlarda matematiksel düşünmenin çok daha önemli olduğunu vurguluyor ve siz siz olun başka bankaları arastırmadan kesin karar vermekten çekinin.

2. Yeterince araştırma yapmamak
Bankaların yeni müşteri edinmek için anlaşma yaptığı kurumlar arasında inşaat şirketleri ve otomobil bayileri de yer alıyor. Markalı bir konut için herhangi bir inşaat şirketine ya da otomobil almak için bayiye giden tüketici, sadece anlaşma yapılan bankanın ya da bu firmaların kendi tüketici finansman ürünü olan kredi seçenekleri arasından seçim yapıyor. Oysa bugün Türkiye’de 15’in üzerinde banka sayısız kredi seçenekleri ile kıyasıya rekabet halinde.

3. Toplam maliyeti hesaplayamamak
Kredi karşılaştırması yapılırken düşülen en büyük hatalardan biri de sadece faiz oranına odaklanmak. Oysa kredinin masrafları, vergileri, hatta sigortaları da maliyeti etkiliyor. Aynı bankanın bile standart kredi, masrafsız kredi, indirimli kredi gibi seçenekleri bulunuyor. Tüm kredi seçeneklerini sadece faiz oranı ile karşılaştırmak, elma ve armutları karşılaştırmaktır ve en avantajlı krediyi belirlemek için yeterli değildir. Cebinizden çıkan toplam tutarı görmeniz, kredileri karşılaştırmanız için daha doğru bir yöntemdir.

4. İhtiyaca yönelik en avantajlı krediyi belirleyememek
Otomobil almak için tek seçeneğin taşıt kredisi, konut almak için konut kredisi olduğunu düşünmek. Oysa bankalar ihtiyaç kredilerini de 50 bin TL’ye kadar ve 60 aya varan vade seçenekleri ile tüketicilere sunuyor. Eğer alınması düşünülen kredi tutarı bu limitler dahilinde ise kefil, otomobil rehni, konut ipoteği ve ekstra sigorta maliyeti getirmeyen ihtiyaç kredisi de seçenekler arasında değerlendirilebilir. Toplam maliyet üzerinden çapraz karşılaştırma yaparak en avantajlı kredi türü seçilebilir.

5. Kısa vadeli düşünüp kredi skorunu düşürmek
Sıklıkla yapılan hatalardan biri de, kredi geri ödemesinin ilk birkaç ayının hesaplanması, kalan ayların ise şansa bırakılması oluyor. Oysa tüm kredi planlamalarında vade boyunca ödeme kabiliyetinin önceden hesap edilmesi, bütçede kredi taksitlerine yer açılması gerekiyor. Zira tüketicinin taksit ödemelerinde yaşadığı sorunlar bankası ile arasında sır olarak kalmıyor. Tüm bankalar kredi müşteri bilgilerini birbirleri ile paylaştığından ileride tüketicinin bir daha hiçbir bankadan kredi çekememesine kadar varabilecek sonuçlara yol açabiliyor.
Konut kredisi kullanırken satın alacağınız gayrimenkulün değerlendirilmesi SPK Lisanslı uzmanlar tarafından yapılmaktadır. Bu uzmanların katıldığı sürece ise ekspertiz süreci denmektedir.

Ekspertiz süreci, konut kredisiyle hayallerindeki eve ulaşacak ziyaretçilerimizin en çok merak ettiği konulardan biri olmakla beraber kredi miktarının belirlenmesinde de önemli rol oynamaktadır. Hesapkurdu editörlerinden Tugay Güntekin sizin için ekspertiz raporunda dikkat edilmesi gerekenleri yazdı.
SPK Lisanslı Eksperler ile Çalışın

Mortgage yasasına göre bu değer biçme işlemi bağımsız kuruluşlarca gerçekleştirilmelidir. Bankalar yasa gereği tarafsız gayrimenkul değerleme şirketlerinden bu hizmeti satın almaktadır. Yani evinize değer biçmeye gelen eksper, bankanın personeli değil aksine bağımsız bir kuruluşun görevlisidir. Görevlendirilen eksper, lisanslı konut değerleme uzmanı ya da lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı olmak zorundadır. Aksi durumlarda konutunuza biçilecek değer beklenenden düşük çıkabileceği gibi sonrasındaki işlemlerde sıkıntı yaşama ihtimaliniz de artar.
Rapor Hakkında Mutlaka Bilginiz Olsun

Ekspertiz raporu kullanabileceğiniz kredi miktarını belirleyeceğinden rapor aşamasından önce değerlendirmenin neye göre yapıldığına mutlaka hakim olun. Raporda eksper tarafından araştırılacak unsurlar aşağıdaki gibidir:


Binanın kimliği / açık adresi


Kime ait olduğu / Türü


Kaç katlı, kaç yaşında olduğu


İmar durumu


Gayrimenkulun fiziki durumu


İtibar
İtiraz Etme Hakkınız Var

Raporlar belirlenecek değerin %75’i size bankadan kredi olarak verilecektir. Bu yüzden raporun doğru hazırlandığından emin olun. Binanın kaç katlı olduğunun, özellikle kaç yaşında olduğunun bilgisi ekspertiz raporunu etkilemektedir. Öte yandan imar ile ilgili bölümün de eksiksiz doldurulduğundan, binanın krediye uygunluğunun rapora yansıtıldığından emin olmanız gerekecektir.

