Uzun vadede arsa yatırımı daima kazandırır. Önemli olan arsa yatırımını kısa vadede kazanca dönüştürmek. Bunun için de gelişmiş muhtemel bölgeleri sıkı takip etmek, arsanın imar durumu hakkında sağlam bilgiye sahip olmak gerekir.
Alternatif yatırım araçlarının eskisi kadar kazandırması, yatırımcıları gayrimenkul alımına yöneltti. Yaklaşık son iki yılda gayrimenkul alımına yöneltti. Yaklaşık son iki yıldaki konut fiyatlarındaki aşırı yükseliş, yatırımcılara alternatif olarak arsaya yatırım yapma şansı tanıyor.
Fakat arsaya yatırım yapmak, konut almaya benzemiyor. Çünkü konutta, inceleme yapmak olanağı vardır. Olası sorunlar konut geziline ortaya çıkar. Belediye ile tapu ve kadastro müdürlüğünden yapılacak küçük bir araştırma ile yasal ve imar ile ilgili pürüzlerin olup olamadığı anlaşılır. Arsa da ise daha detaylı araştırma gerekir. Ayrıca konutun kira getirisinin olması, arsanın getirisi bir tarafa bir de vergisinin olması, en büyük dezavantajdır.
Arsa alırken göz önünde bulundurulması gereken 6 önemli nokta vardır. Bu noktalar şunlardır:
1-İmarlıyı Tercih Edin: Eğer arsaya yatırım yapmaya karar vermişseniz; İmarlı mı, imarsız mı ikilemiyle karşılaşırsınız. İmarlı arsalar, imarsız arsalara göre daha pahalı olur. Çoğu zaman imarsız arsaların fiyatı çok düşüktür.( Aslında imarı olmayan toprak parçasına arsa denilmez.) Unutmayın ki, imarsız arsaların en büyük riski hatta sorunu imar uygulaması yapılırken, yatırımcıya ait arazinin kamulaştırılması ve arsanın yüzde 35’inin yol ve kamu hizmet binaları için bedelsiz olarak alınmasıdır. Yakında yapılacak yasal düzenlemelerle imar uygulamalarında belediyenin aldığı pay en az yüzde 45’e çıkacak. Ayrıca imar planlarında yapılacak tadilatlarla, araziniz kamulaştırılabilir.
2-Bölge Önemli: İmar işleri tamamlanmış; arsaya yatırım yapmaya karar verirseniz de bu kez dikkat etmeniz gereken hangi bölgeye yatırım yapacağınızdır. Bize göre gelişecek bölgelerden arazi almak orta ve uzun vadede kazançlı çıkmayı sağlar. Ama önce gelişecek bölgelerin karı, daha sonra gelişecek bölgelerin karına göre daha önce gerçekleşir. Eğer arsa alma konusunda kararlıysanız, önce gelişecek bölgeleri tercih edin.
3-İmar Durumuna Dikkat Edin: Arsa satın alırken arsanın imar durumunu araştırın. Örnek verecek olursak bin metrekarelik bir arsaya, kaç metrekare alanlı bina yapılabilir veya bina hangi amaçlı kullanılabilir? Emlak ve inşaat alanında “yoğunluk” olarak nitelendirilen bu durumun fazla olması arsanın değerini arttırır. Yoğunluğu fazla olan arsalar daha çabuk alıcı bulur. Her ne kadar insanlar etrafında yeşil alan bulunmasını isterlerse de yeşil alanın hep başkalarının gayrimenkulun de olmasını tercih eder. Bundan dolayı, bulunduğu bölgeye göre inşaat izni fazla olan arsalar tercih edin.