Emlakçıyı Aradan Çıkaran Müşteri Mahkum Oldu

Üsküdar’da emlakçılık yapan Süleyman D., gazeteye ve internete ilan verdiği evi satın almak amacıyla kendisini ziyarete gelen Mehmet K.’ya evi gösterdi. Mehmet K., evi beğendiğini söyleyerek emlakçının ofisine gitti ve takip belgesini imzaladı. Mehmet K., daha sonra komisyoncu ücretini ödememek için doğrudan ev sahibiyle iletişime geçerek evi satın aldı. Emlakçı Süleyman D., sözleşmeye aykırı davranıldığını belirterek icra takibi başlattı. Mehmet K., itiraz etti. Süleyman D. de itirazın reddi ve yüzde 40’tan az olmamak üzere icra inkâr davası açtı.

SÖZLEŞME İMZALAMIŞ

Mahkeme davayı reddetti. Bunun üzerine emlakçı davayı temyiz etti. Yargıtay emlakçıları sevindirecek bir karara imza attı. Yargıtay, taraflar arasında imzalanan “Emlak komisyoncusuyla müşteri arasında ön akit” başlıklı sözleşmede, “Komisyoncu tarafından gösterilen veya sözle tarif edilerek beyan edilen taşınmazların herhangi birini satın aldığım veya kiraladığım takdirde Emlakçılar Odası’ndan düzenlenen tarife gereği ödemem gereken tarife ücretini ödeyeceğimi kabul ve taahhüt ederim” ibaresinin yazılı olduğuna atıfta bulundu. Yargıtay, Mehmet K.’nın kendisine gösterilen evi sözleşmeye aykırı bir şekilde satın aldığını ve söz konusu komisyon ücretini almaya hak kazanan Süleyman P.’ye ödeme yapması gerektiğine karar verdi.


Kaynak: Habertürk

Ucuz Ev Satın Almadan Önce Bunlara Dikkat

Yapılan araştırmalara bakılırsa İstanbul da metrekaresi 1.263 liraya kadar olan konutlara yüksek talep var. Ancak maliyetlere göre böyle birşey artık imkânsız gibi. Bu segmentte yer alan konutlar için yılda 70 binin üzerinde talep oluşuyor. Görünen o ki , alt gelir grubunun konuta olan talebi daha artacak. Üretim cephesinde ise bu kitlenin talebine cevap verrebilecek bir babayiğit yok. Emlak Konut dahil sektör, ağırlıklı olarak metrekaresi 2.300 ile 5.000 lira arasında değişen lüks konutlar üretiyor. İstanbul’da arsa fiyatlarının yüksek olması dar gelirlerin taleplerini karşılamadığı için vatandaşlar ikinci el piyasasına yöneliyor. Sonuçta ev sahibi olmak ve kira ödemeden yaşamak herkesin rüyası. Ancak bu rüyanın kabusa dönüşmemesi için ince eleyip sık dokumak gerekiyor.
İşte emlak yatırımının püf noktaları



*İster yatırım ister oturum amaçlı olsun konut tercihinde binanın zemininden projenin konumuna, iskanından net ve brüt metrekaresine, sosyal donatılarından projeye imza atan firmaya kadar araştırılması gereken birçok konu var.

*Projenin müşteri profili doğru değerlendirilmelidir. Proje genelindeki müşteri profili ile ileride komşu olunacağından ortak alanların paylaşılacağı komşular iyi seçilmelidir. Sonuçta sosyallik mutlu bir yaşam için önemli olan faktörlerden birisidir.

*İnşaatın toplam büyüklüğü ve etapları, başlama ve bitiş süresini mutlaka öğrenin.

*İnşaatın tarzı, kalitesi, deprem yönetmeliğine uygunluğu, yapım yılı (gerçek yaş) ve görünümü (efektif yaş) konut almadan önce öğrenilecek olan diğer konular arasında yer alıyor.

*Konut satın almadan göz önünde bulundurulması gereken unsurlardan ilki, mülkün bulunduğu il- ilçe ile semtin gelişim trendleri ve prim yapma potansiyeli olmalıdır.

*Projenin ve lokasyonunun kamu hizmetlerinden ne kadar faydalandığı, genel ve teknik alt yapı imkânları ve sosyal donatı alanlarına, (okul, park, cami vb.) yakınlığı konut değerini belirleyen önemli faktörlerdendir.

*Gayrimenkulün bulunduğu konum da büyük önem taşıyor. Bölgenin tarihi – sosyal – kültürel dokusu ve gelişimi, ticari yoğunluğu, manzarası, çevre ve doğal güzellikleri taşınmazın değerinin belirlenmesinde etkili oluyor.