4-Prim Potansiyeli: Bunlardan sonra karşınıza çıkan önemli bir başka konu, arsanın pirim potansiyelidir. Bu noktada arsanın ne kadar sürede ne kadar getiri sağlayacağı belirlenmeli, arsada fırsatlar bitmez. Dolayısıyla her dönem mutlaka gelişecek bölgeyi, yani yatırım yapılacak doğru noktayı belirlemektir. Bu belirlenmediği sürece, yaptığımız ölü bir yatırımdır. Kazanca dönüşmesi çok uzun süre alabilir. Pirim konusunda dikkat etmeniz gereken bir başka önemli nokta ise kısa sürede sert yükseliş yapmış bölgelerin, kısa vadede getirisi olsa da uzun vadede çok fazla getirisi olamayacağıdır. Uzun vadeli kazanç için az primli bölgeleri tercih edin.
5-Ulaşım Yatımları: Bunda 20 yıl sonra, 2025’te İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa, Antalya ve Adana ‘da bugün alınan arsaların hepsi değer kazanacaktır. Önemli olan bu kadar beklemeyi göze aldıktan sonra en yüksek getiriyi sağlamaktır. Bununda yolu hangi bölgenin önce gelişeceğini tahmin etmekten geçer. Bu bölgenin gelişmesi öncelikle yol projeleri ile doğrudan alakalıdır. Yol gelişme demektir. Arsa alacağınız bölgedeki yol ve ulaşım yatırımlarını ve bu yatırımların ne zaman başlayacağını ve ne kadar sürede bitirileceğini mutlaka öğrenin. Bu bilgili hem ilçe hem de Büyük şehir belediyelerinden kolaylıkla öğrenebilirsiniz. Ama Türkiye ‘de hiçbir yatırımın planlandığı tarihte başlamayacağını ve bitirilemeyeceğini göz ardı etmeyin. Bunu da yanılma payı olarak hesaplamanıza dâhil edin.
6-Vergi Yükü Fazla: Emlak vergisinde en ağır yük arsalar üzerinde. Şu anki vergi mevzuatına göre büyük şehirlerde rayiç değerler üzerinden konutlarda ve arazilerde binde 2,işyerlerinde binde4,arsalarda ise yıllık binde 6 vergi yükü bulunuyor. Vergiler rayiç değerler üzerinden ödendiği için arsanın prim yaptığı oranda her yıl ödeniyor. Örneğin 100.000 YTL’lik arsa da ödeyeceğiniz emlak vergisi yılda 600 YTL. Eğer bu arsanın değeri 200.000 YTL‘ye ulaşırsa vergisi 1.200 YTL ‘ye ulaşır.(Yakında yapılacak yasal düzenlemeler ile bu yük daha da arttırılacak.)
Arsa da Kazandıracak 16 Kural!
Doğru zamanda doğru yerde gayrimenkule yatırım yapmak orta ve uzun vadede yatırımcılara çok büyük getiri sağlayabilir. Emlak yatırımlarından en yüksek kazancı sağlayacak olan arsadır. Fakat arsaya yatırım yapmanın da altın kuralları vardır. Bu kurallara dikkat ettiğiniz sürece orta ve uzun vadede mutlaka kazanırsınız. İşte 16 altın kural:
1-Büyük İnşaat Şirketlerine Komşu Olun: Büyük İnşaat şirketlerinin arsa satın aldığı bölgelerde arsa fiyatları pirim yapar. Bu şirketler prestijli projeleri hayata geçirir. Prestijli projelerin etrafına kaliteli projeler yapılır. Dolayısıyla büyük inşaat şirketlerinin arsa sahibi olduğu bölgelerde arsa satın almak ilerde arsanızı kat karşılığı müteahhide vermek veya satmak istediğinizde cazip teklifler sağlanır.
2-Planlı Kentleşme Olan Bölgeleri Tercih Edin: Planlı kentleşmenin yapıldığı bölgelerde, kaliteli ve üst gelir gruplarına hitap eden projeler gerçekleştirilir. Bu projeler bölgenin bilir ve tanınır olmasını kolaylaştırır. Planlı kentleşen bölgelerde arsa fiyatları daha çabuk yükselir. Ayrıca bu bölgelerde arsaların satışı daha kolaydır.