*Çevredeki iş gücü, ekolojik ve çevresel konular, hizmet alanlan, bölge nüfusu ve nüfusun gelir dağılımı, deprem faktörü de dikkat edilmesi gereken faktörler.

*Satın alacağınız konutun alternatif ulaşım imkanlarına ve toplu taşıma ortamlarına mesafesi son yıllarda yoğunlaşan araç trafiği nedeniyle dikkat edilmesi gereken önemli bir parametre.

*Binayla ilgili başlıklardan sonra satış danışmanına soracağınız ilk soru evin tapu durumu (kat irtifakı, kat mülkiyeti v.b.) olmalıdır.

*Ardından brüt – net kullanım alam, teknik özellikler (ısıtma, yalıtım, soğutma ve havalandırma) otopark imkanları, ortak alanlar ve bu alanlardan faydalanma dairenizle ilgili bilmeniz gerekenler arasında sıralanıyor.

*Alternatif kullanım imkânlan (büro, ofis v.b.) yüksekliği, gün ışığından faydalanma durumu, oda sayısı ve büyüklükleri, yerleşim biçimi, kullanışlılığı (kolon, kiriş v.b.) manzarası, balkon sayısı ve kullanışlılığı, bulunduğu kat, baktığı yön gürültü durumu, depo imkanı, banyo ve tuvalet sayısı da sahip olmak istediğiniz evin değerini belirleyen faktörler arasında…

Ticari gayrimenkul yatırımında ise değeri ve geliri etkileyecek parametreler şunlardır: Metrekare başına ortalama gider tahmini, açılış ve devamındaki tahmini doluluk, kiralama olmadan geçecek dönem varsa süre ve şartlan, kiralanabilir metrekare başına ortalama kira tahmini, satış sonrası yapılacak harcamalar, ortak alanlardan kira getirişi ve işletim sistemi, rakip projelerle alan ve fiyat kıyaslamaları.

Global Emlak

3. Köprü önce Ispartakule ve İkitelli'yi parlatacak

Makbule Yönel Maya, Boğaziçi Köprüsü yapıldıktan sonra Etiler-Ulus aksındaki konut alanlarının o dönemin kent merkezinden uzak, korunaklı ve kendi içlerine dönük site yerleşimleri olduğunu, ancak Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'nün yapımı ve kent gelişimiyle birlikte bu bölgenin kent merkezi içindeki en değerli alanlar olarak ortaya çıktığını söyledi.

Aynı bakış açısıyla hareket edildiğinde Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'nden sonra oluşan kent merkezi dışındaki sitelerden 10 yıl sonra kent merkezinin birer alt merkezi olarak bahsetmenin gündeme gelebileceğine işaret eden Maya, konuşmasını şöyle tamamladı:

"3. Köprünün güzergahını ve bağlantı noktalarını irdelediğimizde karşımıza çıkan sonuçları özetlemek gerekirse, konut alanı açısından Avrupa Yakası'nda Ispartakule ve İkitelli kazanacağı önem açısından ilk öne çıkacak bölgeler olacak gibi görünüyor. Bu gelişmelerden Göktürk ve Zekeriyaköy'ün de önemi bir parça daha artacak. Sonraki etapta ikincil etkilenme bölgeleri Çatalca ve Uskumruköy olabilir. Anadolu Yakası'nda konut gelişimi açısından ilk etaptaki etkilenme bölgesi Riva, Polonezköy, Alemdağ ve Sancaktepe olacak gibi görünüyor. İkincil etkiyi ise Kurtköy civarında göreceğiz. Sanayi alanları anlamında da 3. köprüyle birlikte yeni gelişmeler olacağı muhakkak. Avrupa Yakası'nda Hadımköy ve Kınalı, Anadolu Yakası'nda ise Pelitli ve Kartepe bu değişim dönüşümden sanayi yatırımları anlamında en çok etkilenecek bölgeler."


Boğaziçi Köprüsü 

Açıldığı Yıl: 1973
Ayaklarının Bastığı Yer: Ortaköy - Beylerbeyi
Açıldığı Yıldaki İstanbul Nüfusu: 3.465.000 kişi
Açılması ile Kent Makroformunda Oluşan Yerleşim Alanları: Fulya, Gayrettepe, Esentepe, Mecidiyeköy, Etiler, Ulus



Fatih Sultan Mehmet Köprüsü

Açıldığı Yıl: 1988
Ayaklarının Bastığı Yer: Hisarüstü - Kavacık
Açıldığı Yıldaki İstanbul Nüfusu: 6.591.900 kişi
Açılması ile Kent Makroformunda Oluşan Yerleşim Alanları: Kavacık, Beykoz, Ümraniye, Anadolu Hisarı, Sarıyer, Zekeriyaköy, Maslak



3. Köprü ( Yavuz Sultan Selim Köprüsü) 

Açıldığı Yıl: 2015 (planlanan)
Ayaklarının Bastığı Yer: Garipçe - Poyrazköy
Açıldığı Yıldaki İstanbul Nüfusu: 14.500.000 kişi (tahmini)
Açılması ile Kent Makroformunda Oluşan Yerleşim Alanları: Kınalı, Ispartakule, Tayakadın, Uskumruköy, Riva, Polonezköy, Alemdağ, Sancaktepe, Kurtköy, Pelitli, Kartepe

YENİ YASAYLA EV ALACAKLAR DİKKAT : Mayıs'tan itibaren değişen yasayla konut alım-satımında birçok prosedür değişecek. Peki siz nelere dikkat etmelisiniz?