3-Göç Alan Bölgeler Çok Kazanır: Kentlere göç edenlerin yerleştiği bölgelerde yeni yapılaşmaya gidilir. Bir bölgede yapılaşmanın başlaması komşu arsalara olan talebi artırır. Kentlerin göç edenlerin yerleştiği bölgelerde arsa fiyatları yükseliş eğilimindedir.
4-Gelir Seviyesi Yüksek Kesime Komşu Olun: Son yıllarda, dünyada Türkiye’nin de yer aldığı kuzey yarım kürede kentlerin kuzey bölgeleri tercih ediliyor. Metropollerin kuzeylerinde az katlı villa niteliğinde binalar ve malikâneler yapılıyor. Potansiyel olarak üst gelir grubunun tercih edebileceği bölgelerde arsa satın almak ilerde büyük kazançlar sağlayabilir. Bu kesimin tercih edebileceği bölgelerde arsa fiyatları yükseliş eğilimde olur.
5-Teşvik, Arsa Fiyatlarını Yükseltir: Bu kente yatırımlar artarsa arsalar da bundan payını alır. Teşvik kapsamındaki illere yatırım için sıcak para gireceğinden bu eninde sonunda imarlı arsalarda başlar. Sonra işyerleri, en son ise konut imarlı arsaların fiyatı artar. Teşvik kapsamında bir ilden alıyorsanız bu sıralamaya dikkat edin.
6-Hızla Büyüyen Kentlerden Arsa Alın: Türkiye’deki ortalamasından daha hızlı büyüyen kentlerde doğal sonuç olarak arsa fiyatları da yükselir. Hızlı büyüyen kentlerde konut ve ticari bina yapımı için arsaya olan talep artar. Talep de fiyatları yükseltir. Bunun için arsa yatırımı konusunda hızla büyüyen illeri tercih edin.
7-Faizlerde Düşüş Arsa Fiyatlarını Yükseltir: Enflasyon ve faizdeki düşüşler, emlak fiyatlarını yükseltir. Bu yükseliş önce konut daha sonra işyeri ve ofiste yaşanır. En son ise arsaların fiyatı yükselir. Bunun için faizlerin düşüş eğilimine girdiği dönemlerde ise; faizler yükseliş trendine girmişse, arsanızı satarak karınızı realizm etmek size büyük kazançlar sağlar.
8-Ulaşım Projeleri Değeri Arttırır: Bir Bölgedeki emlak fiyatlarının yükselmesi o bölgeye yapılacak yol ve ulaşım projeleri ile doğru orantılıdır. Ulaşım yatırımlarının ağırlık kazanacağı bölgelerde arsa fiyatları yükseliş eğilimindedir. Arsa alacağımız bölgelerdeki yol ve ulaşım projelerini mutlaka detaylı olarak öğrenin.
9-Ana Caddeleri Tercih Edin: İmara yeni açılan bölgelerde ana cadde üzerindeki arsaların fiyatı, arkalardakilere göre daha kısa sürede ve daha hızlı artacaktır. Böyle bir bölgede arsa alıyorsanız mutlaka ana yol üzerindekileri tercih edin. Arsanıza yapılacak binanın altındaki bir dükkân diğer kısımlarından daha yüksek kira getirebilir veya çok daha yüksek fiyattan satılabilir.
10-Resim Kurumlara Yakın Olsun: Eğer gelişmekte olan bir bölgede arsa alıyorsanız, imar planını detaylı olarak inceleyin. Mutlaka hastane, okul, belediye, kaymakamlık, valilik gibi resmi dairelerin yakınında olan arsaları tercih edin. Bu bölgeler geliştiğinde burada yapacağınız konut ve işyerleri kısa sürede yüksek bedelle satılma şansına sahiptir. Ayrıca kiralanması da çok kolay olur.