Mayıs ayından sonra yürürlüğe girecek olan kanunla birlikte konut satışında ve alma aşamasında birçok değişiklik yaşanacak. Tüketicinin haklarını koruyan bu yasa ile ilgili detayları, hukukun çeşitli alanlarında hizmet veren Uluslar arası Yalçın&Toygar&Tüfekçi Hukuk Bürosunun avukatları, Kortan Toygar ve Mert Yalçın, sade ve herkesin anlayabileceği bir dille anlattı.

Yeni uygulamada tüketici konut alırken nelere dikkat etmeli, gayrimenkul sözleşmesi imzalarken, tapuya gerçekten sahip olabilmek için neler uygulamalı? Kötü niyetli müteahhitlere karşı hangi önlemleri almalı? Kısaca gayrimenkul alım- satım sürecinde baştan sona ne yapmanız gerektiğini öğrendik.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, eskiden var olan 4077 sayılı kanundu. Kasım ayının sonunda Türkiye Büyük Millet Meclisi’nden yeni bir kanun geçti. Zaten uzun süredir tasarı halinde konuşuluyordu. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu genişlettiler. Ama tüketici lehine geliştirildi. Bakanlığın açıklamaları da bu yöndeydi. Yapılan sözleşmeleri daha belirginleştirdiler. 12 punto olacak, önemli detaylar koyu şekilde yazılacak, sokaktaki herkesin anlayabileceği şekle sokmaya çalıştılar. Bu kapsamda değerlendirdiğimizde taşınmazlar da etkilendi. Şu an için maketten ya da ruhsatı olmadan gerçekleştirilen satışlar için, proje satışları için tüketici lehine çeşitli hükümler geldi.

Ruhsatsız Konut Satışı Olmayacak!

Genelde bir inşaat yapılmak istendiğinde, öncelikle arsa ve arazi üzerine belediyeden imar geçmesi gerekir. Yani inşaata uygun olması gerekir. Yani genel olarak konuşursak, önce bir arsa bulunur, bu imara uygun hale getirilir. Bunun çeşitli prosedürleri vardır ve zaman alır. Ama aynı zamanda müteahhidin paraya ihtiyacı olacağı için bir yandan da projesini satmak ister. Problem de bu aşamada çıkar. Çünkü müteahhit, henüz ruhsat almadan projesini satmaya çalışır. Yeni kanun diyor ki: “Eğer senin inşaat ruhsatın yoksa satış yapamazsın” Bu çok güzel bir uygulama çünkü insanların mağduriyetini önlemeye yönelik bir karar.

Genel olarak insanlar, gayrimenkul alım satımının tapu dairesinde yapılması gerektiğini bilmiyorlar. Bize öyle davalar geliyor ki, vatandaş müteahhitle imzaladığı basit bir sözleşmeyle gayrimenkul aldığını düşünebiliyor. Bu uygulamayla en azından ruhsatı alınmış projelerden daire alınabilecek.

14 Gün İçerisinde Cayma Hakkınızı Kullanabilirsiniz!

Yeni uygulamaya göre, inşaata başlanmış olabilir, sözleşme yapılmış olabilir. Sözleşmeden 14 gün boyunca “Cayma Hakkı” olacak. Yani sözleşme imzaladığınız projeden cezai uygulama olmadan cayabilirsiniz.

Form İmzalarken Tarihe Dikkat!

Sözleşme imzalamadan 1 gün önceden müteahhidin, gayrimenkulün durumu hakkında bir form imzalatmak zorunda. Her şeyi detayıyla bilgilendirdiği bir sözleşmeyi, bir gün önceden tüketiciyi bilgilendirecek. 1 gün önce olmasının nedeni, tüketicinin bilinçli şekilde düşünüp karar vereceği sürenin tanınması. Fakat pratikte dikkat edilmesi gereken şey, bu bilgi formunun tarihini değiştirip satış gününde imzalatmaması. Tüketici bu konuda bilinçli olmalı.

Tamamlama Sigortası Geliyor

Yapı ruhsatı olması yani müteahhidin inşaat yapabilecek kapasitesi olması, formu tüketiciye sunmuş olmasının haricinde müteahhidin sigorta yaptırması zorunlu hale getirilecek. Büyük AVM, siteler, rezidanslarda mesela proje tamamlanamadan firma iflas edebiliyor. Bayrampaşa bölgesinde misal böyle bir vaka yaşanmıştı. Büyük maliyetler olduğu için zamanla finansman sağlanamıyor ve proje duruyor ve tüketici mağdur oluyor. En güzel yenilik, bina tamamlama sigortasının getiriliyor olması. Müteahhit projeyi tamamlayamadığında tüketici mağdur olmayacak.

Sigortayı kim yapacak?

Muhtemelen devlet bunu hukuki yasal zemine oturtup, devletin güvencesi altında özel şirketler sigorta hizmeti sunacak. Bunu DASK ya da Trafik Sigortası gibi düşünebiliriz. Yani ortada bir inşaat olacaksa ve sözleşme yapılacaksa, sigorta zorunlu hale gelecek.

Tapunuzda Ne Yazıyor?

Bunun dışında yeni uygulamada şöyle bir şey olacak. Bir inşaat yapılırken, genel hatlarıyla açıklarsak iskân ve yapı ruhsatından bahsedebiliriz. İnşaata başlanırken yapı ruhsatı alınır, devamında müteahhit tapu verecek kıvama gelir. Ancak burada çok ince bir detay var. Tapuda “kat mülkiyeti” yerine “kat irtifakı” yazar. Kat irtifakı demektir ki; oraya bir bina yapılacak ve sen 5 numaralı dairenin sahibi olacaksın. Şu an İstanbul’da tapuların yüzde 60’ına yakını kat irtifaklıdır. 2007 senesinde bir yasayla bunu değiştirmeye çalıştılar ama sürekli ertelendi. Ufak bir bildirim ve harç bedeliyle kat mülkiyetine çevirebilirler ama ihmal ya da maddi yükümlülükten kaçmak için ihmal ediliyor. Yeni kanunda, anlaşmayı yaptıktan sonra, formu doldurdun ve 36 ay içerisinde kat irtifakı tapusunu vermek zorundasın deniliyor. Kat irtifakı tapusunu alınca orada bir hissen olduğu ve daire numarasına kadar belirlendiği tüketicinin elinde olacak.

14 Günü Geçirdiyseniz Dönme Hakkı’nız Olacak

Cayma hakkından bahsetmiştim. Cayma hakkı 14 gün içerisinde olacak. Ve tüketici, projeden çekilebilecek.

14 günü geçirdiyseniz, inşaat devam ediyor ancak teslimattan önce siz projeden çekilmek isterseniz yeni kanunla Dönme Hakkı getiriliyor. Karardan dönülebilir fakat tüketici sözleşme ve yasal masrafları karşılayarak çekilebilecek. Eskiden sözleşmeden dönüldüğünde müteahhit, yüzde 20-40 arasında bir bedeli ceza olarak talep ederdi. Yani 200 liralık bir daire aldığınızda 40 lirayı cezai şart olarak alıyordu. Şimdi kanun, sözleşmeden döndüğünüzde vergi harcı ve yasal yükümlülükler düşüldükten sonra en fazla satış bedelinin yüzde 2’sinin tüketiciden alınabileceğini söylüyor. Yani fahiş cezai şartlardan tüketici kurtulmuş oluyor.

Tapu Şerhi Zorunlu

Satış Vaadi sözleşmeleri de biraz gündeme geldi. Gayrimenkule tapu huzurunda sahip olunur. İnsanlar hala sadece sözleşmeyle devrin tamamlanabileceğini düşünüyor. Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmeleri de noterde yapılır ancak bunun herkes nezdinde görülmesi için bunun tapuya şerh edilmesi gerekir. Günümüzde Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi yapan tüketici bu noterden sonra işlemin tamamlandığını düşünüp, tapu aşamasını atlıyor. Böyle durumlarda 3. kişiler nazarında sözleşmenin hükmü doğmuyor. Kötü niyetli bir müteahhit böyle bir durumda aynı gayrimenkulü başka birine daha satabilir. Böylelikle alıcılar birbirlerini yıllarca sürecek bir dava sürecine sokar. Kanun şimdi, tapuya şerh koymayı zorunlu tutuyor. Bu da yeni kanunun getirdiği yeniliklerden biri olacak.

Özellikle altını çizmek istediğim husus, gayrimenkul sektöründe çok yoğun bir arz var. Bu ortamda hemen imzalar atılıyor, peşinatlar ödeniyor, nihayetinde bunlar herhangi bir şekilde tapu devri sağlamadığı için gayrimenkul üzerindeki hakkın geçişini sağlamıyor sadece taahhüt şeklinde kalıyor. Bu, durumun Borçlar Kanunu’yla alakalı kısmı. Tüketici açısından baktığımızda benim en önemli tavsiyem, özellikle gayrimenkul alımında iyi analiz yapmak, piyasa risk grubu hakkında araştırma yapmak çok önem arz ediyor.

Yeni uygulamalar tüketiciyi korumaya yönelik ancak bunda başarılı olunabilir mi? Yoksa yine açıklar yakalanarak tüketici mağdur edilir mi?