11-Cephesi Geniş Olsun: Bir arsanın, ana caddeye olan cephesinin genişliği gelecekte dairenin daha da artmasını kolaylaştıracaktır. Bu tür dükkânların kiralanması kolaydır. Cephesi dar olan işyerlerine göre daha yüksek rakamdan ve daha kısa sürede kiralanır.
12-Çevresindeki Yolları Önemseyin: Bu arsanın etrafı yollarla çevreleniyorsa bu arsanın değeri de artar. Köşe başlarında parseller veya dört tarafı yol olan parsellerde daha yüksek değer artışı yaşanır. Dört tarafı yol olan parsellerde daha yüksek değer artışı yaşanır. Dört tarafından yolgeçen küçük bir arsa ilerde bir servet kazanmanızı sağlar.
13-Yaya Geçitlerini Tercih Edin: Alacağınız arsanın ilerde yaya geçidi yapılabilecek noktalarda olmasına özen gösterin. Yaya geçidi veya trafik lambalarının olduğu noktalar kendiliğinden merkezileşir. Ticari yapılar için tercih edilir. Ticari yapılar ise her zaman değer kazanır.
14-Endüstri Tesislerine Dikkat Edin: Özellikle konut yapmak veya müteahhide vermek için satın aldığınız arsaların endüstri tesislerine yakın olmamasına özen gösterin. Hatta konut yapmak düşüncesiyle arsa alıyorsanız, mümkün olduğu kadar endüstri tesislerinden uzak olanını tercih etmek doğru olacaktır. Ama uzun vadede endüstri tesislerinin etrafındaki konut alanlarını iyi pirim yapma potansiyeli yüksektir.
15-Ormana Yakın Olmayın: Ormana komşu arsaları satmak zordur. Türkiye’de ormanla ilgili politikalar hükümetlere göre değişiklik gösterebilir. Ormana yakın arsalar, büyük inşaat şirketleri tarafından tercih edilse de satmak istediğinizde sorunlarla karşılaşabilirsiniz.
16-Kriz Dönemlerini Fırsat Bilin: Arsa satın alırken kriz dönemlerini fırsat bilin. Çünkü emlak ta kriz dönemlerinde konut işyeri ve ofis fiyatlarına oranla en fazla arsaların fiyatı düşer. Kriz döneminde satın aldığınız bir arsayı, ekonomi normale döndüğünde 5–10 katı satma şansınız varıdır.
Arsa da Dikkat Edilecek Noktalar
Alacağınız arsanın imar izni olup olmadığını öğrenin. İmar izni varsa, arsanın imar durumunu inceleyin. Yani konut, ticari alan, işyeri, sosyal hizmet alanı olup olmadığını araştırın. Konut alanına iş merkezi yapamazsınız. Ticari alana da konut yapamazsınız. Arsanıza ne kadar inşaat yapabilme hakkınızın olduğunu araştırın. Zemin etüdünü öğrenin. Tabanı sağlam bölgeler emlak ta büyük değer kaybına yol açan deprem riskine karşı her zaman daha cazip olacaktır. Mülkiyetiyle ilgili bir problemin olup olmadığını araştırın. İpotek, şerh, haciz, başkasına ait kullanım hakkı var mı? Özel şahıs, şirket veya kamu kurum ve kuruluşlarının ( orman, belediye, TEDAŞ, BOTAŞ gibi) kullanım hakkı var mı? Arazi alırken kazanılır. Satacak olduğunuzda reel bazda kar edebileceğiniz arsa satın alın. Arsanın alt yapı hizmetlerinin tamamlanmış olması gerekiyor. Altyapısı olmayan yerden alınan arsa çok uzun vadeli yatırımdır. Yolun nereden geleceğine dikkat edin. Yollar ya en tepelerden yada en taban alanlardan geçer.