Zaten Türkiye genelindeki en büyük sorun bu. Kanunlarımız aslında çok iyi, modern, batılı. Sorun uygulamada çıkıyor. Kanunun icrasında çıkıyor. Devam verdiğim örnekteki gibi proje alımında bir formun doldurulması ve tüketicinin bilgilendirilmesi durumu söz konusu olduğunda, herkes avukat olmadığı için, ev alma umuduyla dikkat etmeyerek ya da okusa da fark etmeyerek hataya düşebilir. Dolayısıyla sokaktaki insanın attığı imza formunun tarihinin eski olduğunu far etmesi beklenemez. Bu aşamaların belediye ya da tapu dairesi kontrolünde yapılması belki denetimi kolaylaştırabilir. Bir resmiyetin olması bu konuda tüketicinin de mağdur olmasını önleyebilir. Yönetmelik yayınlandıktan sonra bunun düzenlenmesini umut ediyoruz. Sigorta konusunda da sigorta şirketlerinin kendi içsel yapısı içinde denetleneceğini umut ediyoruz. Ama tabi bunu biraz yaşayarak göreceğiz.

Yeni kanunun müteahhitlere etkisi ne olacak?

Aslında müteahhidin işlevselliğini artıran bir uygulama olacak. Müteahhit artık bir planlama çerçevesinde ilerleyecek, imarı, yapı ruhsatı aldıktan sonra inşaata başlayabilecek. Sonrasında iskâna geçiş yapacak ve önünü görebileceği bir sistematiğe girecek. Aslında tüketici lehine gözükse de müteahhidin de kendi planlamasını yapmasını kolaylaştıracak bir sistem olacak.

HERKESİN BİR EMLAK DANIŞMANI OLMALI : Mesleğini hakkıyla icra eden emlakçılar da tüketiciler kadar mağdur oluyor.

11 Nisan 2013'te Ankara Valiliği'nin verdiği onay ile resmen kurulan Mem-Der (Mamak Emlakçılar Derneği) mesleğe saygınlık kazandırmak için çalışmalarına hız kesmeden devam ediyor. Emlakçılığın daha emin adımlarla ilerlemesi için çalışmalarına soluksuz devam eden Mem-Der Başkanı Ali Alakırık ile sektörün sorunları ve nasıl aşılacağını konuştuk. En başta gelen sorunlarımızdan biri kayıt dışı çalışan emlakçılar. Bu kişiler, mesleğin itibarını zedelemekle kalmayıp ülke ekonomisine de ciddi zararlar veriyor. Bu şekilde çalışan kişiler yapmış oldukları işten dolayı herhangi bir vergi ödemiyor, yasal yükümlülükleri yerine getirmiyorlar. Çünkü herhangi bir kuruluşları yok. Kayıt dışı çalışan, bir ofisi, ticari kaydı olmayan emlakçılar bir yandan kendi çıkarları için tüketiciyi yanıltabiliyor, haksız rekabete sebep olabiliyorlar. Tüketiciyi konut kredisi konusunda yanıltarak içinden çıkılmaz sorunlara yol açabiliyorlar.

Bu kişilerin emlak piyasasında olmaları, kayıtlı çalışan, tüketiciye saygılı, vergisini ödeyen, insanları doğru şekilde destekleyen meslektaşlarımıza ciddi zarar vermektedirler. Tapu Müdürlükleri'nde bizlere gösterilen hak etmediğimiz davranışlar yaşıyoruz. Oysa biz onlarla aynı meslek grubundayız. Biz işin satışındayız. Tapu Müdürlüğü'ndeki çalışanlar ise, bizim yaptığımız satışı resmiyete dönüştürenler. Dolayısıyla bizler, aynı işi yapıyoruz. Biz emlakçılarla çalışmaları daha sistemli olursa tüm işler daha seri ve sorunsuz çözümlenebilir. Bununla ilgili Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü bir genelge yayınlayabilir.

Tapu dairelerindeki profesyonel memur sayısı yetersiz. Bizler bununla ilgili sorunları Mamak Tapu Müdürlüğü'nde yaşıyoruz. Mamak Tapu Müdürlüğü'ndeki müdürümüz başta olmak üzere tüm memur arkadaşlara teşekkür ediyoruz. Ciddi bir performans sergiliyorlar fakat kadro sayıları yetersiz kalıyor. En az bir bu kadar daha çalışan kalifiye memura ihtiyaç var. Eminim ki; bu sorun Türkiye'nin tüm tapu müdürlüklerinde vardır. Eğer bu soruna bir çözüm getirilir ise, hem ciddi sayıda yeni çalışan yani istihdam oluşur hem de müdürlüklerdeki yoğunluk sorunu çözülmüş olur. Tüm Türkiye'deki emlakçılar saf dışı kalmaktan çekmişlerdir ve çekiyorlardır. Yer gösterme sözleşmelerinin kullanımı zorunlu hale getirilip uygulamayan emlakçılara bir takım cezai yaptırımlar uygulanabilir. Bu yaptırımla hem saf dışı olmakta kurtuluruz hem daha sistemli çalışırız. Dolayısıyla da mesleğin prestiji artmış olur.



Kayıt dışı emlakçılığın önü nasıl kesilebilir? Ne gibi önlemler alınabilir?


Kayıt dışı emlakçılık konusuyla alakalı Maliye Bakanlığımız devreye girip kanunlar çıkarabilir. Ciddi cezalar gelebilir. Avrupa ve Amerika'da bu meslek büyük bir ciddiyetle icra ediliyor ve saygınlığı var. Bizim ülkemizde durum bunun tam tersi. Bakanlığın getireceği cezalarla birlikte, kurumsal çalışan firmalar olarak işimize daha güvenle devam edebiliriz. Avrupa ve Amerika'da olduğu gibi "Herkesin birer emlak danışmanı olmalı!" diyoruz. Ancak bu da devletimizin bizlere vereceği destekle ve mesleğe kazandırılacak saygınlıkla birlikte gerçekleştirilebilir. Nasıl aile hekimimiz, avukatımız, mali müşavirimiz var ise; aynı şekilde her ailenin ve bireyin emlak danışmanı olmalıdır. Tüm emlakçılar ciddi bir eğitimden geçerek; internetin gücünü aktif bir biçimde kullanarak ve alanları hakkında daha fazla bilgi sahibi olarak sağlıklı işlere imza atabilir. Nihayetinde de kazanan “Emlakçılık” mesleği ve Türkiye olacaktır.

Arazi Kanunu Değişti !Yeni değişikliğe göre tarımsal araziler nasıl paylaşılacak neye göre satın alınacak?

5403 sayılı kanunda değişiklik yapan 6537 sayılı kanun, 15 Mayıs'tan beri yürürlükte. Yeni kanun bazı yaptırımları ve uygulamada değişiklikleri öngörüyor. Değişen arazi kanununa göre artık ikinci bir arazi alımı ve satımı için tüketici Tarım İl Müdürlüğü'nden izin almak zorunda. Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'na toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek için başvuruluyor. Kanunda gerçekleşen değişiklikler konusunda YTT Uluslararası Hukuk Bürosu'ndan Av. Kortan Toygar ve Av. Mert Karayol'dan bilgi aldık.

Arazinin Değeri Korunacak

Tarım arazilerinin mevcut ölçülerinin korunmaması, miras yoluyla misalen kardeş sayısına göre önce dörde sonra ona bölünmesi tarımsal üretimi zedeliyor. Bu bölünmelerin ardından tarım arazileri işlevlerini yitirebiliyor. Kanunda yapılan değişikliğin amacı, esasen bu bölünmelerin ardından gerçekleşebilecek değer kaybının önüne geçmek. 8. Maddeye göre, asgari tarımsal arazi büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenecek. Belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler, bölünemez eşya niteliği kazanmış olacak. Bu şekilde de tarımsal arazilerin değeri korunmuş olacak. Kanunda asgari büyüklük mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük olamayacak şekilde düzenlenmiş durumda. Günün koşullarına göre artırma seçeneği de kanun da belirtiliyor. Ancak belirlenen büyüklüğün altına inilemiyor, pay ve paydaş adedi artırılamıyor.

Tarım Dışı Kullanım İzni Verilen Alanlar

İstisnai olarak tarım dışı kullanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda arazi özellikleri nedeniyle belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünden daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabiliyor. Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin hesaplanmasında, aynı kişiye ait ve bakanlıkça aralarında ekonomik bütünlük bulunduğu tespit edilen tarım arazileri birlikte değerlendirilecek. Yeter gelirli tarımsal arazilerin ekonomik bütünlüğe sahip olmayan kısımları bakanlığın izni ile satılabilecek. Kanun, mümkün oldukça arazinin tek kişide toplanmasını amaçlıyor.Bu kapsamda miras kalan tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esas alınıyor. Tek bir mirasçıya mülkiyetin devri öngörülüyor.

Sulh Mahkemesinde Devir Davası Açılabilir

Mirasçılar arasında anlaşma sağlanması hâlinde, mülkiyeti devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanabiliyor. Tamamlanmadığı takdirde her bir mirasçı dava açıp devir isteme hakkına sahip. Davanın açılmaması hâlinde, Yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin bir yıllık sürede devredilmediğinin kamu kurum veya kuruluşları ile finans kurumları tarafından öğrenilmesi hâlinde, durum, bu kurum veya kuruluşlar tarafından derhâl Bakanlığa bildirebilir. Bakanlık bu Kanun hükümlerinin uygulanması için mirasçılara üç ay süre veriyor. Verilen süre sonunda devir olmaması hâlinde, Bakanlık resen veya bildirim üzerine bu yerlerin istemde bulunan ehil mirasçıya, ehil mirasçı olmaması durumunda en fazla teklifi veren istekli mirasçıya devri, aksi hâlde üçüncü kişilere satılması için ilgili sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açabilir. Taraflar arasında anlaşma sağlanamamış ve mülkiyetin devri dava kapsamında gerçekleşmişse, sulh hukuk hâkimi, mülkiyetin devrini uygun bulduğu mirasçıya, diğer mirasçıların miras paylarının bedelini mahkeme veznesine depo etmek üzere süre veriyor. Belirlenen süreler içinde bedelin depo edilmemesi ve devir hususunda istekli başka mirasçı bulunmaması durumunda sulh hukuk hâkimi, tarımsal arazinin veya yeter gelirli tarımsal arazinin açık artırmayla satılmasına karar verir. Burada dikkat edilmesi gereken husus mülkiyeti kendisine devredilen mirasçıya faiz desteği sağlanmasıdır. Kendisine yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyeti devredilen mirasçılardan, diğer mirasçıların paylarının karşılığını öz kaynakları ile ödeyemeyecek durumda olanların bu ödemeleri gerçekleştirmek için bankalardan kullanacakları kredilere Bakanlığın ilgili yıl bütçesine bu amaçla konulacak ödenekten karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir. Verilecek kredi miktarı diğer mirasçıların payları karşılığı tutarın toplamından fazla olamaz. Kanunun 8/E maddesi taşınırların devri konusunda arazi mülkiyeti kendisine devredilen kişiye çok önemli bir hak tanımaktadır.Yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyeti kendisine devredilen kişi, bu araziler için zorunlu olan araç, gereç ve hayvanların mülkiyetinin gerçek değerleri üzerinden kendisine devredilmesini isteyebilir. Mirasçılar arasında limited şirket kurulması hâlinde yeter gelirli tarımsal araziler için gerekli olan taşınırlar da şirket malvarlığına dâhil ediliyor. Yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyen ve buna ehil tek mirasçı olduğu anlaşılan mirasçının bu konudaki istem hakkı, ölüme bağlı tasarrufla ortadan kaldırılamıyor.

Komşuya Öncelik Tanınıyor

Kanun sınırdaş tarımsal arazi sahiplerine yasal önalım hakkı tanıyor. Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri önalım hakkına sahip oluyor. Birden fazla sınırdaş olması durumunda hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine mülkiyetin devrini uygun görüyor.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE MADDİ YARDIM NASIL ALINIR : Kentsel Dönüşüm sürecinde devlet, kredi ve kira yardımları uyguluyor. Peki bu yardımları kimler, nasıl alabilir?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı verilerine göre, Türkiye'de 6,5 milyon konut yenilenmeyi bekliyor. Deprem gerçeği kapıdayken, dönüşüm prosedürleri de tartışılmaya devam ediyor. Kentsel dönüşümün başladığı bölgeler ve binalar var fakat hala sorunlar yaşanıyor. Ancak kentsel dönüşüm sürecinde devlet bazı yaptırımlar ve kolaylıklar da sunuyor. 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu'ndan yararlanmak için öncelikle 2 şart aranıyor.

Kentsel Dönüşüm Kanunu'ndan kimler yararlanabilir?

Binanız ya riskli alan ilan edilen bölgenin sınırları içerisinde olmalı ya da kendi başvurunuz sonucu riskli yapı ilan edilen bir binada oturmalısınız. Eğer bu iki şarttan biri sizin için uygunsa, kentsel dönüşüm için harekete geçebilirsiniz.

Kentsel Dönüşüm çalışmaları başladıktan sonra devletin size ne gibi yardımı olacak?

Deprem için riskli alanda bulunan bir binanız varsa ya da başvurunuz sonucu binanız riskli ilan edildiyse, kentsel dönüşüm sürecinde binanızın yenilenmesi başlar. Bu süreçte de devletin bazı yardımları için başvurmanız mümkündür.

Mülk sahipleri için Kentsel dönüşüm kredi ve kira yardımı

Bu aşamada eğer kat malikiyseniz; her bağımsız bölüm için en fazla 100 bin lira kredi yardımı alabilirsiniz. Bir malikin en fazla 5 bağımsız bölüm için yardım alabildiği bu uygulamada; kredi, blokeli hesapta tutulur ve inşaat süreci ilerledikçe ekspertiz onayına göre kat malikine dönüşüm için kredi yardımı devam eder. Eğer kat sahibiyseniz, ancak kredi yerine kira yardımı alacaksanız; riskli binada yaşayan mülk sahibi 18 ay boyunca geri ödemesiz kira yardımı alabilir. Ancak kat sahibi bu iki seçenekten yalnızca birini kullanabilir. Yani kat maliki ya kredi yardımı ya da kira yardımını seçebilir.

Kiracılar için Kentsel dönüşüm kredi ve kira yardımı

Eğer kiracıysanız; riskli binada bir yıldır kiracı olduğunuzu belgelediğiniz takdirde 100 bin liralık kiracılar için kentsel dönüşüm kredisinden yararlanabilir ve bu krediyle yeni bir konut alabilirsiniz. Kentsel dönüşüm kapsamına giren dairenin kiracısına bir seferlik taşınma yardımı da sağlanıyor. Taşınma masrafları dikkate alınarak verilen bu yardım, başvuru dilekçesi sonrasında alınabilir.